부동산등기의 종류와 신청 총정리 : 2 소유권 보존등기를 통하여 소중한 소유권 등기를 이행하시기 바랍니다.
부동산등기의 종류와 신청 총정리 : 2 소유권 보존등기(증여에 의한 소유권 이전등기, 상속에 의한 소유권 이전등기, 공유물 분할 및 공유물 분할에 의한 소유권 이전등기)등을 정리했습니다.

Ⅱ 소유권 보존등기

2, 증여에 의한 소유권 이전등기

2.1 증여에 의한 소유권 이전등기의 개념

2.1.1 증여에 의한 소유권 이전등기는 부동산증여계약에 의해 소유권을 이전하는 경우의 등기를 말합니다(등기 신청안내, 대법원인터넷등기소).

2.1.2 증여의 개념

. “증여”는 당사자 일방이 무상으로 재산을 상대방에 수여하는 의사를 표시하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생기는 계약을 말합니다(「민법」 제554조).

2.2 증여에 의한 소유권 이전등기의 신청인

2.2.1 증여에 의한 소유권 이전등기 시 등기권리자와 등기의무자는 다음과 같습니다.

등기의무자: 증여자(증여하는 자)

등기권리자: 수증자(증여받는 자)

2.2.2 등기신청방법.

신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법(「부동산등기법」 제24조제1항제1호 본문)

다만, 대리인이 변호사(법무법인·법무법인(유한) 및 법무조합 포함)나 법무사(법무사법인 및 법무사법인(유한) 포함)인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해 서면을 제출할 수 있습니다[「부동산등기법」제24조제1항제1호 단서].

전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정)[「부동산등기법」 제24조제1항제2호]

2.3 증여에 의한 소유권 이전등기의 신청기간

2.3.1 소유권 이전등기의 신청기간

부동산의 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 중 어느 하나에 정해진 날부터 60일 내에 소유권 이전등기를 신청해야 합니다. 다만, 그 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우에는 그렇지 않습니다(「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항).

계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우 반대급부의 이행이 완료된 날
계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우 그 계약의 효력이 발생한 날

부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 소유권 이전등기의 신청기간 이후 제3자와 다음의 계약을 체결하고자 하는 경우 계약체결 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권 이전등기를 신청해야 합니다(「부동산등기 특별조치법」 제2조제2항).

그 부동산에 대해 다시 제3자와 소유권 이전을 내용으로 하는 계약
제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 경우

부동산의 소유권 이전계약을 체결한 자가 소유권 이전등기의 신청기간 전에 그 부동산을 다시 제3자에게 이전하는 계약을 체결한 경우 다음 중 어느 하나에 정해진 날부터 60일 내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권 이전등기를 신청해야 합니다(「부동산등기 특별조치법」 제2조제3항).

계약 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우 먼저 체결된 계약의 반대급부 이행이 완료된 날
계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우 그 계약의 효력이 발생한 날

증여에 의한 소유권 이전등기의 신청 가능 여부

Q 1) 부친께서 결혼 후 살라고 아파트를 증여해 주셨습니다. 그런데 증여에 의한 소유권 이전등기를 하기 전에 갑자기 사고로 돌아가셨는데요. 등기를 어떻게 해야 하나요?
A 1) 망인이 생전에 그 상속인들 중 특정인에게 부동산을 증여했으나 그 소유권 이전등기를 경료하지 않은 채 사망한 경우 그 상속인들은 등기의무자의 상속인임을 증명하는 시, 구, 읍, 면의 장의 서면 또는 이를 증명함에 족한 서면을 첨부해 망인 명의로부터 직접 수증인 명의로 소유권 이전등기를 신청할 수 있습니다.<1985. 4. 22. 제정, 「등기선례」 1-395>

Q 2) 증여계약서에 인지를 붙여야 하나요?
A 2) 증여계약은 무상계약으로서 소유권 이전에 대한 대가가 없어 인지세법상의 기재금액이 없다고 할 것이므로, 증여계약서에는 인지세법이 정하는 인지를 붙이지 않아도 됩니다.<2000. 3. 22. 제정, 「등기선례」 6-758>

Q 3) 부모님께서 형 명의로 사두신 토지를 제가 먼저 결혼을 하면서 증여를 받게 되었고 등기도 완료했습니다. 그런데 문제가 생겨 다시 형 명의로 이전해야 할 상황이 되었습니다. 이런 경우 등기는 어떻게 해야 하나요?
A 3) 증여로 인한 소유권 이전등기가 완료된 후 증여계약이 해제되었다면, 이해관계 있는 제3자가 없는 한 증여계약 해제의 효과인 원상회복의 방법으로 증여로 인한 소유권 이전등기의 말소등기를 할 수 있습니다.<1992. 12. 22. 제정, 「등기선례」 3-605>

또한, 합의해제를 원인으로 한 소유권 이전등기를 신청할 수도 있습니다.<1997. 12. 29. 제정, 「등기선례」 5-367>

만약, 증여를 원인으로 한 소유권 이전등기가 완료된 후 그 일부 지분이 다시 타인에게 이전된 상태에서 증여계약의 당사자가 타인에게 이전되지 않고 남아 있는 지분에 관해 증여계약을 합의해제 하기로 했다면, 증여계약의 합의해제를 원인으로 새로운 소유권 이전(지분이전)등기를 신청할 수 있고, 등기상 이해관계 있는 제3자가 없는 경우라면 소유권일부말소 의미의 경정등기를 신청할 수도 있습니다.<1996. 8. 19. 제정, 「등기선례」 5-463>

2.4 증여에 의한 소유권 이전등기의 신청 시 제출서류

2.4.1 시·군·구청을 통해 준비해야 하는 서류

소유권을 증명하는 서면

토지대장등본 또는 임야대장등본
(집합)건축물대장등본

신청인의 주소를 증명하는 서면

주민등록등(초)본

※ 증여에 의한 소유권 이전등기는 등기권리자와 등기의무자 공동으로 신청해야 하는 등기로서, 수증자는 주민등록등(초)본, 증여자는 주민등록초본이 필요합니다.

ㅇ 법인등기사항증명서

법인의 경우에는 주민등록등(초)본 대신 등기소에서 법인등기사항증명서를 발급받아 제출하면 됩니다.

법인등기사항증명서가 없는 법인의 경우에는 부동산등기용등록번호증명서를 발급받아 제출할 수 있습니다.

ㅇ 주민등록번호가 없는 경우 제출하는 서류

부동산등기용등록번호증명서

부동산등기용등록번호는 주민등록번호가 없는 등기권리자가 등기를 할 수 있도록 부여하는 등록번호를 말합니다.

주민등록번호가 없는 등기권리자는 다음의 기관에서 부동산등기용등록번호를 부여받을 수 있습니다(「부동산등기법」 제49조제1항).

√ 국가·지방자치단체·국제기관 및 외국정부 : 국토교통부장관이 지정·고시

√ 주민등록번호가 없는 재외국민: 대법원 소재지 관할 등기소의 등기관

√ 법인 : 법인의 주된 사무소(회사-본점, 외국법인-국내에 최초로 설치 등기를 한 영업소나 사무소) 소재지 관할 등기소의 등기관

√ 법인 아닌 사단이나 재단 및 국내에 영업소나 사무소의 설치 등기를 하지 않은 외국법인 : 시장(제주특별자치도의 행정시 시장 포함, 자치구가 아닌 구를 두는 시의 시장 제외), 군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장 포함)

√ 외국인: 체류지(체류지가 없는 경우 대법원 소재지에 체류지가 있는 것으로 봄) 관할 지방출입국·외국인관서의 장

증여계약서에의 검인

계약을 원인으로 한 소유권 이전등기를 신청할 경우 계약서에 검인신청인을 표시해 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출해야 합니다(「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항).
검인을 받고자 할 경우 증여계약서는 최소 3부를 준비해야 합니다. 한 부는 구청 보관용, 한 부는 국세청 제출용으로 제출해야 하고, 본인이 소지할 계약서 1부가 필요하기 때문입니다(원할 경우에는 증여계약서를 더 준비해서 검인을 받을 수 있습니다).

※ 부동산증여계약서 양식은 <대한법률구조공단-법률정보-법률서식>에서 다운로드받으실 수 있습니다.

증여자의 인감증명서

※ 증여에 의한 소유권 이전등기는 공동 신청할 사항이지만 대부분은 수증자가 증여자로부터 위임장을 받아 혼자서 등기소에 방문하므로, 이럴 경우 인감도장을 날인한 위임장을 준비해야 합니다.

※ 위임장 양식은 <여기>를 클릭하세요.

취득세납부고지서(지방교육세 및 농어촌특별세 포함)

“취득세”란 부동산의 취득 시 납부해야 하는 세금을 말합니다(「지방세법」 제7조제1항).√ 취득세: 공시가액 × 35/1,000(증여, 유증 그 밖의 무상 취득)[「지방세법」 제11조제1항제2호]

“지방교육세”란 지방교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위해 「지방세법」에 따른 취득세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말합니다(「지방세법」 제149조 및 제150조제1호).√ 지방교육세: (공시가액× 15/1,000)× 20/100[「지방세법」 제151조제1항제1호]

“농어촌특별세”란 농어업의 경쟁력강화와 농어촌산업기반시설의 확충 및 농어촌지역 개발사업에 필요한 재원을 확보하기 위해 「지방세법」에 따른 취득세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말합니다(「농어촌특별세법」 제1조 및 제3조제5호).
√ 농어촌특별세: 공시가액 × 2/100 × 10/100(「농어촌특별세법」 제5조제1항제6호)

※ 시, 군, 구청 세무과를 방문해 취득세납부고지서를 발부받고 세금을 은행에서 납부하면 됩니다.

※ 증여세 √ 수증자(증여를 받는 자)는 「상속세 및 증여세법」에 따라 증여세를 납부할 의무가 있습니다(「상속세 및 증여세법」 제4조의2제1항). √ 증여세 납부의무가 있는 자는 증여받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 내에 증여세의 과세가액(증여재산가액 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액) 및 과세표준을 납세지 관할 세무서장에게 신고해야 합니다(「상속세 및 증여세법」 제68조제1항). √ 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 증여세산출세액에서 3%에 상당하는 금액을 공제해 줍니다(「상속세 및 증여세법」 제69조제2항). ※ 증여세 세율(「상속세 및 증여세법」 제26조 및 제56조)
과 세 표 준	세율
1억원 이하	과세표준의 100분의 10
1억원 초과 5억원 이하	1천만원 + (1억원을 초과하는 금액의 100분의 20)
5억원 초과 10억원 이하	9천만원 + (5억원을 초과하는 금액의 100분의 30)
10억원 초과 30억원 이하	2억4천만원 + (10억원을 초과하는 금액의 100분의 40)
30억원 초과	10억4천만원 + (30억원을 초과하는 금액의 100분의 50)

2.4.2 은행을 통해 준비해야 할 서류

취득세영수필확인서

시·군·구청 세무과에서 취득세납부고지서를 받아와서 은행에 취득세, 지방교육세 및 농어촌특별세를 지불하면 취득세영수필확인서를 받을 수 있습니다.

국민주택채권의 매입

“국민주택채권”이란 정부가 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 주택도시기금의 부담으로 발행한 채권을 말합니다(「주택도시기금법」 제7조제1항).
등기를 신청하는 자는 국민주택채권을 매입해야 합니다(「주택도시기금법」 제8조제1항제2호).
국민주택채권의 매입기준은 다음과 같습니다(「주택도시기금법 시행령」 제8조제2항 및 별표).

등기종류	시가표준액	지역	매입률
증여 그 밖의 무상으로 취득하는 경우	시가표준액 1천만원 이상 5천만원 미만	서울특별시, 광역시	시가표준액의 18/1,000
	시가표준액 1천만원 이상 5천만원 미만	기타 지역	시가표준액의 14/1,000
	시가표준액 5천만원 이상 1억5천만원 미만	서울특별시, 광역시	시가표준액의 28/1,000
	시가표준액 5천만원 이상 1억5천만원 미만	기타 지역	시가표준액의 25/1,000
	시가표준액 1억5천만원 이상	서울특별시, 광역시	시가표준액의 42/1,000
	시가표준액 1억5천만원 이상	기타 지역	시가표준액의 39/1,000

※ 국민주택채권의 최저매입금액은 1만원으로 합니다. 다만, 1만원 미만의 단수가 있을 경우에 그 단수가 5천원 이상 1만원 미만인 때에는 이를 1만원으로 하고, 그 단수가 5천원 미만인 때에는 단수가 없는 것으로 합니다(「주택도시기금법 시행령」 별표 제4호).

※ 국민주택채권의 매입 후 매입자가 즉시매도를 원할 경우 은행(우리은행, 농협, 하나은행, 중소기업은행, 신한은행)은 일정할인료(매일 변경, 은행에 확인해야 함)만 내도록 하고 채권발행번호가 기재된 영수증을 발급해 주고 있습니다.

증여에 의한 아파트 이전등기 시 국민주택채권 매입금액

Q. 저는 부모님으로부터 서울시 금천구에 있는 공시가액 2억원인 아파트를 증여받았습니다. 소유권 이전등기를 하려는데 국민주택채권을 매입하면서 내야하는 금액은 얼마인가요?

A.
1) 공시가가 2억원인 아파트는 시가표준액 1억5천만원 이상에 해당하고, 서울에 위치해 있으므로 주택 매입률은 공시가액의 42/1,000입니다. 따라서 2억원 × 42/1,000 = 840만원입니다.

2) 국민주택채권의 구입 후 즉시매도를 원할 경우 매입일의 할인율(매일 변경, 은행에 확인요망)이 10%라고 한다면 실제로 국민주택채권을 매입하면서 낼 금액은 840만원의 10%인 84만원입니다. 84만원을 지불하면 채권발행번호가 기재된 영수증을 발급받을 수 있습니다.

대법원등기 수입증지의 구입

대법원등기 수입증지(등기신청 수수료)
√ 등기를 하려는 사람은 수수료를 내야 합니다(「부동산등기법」 제22조제3항).
√ 대법원등기 수입증지를 은행이나 등기소에서 매입을 해 이를 신청서에 붙이면 등기신청 수수료를 낸 것이 됩니다.
√ 대법원등기 수입증지는 등기소나 등기소 주변의 은행(농협, 우체국, 신한은행 등)에서 구입하실 수 있습니다.

소유권 이전등기 한 건당 대법원등기 수입증지[「등기신청수수료 징수에 관한 예규」 (대법원 등기예규 제1733호, 2021. 7. 2. 개정, 2021. 7. 6. 시행) 제2 및 제4의2]
√ 서면방문신청: 15,000원
√ 전자표준양식신청(e-form양식으로 작성한 후 등기소 방문신청): 13,000원
√ 전자신청: 10,000원
√ 등기신청수수료의 납부는 그 수수료 상당액을 전자적 방법으로 납부하거나, 법원행정처장이 지정하는 금융기관에 현금으로 납부한 후 이를 증명하는 서면을 등기신청서에 첨부하여 제출하는 방법으로 합니다(「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제6조제3항).

※ 인지세는 무상의 소유권 이전등기 시에는 내지 않습니다.

※ 등기 종류별로 책정된 부동산등기신청 수수료는 <대법원인터넷등기소사이트-자료센터-등기비용안내>에서 확인하실 수 있습니다.

2.4.3 증여 관련 서류

※ 판결에 의한 경우 첨부서류[「판결 등 집행권원에 의한 등기의 신청에 관한 업무처리지침」(대법원 등기예규 제1692호, 2020. 7. 21. 발령, 2020. 8. 5. 시행) 5. 가.]

√ 판결에 의한 등기 신청의 경우에는 판결정본과 그 판결이 확정되었음을 증명하는 확정증명서를 첨부해야 합니다.

√ 조정에 갈음하는 결정정본 또는 화해권고결정정본을 첨부하는 경우에도 확정증명원을 첨부합니다.

√ 조정조서, 화해조서 또는 인낙조서를 등기원인증서로 제출하는 경우에는 확정증명원을 첨부하지 않아도 됩니다.

농지취득자격증명원(해당자에 한함)

증여라 하더라도 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 하므로(「농지법」 제8조제1항), 농지에 대한 소유권 이전등기 시에는 농지취득자격증명원을 첨부해야 합니다.

위임장(해당자에 한함)

증여에 의한 소유권 이전등기는 등기의무자와 등기권리자가 공동으로 신청하거나 수증자가 증여자로부터 또는 증여자가 수증자로부터 위임장을 받아 혼자 등기소를 방문해서 신청할 수 있습니다.

※ 위임장 양식은 <여기>를 클릭하세요.

등기필정보(등기필증) 또는 등기필정보통지서

매도인인 등기의무자가 등기권리자로서 소유권에 관한 등기를 한 후 등기소로부터 받아서 가지고 있던 등기필정보를 등기소에 제공해야 합니다(「부동산등기법」 제50조제2항).
등기필정보의 제공방법

√ 방문신청의 경우 : 등기필정보를 적은 서면(등기필정보통지서)를 교부하는 방법. 다만, 신청인이 등기신청서와 함께 등기필정보통지서 송부용 우편봉투를 제출한 경우에는 등기필정보통지서를 우편으로 송부합니다(「부동산등기규칙」 제107조제1항제1호).
√ 전자신청의 경우 : 전산정보처리조직을 이용하여 송신하는 방법(「부동산등기규칙」 제107조제1항제2호)

2.5 증여에 의한 소유권 이전등기 신청서

2.5.1 신청서 및 첨부서류

. 신청서, 취득세영수필확인서, 등기 수입증지, 위임장, 인감증명서, 주민등록표등(초)본, 토지대장등본, 집합건축물대장등본, 검인증여계약서 등의 순으로 준비합니다.

2.5.2 신청서 양식

※ 증여에 의한 소유권 이전등기 신청서 양식은 <여기>를 클릭하세요.
※ 증여에 의한 소유권 이전등기 신청서(구분건물) 양식은 <여기>를 클릭하세요.

2.6 지분권 이전이 있는 경우의 작성방법

2.6.1 공유지분권 전부를 이전하는 경우

. ‘OOO의 지분 전부이전’이라는 문구를 소유권 이전등기 신청서의 ‘등기의 목적’란에 기재합니다.

소유권 이전등기 신청서의 ‘이전할 지분’란에 ‘공유자 지분 O분의 O’과 같이 총 지분 중 이전받을 지분을 표시합니다.

2.6.2 공유지분 중 일부를 이전하는 경우

‘OOO의 지분 1/2 중 일부(1/4) 이전’이라는 문구를 소유권 이전등기 신청서의 ‘등기의 목적’란에 기재합니다.

소유권 이전등기 신청서의 ‘이전할 지분’란에 ‘공유자 지분 O분의 O’과 같이 총 지분 중 이전받을 지분을 표시합니다.

2.6.3 수인의 공유자가 수인에게 지분의 전부 또는 일부를 이전하는 경우

등기권리자 또는 등기의무자별로 각각 작성해 신청합니다(등기권리자 또는 등기의무자 기재란에 1인만 기재).

등기권리자가 병(丙)인 소유권 이전등기 신청서의 ‘등기의 목적’란에 ‘갑(甲) 지분 2분의 1 중 일부(4분의 1) 및 을(乙) 지분 2분의 1 중 일부(4분의 1) 이전’이라고 기재
등기의무자가 갑(甲)인 소유권 이전등기 신청서상의 ‘등기의 목적’란에 ‘갑(甲) 지분 2분의 1을 병(丙), 정(丁)에게 각 4분의 1씩 이전’이라고 기재

※ 지분권 이전에 관한 더 자세한 사항은 이 사이트 <매매에 의한 소유권 이전등기 시 유의사항>을 참조하세요.

2.6.4 증여에 의한 소유권 이전등기 신청서 작성

아래의 신청서 작성 예시는 대한민국 법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)의 등기신청양식 작성방법을 참조하여 작성되었으므로 참고용으로만 사용하시고, 정확한 작성 방법은 관할 등기소에 문의하시기 바랍니다.

2.7 증여에 의한 소유권 이전등기 신청 절차

2.8 인터넷 신청 절차

2.8.1 인터넷 신청 대상자

전자신청은 당사자가 직접 하거나 변호사나 법무사[법무법인·법무법인(유한)·법무조합 또는 법무사합동법인을 포함, 이하 “자격자대리인”이라 한다]가 당사자를 대리해서 합니다(「부동산등기규칙」 제67조제1항 본문).

다만, 법인이 아닌 사단이나 재단은 전자신청을 할 수 없으며, 외국인의 경우에는 다음 중 어느 하나에 해당하는 요건을 갖추어야 합니다(「부동산등기규칙」 제67조제1항 단서).

외국인등록(「출입국관리법」 제31조)
국내거소신고(「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조 및 제7조)

2.8.2 공인인증서(범용, 용도제한용 불문)의 발급

시중금융기관(증권 및 우체국 포함)을 방문해 공인인증서를 만들면 됩니다.

법인의 경우에는 등기소로부터 전자증명서를 발급받아 인터넷등기소에서 이용등록을 해야 합니다(「상업등기규칙」 제46조제2항).

2.8.3 사용자등록

전자신청을 하기 위해서는 그 등기신청을 하는 당사자 또는 등기신청을 대리할 수 있는 자격자대리인이 최초의 등기신청 전에 사용자등록을 해야 합니다(「부동산등기규칙」 제68조제1항).

본인 또는 자격자대리인이 직접 등기과(소)를 방문해 사용자등록신청을 해야 합니다(전국 등기소 어느 곳에서나 가능)[「부동산등기규칙」 제68조제2항].

ㅇ 사용자등록신청 시 주의사항

증여에 의한 소유권 이전등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청할 사항이므로 증여자와 수증자 모두 사용자 등록신청을 해야 합니다.

신청서 및 첨부서류의 제출

사용자등록신청서
첨부서류: 신분증, 인감증명서, 주민등록등본, 인감도장(지참), 신청인이 자격자대리인인 경우에는 그 자격을 증명하는 서면의 사본

사용자등록의 유효기간은 3년입니다(「부동산등기규칙」 제69조제1항).

유효기간이 경과하면 사용자등록을 다시 해야 합니다(「부동산등기규칙」 제69조제2항).

유효기간의 연장

만료일 3개월 전부터 만료일까지 그 유효기간의 연장을 신청할 수 있으며, 그 연장기간은 3년으로 합니다(「부동산등기규칙」 제69조제3항).
유효기간의 연장은 전자문서로 신청할 수 있습니다(「부동산등기규칙」 제69조제4항).

2.8.4 접근번호의 부여

. 사용자등록신청을 하면 등기소에서 접근번호를 부여해 줍니다.

2.8.5 사용자등록하기

. 접근번호를 부여받은 날로부터 10일 내에 대법원인터넷등기소 홈페이지에서 공인인증서와 접근번호 등을 입력해 사용자등록을 해야 합니다.

2.8.6 인터넷 신청 절차도

매매에 의한 소유권 이전등기 인터넷신청 절차도 — 증여에 의한 소유권 이전등기 인터넷신청 절차도

<대법원인터넷등기소, 등기 신청-전자신청하기>

2.8.7 전자표준양식(e-form)을 신청하는 경우

매매에 의한 소유권 이전등기 전자표준양식(e-form) 신청 절차도 — 증여에 의한 소유권 이전등기 전자표준양식(e-form) 신청 절차도

<대법원인터넷등기소, 등기 신청-e-form 신청하기>

3, 상속에 의한 소유권 이전등기

3.1 상속에 의한 소유권 이전등기의 개념 및 종류

3.1.1 상속에 의한 소유권 이전등기는 사망으로 인해 소유권이 이전하는 경우에 하는 등기를 말합니다(등기 신청안내, 대법원인터넷등기소).

3.1.2 상속의 개념

. “상속”이란 사람의 사망으로 인해 재산상의 법률관계가 피상속인으로부터 상속인에게 포괄적으로 승계되는 것을 말합니다[「법령용어검색」(법제처·한국법제연구원)].

3.1.3 상속에 의한 소유권 이전등기의 종류

상속에 의한 소유권 이전등기는 다음과 같이 2가지로 구분할 수 있습니다.

상속을 원인으로 한 소유권 이전등기(「부동산등기법」 제23조제3항)
협의분할에 의한 상속을 원인으로 한 소유권 이전등기(「민법」 제1013조)

※ 상속재산의 협의분할은 상속인들의 공동소유인 상속재산을 협의에 의해 분할해 각 상속인의 단독상속으로 하는 것을 말합니다(등기용어해설, 대법원인터넷등기소).

3.2 상속에 의한 소유권 이전등기의 신청

3.2.1 상속에 의한 소유권 이전등기 시 등기권리자는 상속인(상속받는 자)이고 상대방은 피상속인(상속하는 자)입니다.

3.2.2 상속에 의한 소유권 이전등기는 등기권리자인 상속인 단독으로 신청합니다(「부동산등기법」 제23조제3항).

. 이는 등기권리자가 단독으로 등기를 신청할 수 있다는 의미이지 공동상속인중 일부가 자기의 상속지분 만으로 등기 신청을 할 수 있다는 의미는 아닙니다(1984. 07. 24 제정, 「등기선례」 1-307).

3.2.3 공동상속의 경우 상속분의 계산

배우자의 상속분은 직계비속과 공동으로 상속하는 경우 직계비속의 상속분에 5할을 가산하고, 직계존속과 공동으로 상속하는 경우 직계존속의 상속분에 5할을 가산합니다(「민법」 제1009조제2항).

예시) 부친 사망 후 모친 및 3명 자녀의 상속분 계산: 1.5 : 1 : 1 : 1

※ 상속에 대한 더 자세한 법률적인 사항은 <찾기쉬운 생활법령정보-상속>을 참조하세요.

협의분할과 상속등기의 신청 여부

Q 1) 아버지가 돌아가시고 저희 3남매에게 토지가 상속되었습니다. 그런데 막내동생의 행방을 알 수가 없는 상황에서 협의분할에 의한 상속으로 인한 소유권 이전등기 신청이 가능한가요?
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A 1) 공동상속재산의 협의분할에는 공동상속인 전원이 참가해야 하므로, 공동상속인 중 일부의 행방을 알 수 없는 경우에는 행방불명된 상속인에 대한 실종선고를 먼저 받아야 협의분할을 할 수 있습니다. 상속등기의 신청은 법정상속분에 따라 공동상속인 전원의 상속등기를 상속인 중 1인이 신청할 수 있습니다.<1996. 10. 4. 제정, 「등기선례」 5-275>

Q 2) 전 남편이 죽으면서 아이들에게 아파트를 남겼습니다. 큰 아들은 성인이고 딸아이는 아직 미성년자입니다. 저는 이혼한 전처인데도 딸아이의 친권자로서 상속재산의 협의분할을 할 수 있나요?

A 2) 공동상속인 중에 성년인 자와 미성년인 자가 있는 경우 피상속인과 이혼한 전처가 공동상속인의 친권자로서 미성년인 자를 위한 법정대리인으로서 특별대리인을 선임할 필요 없이 성년인 자와의 사이에 상속재산 협의분할을 할 수 있습니다.<2003. 6. 3. 제정, 「등기선례」 7-14>

Q 3) 아버지가 돌아가시면서 어머니와 저희 3남매는 주택을 상속받게 되었습니다. 그런데 상속등기 등을 하지 못한 상황에서 큰 오빠가 교통사고로 사망했습니다. 저희들은 어머니의 노후를 위해 집 명의를 이전해 드리고 싶은데 가능할까요?

A 3) 피상속인이 처와 자녀들을 남겨두고 사망했으나 그 상속등기를 경료하지 않은 상태에서 자녀 중 1인이 미혼으로 사망한 경우에도 나머지 상속인들은 피상속인의 재산에 관해 전원의 합의로 공동상속인들 중 특정인에게 협의분할에 인한 소유권 이전등기 신청을 할 수 있습니다. 따라서 어머니 명의로 소유권 이전등기 신청을 할 수 있습니다.<1992. 3. 9. 제정, 「등기선례」 3-409>

Q 4) 아버지가 돌아가시면서 남겨 주신 토지를 협의분할하려고 하는데 자녀들이 각기 다른 지방에 떨어져 살고 있습니다. 상속재산 분할협의서를 한 통에 모두 작성해야 하나요? 아니면 각기 작성한 후 취합해서 제출해도 되는 건가요?

A 4) 상속재산의 협의분할은 공동상속인간의 일종의 계약이므로 상속재산 분할협의서를 작성함에 있어 상속인 전원이 참석해 협의서에 연명으로 날인하는 것이 바람직합니다. 그러나 공동 상속인의 주소가 달라 동일한 분할협의서(복사본이나 프린트 출력물 등)를 여러 통 작성해 각각 날인했다 하더라도 결과적으로 공동상속인 전원이 분할협의에 참가해서 합의한 것으로 볼 수 있다면, 소유권 이전등기 신청 시 이를 모두 제출해도 무방합니다.<2006. 12. 5. 제정, 「등기선례」 8-192>

Q 5) 아버지가 돌아가시면서 남겨 주신 토지를 자녀들이 공동상속하기로 하고 상속등기를 완료했습니다. 그런데 어머니를 모시는 큰 형에게 토지를 다시 넘겨주자는 합의가 이루어져 형에게 다시 이전을 하려고 합니다. 어떤 등기를 해야 하는 건가요?

A 5) 상속으로 인해 수인이 공동상속등기를 마친 후 공동상속인 중의 1인 또는 수인에게 재산을 취득하게 하는 취지의 상속재산의 협의분할 또는 재판에 의한 분할을 한 경우 그 등기의 신청 절차는 권리를 취득하는 자가 등기권리자, 권리를 잃는 자가 등기의무자로서 소유권의 경정등기를 신청할 수 있습니다.<1986. 5. 1. 제정, 「등기선례」 1-322>

3.3 상속에 의한 소유권 이전등기의 신청 시 제출서류

3.3.1 시·군·구청을 통해 준비해야 하는 서류

소유권을 증명하는 서면

토지대장등본 또는 임야대장등본
(집합)건축물대장등본

신청인의 주소 및 상속을 증명하는 서면
주민등록등(초)본

※ 상속에 의한 소유권 이전등기는 상속인들의 각 주민등록등(초)본과 피상속인의 말소자주민등록등(초)본을 제출합니다.

제적등본, 가족관계증명서: 상속인 확인을 위한 서류
상속인들 전원의 기본증명서: 상속인들의 생존사실 확인을 위한 서류

취득세납부고지서(지방교육세 및 농어촌특별세 포함)

“취득세”란 부동산의 취득 시 납부해야 하는 세금을 말합니다(「지방세법」 제7조제1항).
√ 농지 외 부동산의 상속 시 취득세: 공시가액 × 28/1,000[「지방세법」 제11조제1항제1호]
√ 농지의 상속 시 취득세: 공시가액 × 23/1,000(「지방세법」 제11조제1항제1호)

“지방교육세”란 지방교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위해 「지방세법」에 따른 취득세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말합니다(「지방세법」 제149조 및 제150조제1호).
√ 지방교육세: [공시가액× 8/1,000(농지 외 부동산의 경우)]× 20/100[「지방세법」 제151조제1항제1호]

※ 시, 군, 구청 세무과를 방문해 취득세납부고지서를 발부받고 세금을 은행에서 납부하면 됩니다.

※ 상속세 1. 상속인(상속을 받는 자)은 「상속세 및 증여세법」에 따라 상속세를 납부할 의무가 있습니다(「상속세 및 증여세법」 제3조의2제1항). 2. 상속세 납세의무가 있는 자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 내에 상속세의 과세가액 및 과세표준을 납세지 관할세무서장에게 신고해야 합니다(「상속세 및 증여세법」 제67조제1항). 3. 상속세과세표준을 신고한 경우에는 상속세산출세액에서 3%에 상당하는 금액을 공제해 줍니다(「상속세 및 증여세법」 제69조제1항). ※ 상속세 과세가액의 계산 1. 상속세 과세가액은 상속재산의 가액에서 다음의 가액 또는 비용을 빼야 합니다(「상속세 및 증여세법」 제14조제1항). √ 공과금 √ 장례비용 √ 채무(상속개시일 전 10년 내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시일 전 5년 내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 진 증여채무 제외) 2. 상속세 과세가액은 위의 가액 또는 비용을 뺀 재산가액에 다음의 재산가액을 가산한 금액입니다(「상속세 및 증여세법」 제13조제1항). √ 상속개시일 전 10년 내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가 √ 상속개시일 전 5년 내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액 3. 위 재산을 가산하는 경우 국내에 있는 재산을 증여한 경우에만 재산가액을 가산하면 됩니다(「상속세 및 증여세법」 제13조제2항). ※ 상속세 세율(「상속세 및 증여세법」 제26조)
과 세 표 준	세율
1억원 이하	과세표준의 100분의 10
1억원 초과 5억원 이하	1천만원 + (1억원을 초과하는 금액의 100분의 20)
5억원 초과 10억원 이하	9천만원 + (5억원을 초과하는 금액의 100분의 30)
10억원 초과 30억원 이하	2억4천만원 + (10억원을 초과하는 금액의 100분의 40)
30억원 초과	10억4천만원 + (30억원을 초과하는 금액의 100분의 50)

3.3.2 은행을 통해 준비해야 할 서류

취득세영수필확인서

국민주택채권의 매입

등기종류	시가표준액	지역	매입률
상속 그 밖의 무상으로 취득하는 경우	시가표준액 1천만원 이상 5천만원 미만	서울특별시, 광역시	시가표준액의 18/1,000
	시가표준액 1천만원 이상 5천만원 미만	기타 지역	시가표준액의 14/1,000
	시가표준액 1천만원 이상 5천만원 미만	서울특별시, 광역시	시가표준액의 28/1,000
	시가표준액 1천만원 이상 5천만원 미만	기타 지역	시가표준액의 25/1,000
	시가표준액 1천만원 이상 5천만원 미만	서울특별시, 광역시	시가표준액의 42/1,000
	시가표준액 1천만원 이상 5천만원 미만	기타 지역	시가표준액의 39/1,000

상속에 의한 아파트 이전등기 시 국민주택채권 매입금액

Q. 아버님이 돌아가시면서 남은 가족(어머니, 3남매)들은 서울시 금천구에 있는 공시가액 2억원인 아파트를 상속받게 되었습니다. 소유권 이전등기를 하려는데 국민주택채권을 매입하면서 내야 하는 금액은 얼마인가요?

A.
1) 상속인이 여러 명인 경우 국민주택채권은 각 공유자의 지분별로 시가표준액을 계산하고 이를 토대로 각각의 국민주택채권 구입액을 계산해야 합니다.

2) 어머니와 3남매의 지분에 따른 시가표준액은 다음과 같습니다.
어머니 : 첫째 : 둘째 : 셋째 = 1.5 : 1 : 1 : 1 (어머니: 3/9, 3남매: 각 2/9)
어머니의 시가표준액: 2억원 × 3/9 = 66,666,667원
3남매의 각 시가표준액: 2억원 × 2/9 = 44,444,444원

3) 어머니의 시가표준액은 시가표준액 5천만원 이상 1억5천만원 미만에 해당하고, 서울에 위치해 있으므로 매입률은 시가표준액의 28/1,000입니다. 따라서 66,666,667원 × 28/1,000 = 187만원입니다.

4) 3남매의 시가표준액은 시가표준액 1천만원 이상 5천만원 미만에 해당하고, 서울에 위치해 있으므로 매입률은 시가표준액의 18/1,000입니다. 따라서 44,444,444원 × 18/1,000 = 80만원입니다.

5) 상속인들의 국민주택채권매입총액은 {187만원 + (80만원 × 3)} = 427만원입니다.

6) 국민주택채권의 구입 후 즉시매도를 원할 경우 매입일의 할인율(매일 변경, 은행에 확인요망)이 10%라고 한다면 실제로 국민주택채권을 매입하면서 낼 금액은 427만원의 10%인 42만7천원 입니다. 42만7천원을 지불하면 채권발행번호가 기재된 영수증을 발급받을 수 있습니다.

대법원등기 수입증지의 구입

소유권 이전등기 한 건당 대법원등기 수입증지[「등기신청수수료 징수에 관한 예규」 (대법원 등기예규 제1733호, 2021. 7. 2. 발령, 2021. 7. 6. 시행) 제2 및 제4의2]
√ 서면방문신청: 15,000원
√ 전자표준양식신청(e-form양식으로 작성한 후 등기소 방문신청): 13,000원
√ 전자신청: 10,000원
√ 등기신청수수료의 납부는 그 수수료 상당액을 전자적 방법으로 납부하거나, 법원행정처장이 지정하는 금융기관에 현금으로 납부한 후 이를 증명하는 서면을 등기신청서에 첨부하여 제출하는 방법으로 합니다(「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제6조제3항).

인지세는 무상의 소유권 이전등기 시에는 내지 않습니다.

※ 등기 종류별로 책정된 부동산등기신청 수수료는 <대법원인터넷등기소사이트-자료센터-등기비용안내>에서 확인하실 수 있습니다.

3.3.3 상속 관련 서류

상속인 전원의 인감증명서(협의분할 시)

상속재산 분할협의서에 날인한 상속인 전원의 인감증명서(발행일로부터 3개월 내)를 첨부합니다. 재외국민의 경우 상속재산 협의분할서상의 서명 또는 날인이 본인의 것임을 증명하는 재외공관의 확인서 또는 이에 관한 공정증서로 대신할 수 있습니다.

상속재산 분할협의서 또는 심판서 정본(협의분할 시)

상속재산 분할협의서(여러 장인 경우 공동상속인 전원의 인감으로 간인해야 함)는 공동상속인 전원이 참가해 작성하며 각자의 인감으로 날인 후 인감증명서를 첨부해 제출하며, 심판에 의한 경우에는 그 심판서 정본 등을 첨부합니다.

※ 상속재산 분할협의서 양식은 <대한법률구조공단-법률정보-법률서식>에서 다운로드받으실 수 있습니다.

※ 판결에 의한 경우 첨부서류[「판결 등 집행권원에 의한 등기의 신청에 관한 업무처리지침」(대법원 등기예규 제1692호, 2020. 7. 21. 발령, 2020. 8. 5. 시행) 5. 가.]

√ 판결에 의한 등기 신청의 경우에는 판결정본과 그 판결이 확정되었음을 증명하는 확정증명서를 첨부해야 합니다.
√ 조정에 갈음하는 결정정본 또는 화해권고결정정본을 첨부하는 경우에도 확정증명원을 첨부합니다.
√ 조정조서, 화해조서 또는 인낙조서를 등기원인증서로 제출하는 경우에는 확정증명원을 첨부하지 않아도 됩니다.

위임장(해당자에 한함)

상속인 중 1인이 다른 상속인들로부터 위임장을 받아 혼자 등기소를 방문해서 신청이 가능하므로, 이럴 경우 인감도장을 날인한 위임장을 준비해야 합니다.

※ 위임장 양식(예시)은 <여기>를 클릭하세요.

3.4 상속에 의한 소유권 이전등기 신청서

3.4.1 신청서 및 첨부서류

신청서, 취득세영수필확인서, 등기 수입증지, 제적등본, 가족관계증명서, 기본증명서, 친양자입양관계증명서(입양된 경우에 한함), 주민등록표등(초)본, 토지·건축물대장등본 등의 순으로 준비합니다.

※ 협의분할에 의한 상속을 원인으로 한 소유권 이전등기 신청서에는 상속재산분할협의서 또는 심판서 정본과 상속인 전원의 인감증명서를 첨부하면 됩니다.

3.4.2 신청서 양식

※ 상속에 의한 소유권 이전등기 신청서 양식은 <여기>를 클릭하세요.

※ 상속에 의한 소유권 이전등기 신청서(구분건물) 양식은 <여기>를 클릭하세요.

※ 협의분할에 의한 상속을 원인으로 한 소유권 이전등기 신청서 양식은 <여기>를 클릭하세요.

※ 협의분할에 의한 상속을 원인으로 한 소유권 이전등기 신청서(구분건물) 양식은 <여기>를 클릭하세요.

3.4.3 상속에 의한 소유권 이전등기 신청서 작성

아래의 신청서 작성 예시는 대한민국 법원 인터넷등기소(www..iros.go.kr)의 등기신청양식 작성방법을 참조하여 작성되었으므로 참고용으로만 사용하시고, 정확한 작성 방법은 관할 등기소에 문의하시기 바랍니다.

3.5 상속에 의한 소유권 이전등기 신청 절차

매매에 의한 소유권 이전등기 신청 절차 — 상속에 의한 소유권 이전등기 신청 절차

※ 관할등기소는 <대법원인터넷등기소-등기소 소개-등기소 찾기> 에서 확인하실 수 있습니다.

※ 제출 후 접수상황 확인

등기소에 신청서를 제출한 후 <대법원인터넷등기소-등기열람/발급-등기신청사건 처리현황> 에 부동산의 소재지번을 입력하면 접수상황을 확인하실 수 있습니다.

3.6 인터넷 신청 절차

3.6.1 인터넷 신청 대상자

외국인등록(「출입국관리법」 제31조)
국내거소신고(「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조 및 제7조)

3.6.2 공인인증서(범용, 용도제한용 불문)의 발급

시중금융기관(증권 및 우체국 포함)을 방문해 공인인증서를 만들면 됩니다.

법인의 경우에는 등기소로부터 전자증명서를 발급받아 인터넷등기소에서 이용등록을 해야 합니다(「상업등기규칙」 제46조제2항).

3.6.3 사용자등록

ㅇ 사용자등록신청 시 주의사항

상속에 의한 소유권 이전등기는 등기권리자가 단독으로 신청할 사항이나 등기권리자가 여러 명인 경우에는 모두 사용자 등록신청을 해야 합니다.

신청서 및 첨부서류의 제출

사용자등록의 유효기간은 3년입니다(「부동산등기규칙」 제69조제1항).

유효기간이 경과하면 사용자등록을 다시 해야 합니다(「부동산등기규칙」 제69조제2항).

유효기간의 연장

3.6.4 접근번호의 부여

. 사용자등록신청을 하면 등기소에서 접근번호를 부여해 줍니다.

3.6.5 사용자등록하기

. 접근번호를 부여받은 날로부터 10일 내에 대법원인터넷등기소 홈페이지에서 공인인증서와 접근번호 등을 입력해 사용자등록을 해야 합니다.

3.6.6 인터넷 신청 절차도

3.6.7 전자표준양식(e-form)을 신청하는 경우

전자표준양식(e-form)의 개념

전자표준양식(e-form)은 인터넷등기소에서 전자적으로 등기 신청정보를 입력 및 저장할 수 있는 표준화된 등기 신청서 양식으로서, 작성해 출력, 날인한 후 첨부서면과 함께 등기소에 제출해야 합니다(대법원인터넷등기소, 등기 신청-e-form 신청하기).

전자표준양식(e-form) 신청 절차도

4, 공유물 분할 및 공유물 분할에 의한 소유권 이전등기

4.1 개념 및 신청인

4.1.1 공유물 분할의 개념

. 공유물 분할은 공유관계 소멸 원인 중의 하나로, 법률의 규정이나 별단의 특약이 없는 한, 각 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다(「민법」 제268조제1항).

※ “공유물 분할에 의한 소유권 이전등기”란 공유관계를 해소하고 각자의 소유로 하는 등기를 말합니다(등기 신청안내, 대법원인터넷등기소).

4.1.2 공유물 분할의 방법

협의에 의한 분할

공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있으며, 협의에 의해 진행됩니다(「민법」 제268조제1항 및 제269조제1항).

재판에 의한 분할

협의가 성립되지 않은 경우 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있습니다(「민법」 제269조제1항).
공유물 분할소송은 필수적 공동소송으로 공유자 전원이 소송 당사자가 되어야 합니다(대법원 2003. 12. 12 선고, 2003다44615 판결).
현물 분할이 원칙이나 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 현저히 그 가액이 줄어들 염려가 있는 경우 법원은 물건의 경매를 명할 수 있습니다(「민법」 제269조제2항).

4.2 공유물 분할에 의한 소유권 이전등기의 신청

4.2.1 공유물 분할에 의한 소유권 이전등기의 신청인

공유물 분할에 의한 소유권 이전등기 시 등기권리자와 등기의무자는 다음과 같습니다.

등기의무자: 자기의 지분을 이전해 주는 자
등기권리자: 다른 공유자의 지분을 취득하는 자

4.2.2 공동신청주의

공유물 분할에 의한 소유권 이전등기는 등기의무자와 등기권리자가 공동으로 신청해야 합니다(「부동산등기법」 제23조제1항).

공유물 분할의 판결이 확정되거나 재판상 화해가 성립하면 공유자는 각자 분할된 부분에 대한 단독소유권을 취득하게 되므로, 그 소송의 당사자는 확정판결이나 화해조서를 첨부해 등기권리자 단독으로 공유물 분할을 원인으로 한 지분이전등기를 신청할 수 있습니다(1994. 3. 25 제정, 「등기선례」 4-221).

※ 분필등기

1필의 공유지를 공유물 분할등기하기 위해서는 먼저 토지의 분할절차를 밟은 후 그 토지대장에 의해 분필등기를 해야 합니다.

공유물 분할을 원인으로 소유권 이전 등기는 동시에 하지 않고도 각 분필 등기된 부동산 별로 각각 독립해서 공동(등기권리자와 등기의무자)으로 신청할 수 있습니다.

<「공유물분할에 인한 소유권이전등기를 함에 있어 그 중 1인 취득분만의 등기신청 가부」(1984. 3. 21 제정, 등기예규 제514호)>

공유물 분할에 의한 소유권 이전등기의 신청 가능 여부

Q 1) 형제끼리 토지를 공유하다가 일부는 큰 형님 소유로 나머지는 그대로 형제의 공유로 하기로 협의가 되었습니다. 이럴 경우 어떤 등기를 신청해야 하나요?

A 1) 갑과 을이 공유하고 있는 토지를 100평과 900평으로 분할해, 100평은 갑의 단독소유로 하고 나머지 900평은 공유하기로 하되 갑의 지분은 900분의 400으로, 을의 지분은 900분의 500으로 하는 공유물 분할등기 신청을 하면 됩니다.<2001. 2. 20. 제정, 「등기선례」 6-289>

Q 2) 형과 토지를공유했는데 형의 지분에 국세청에서 압류를 해 놓았습니다. 저희는 공유물 분할을 통해 각자 토지를 나누기로 했습니다. 이 경우 제 명의의 토지에도 압류가 계속 되는 건가요?

A 2) 갑과 을이 공유하고 있는 토지에 갑의 지분에만 국세(또는 지방세)처분에 의한 압류등기가 경료된 상태에서 위 토지를 2필지로 분할해 이를 갑과 을이 각 단독으로 소유하는 공유물 분할등기를 하는 경우, 을이 단독으로 소유하게 된 토지의 등기용지에도 위 압류등기가 전사되어 그 효력이 인정되므로 그 압류등기를 말소하기 위해서는 통상의 압류등기말소절차를 거쳐야 합니다.<1994. 11. 24. 제정, 「등기선례」 4-644>

Q 3) 공유물 분할에 반대하는 공유자가 있는 경우에는 공유물 분할을 할 수 없는 건가요?

A 3) 공유물 분할은 공유자 전원이 합의해야 하므로, 공유자 중 1인이 위 분할에 협력하지 않는다면 나머지 공유자들은 공유물 분할의 소를 제기해 재판상 분할한 후 공유물 분할을 원인으로 한 소유권 이전등기를 신청할 수 있습니다.<1996. 12. 11. 제정, 「등기선례」 5-388>

Q 4) 미성년자가 공유자인 토지의 공유물 분할을 하려면 친권자가 대신해서 하면 되나요?

A 4) 미성년자 갑·을 명의의 공유 토지를 A·B 토지로 분필해 갑은 A토지, 을은 B토지를 각 단독소유로 하기로 하는 공유물 분할 계약에 의해 그들의 친권자가 공유물 분할등기를 신청할 경우에는 그러한 공유물 분할계약이 그 친권에 복종하는 갑·을 사이에 이해 상반되는 행위에 해당하므로 가정법원에 갑·을 중 어느 일방의 특별대리인선임심판청구(「가사소송법」 제2조 제1항 나, (1) (11))를 해야 합니다.<1991. 5. 6. 제정, 「등기선례」 3-29>

4.3 공유물 분할에 의한 소유권 이전등기의 신청 시 제출서류

4.3.1 시·군·구청을 통해 준비해야 하는 서류

소유권을 증명하는 서면

토지대장등본 또는 임야대장등본
(집합)건축물대장등본(해당자에 한함)

신청인의 주소 등을 증명하는 서면

주민등록등(초)본 및 등기의무자의 인감증명서

※ 합의에 의한 공유물 분할 소유권 이전등기는 등기 당사자들의 각 주민등록등(초)본 및 등기의무자의 인감증명서를 제출해야 하고, 재판에 의해 공유물 분할 소유권 이전등기를 등기권리자 단독으로 신청할 경우에는 신청인의 주민등록등(초)본만을 제출합니다.

ㅇ 법인등기사항증명서

법인의 경우에는 주민등록등(초)본 대신 등기소에서 법인등기사항증명서를 발급받아 제출하면 됩니다.

법인등기사항증명서가 없는 법인의 경우에는 부동산등기용등록번호증명서를 발급받아 제출할 수 있습니다.

ㅇ 주민등록번호가 없는 경우 제출하는 서류

부동산등기용등록번호증명서

부동산등기용등록번호는 주민등록번호가 없는 등기권리자가 등기를 할 수 있도록 부여하는 등록번호를 말합니다.

주민등록번호가 없는 등기권리자는 다음의 기관에서 부동산등기용등록번호를 부여받을 수 있습니다(「부동산등기법」 제49조제1항)

√ 국가·지방자치단체·국제기관 및 외국정부 : 국토교통부장관이 지정·고시

√ 주민등록번호가 없는 재외국민: 대법원 소재지 관할 등기소의 등기관

√ 법인 : 법인의 주된 사무소(회사-본점, 외국법인-국내에 최초로 설치 등기를 한 영업소나 사무소) 소재지 관할 등기소의 등기관

√ 외국인: 체류지(체류지가 없는 경우 대법원 소재지에 체류지가 있는 것으로 봄) 관할 지방출입국·외국인관서의 장

공유물 분할계약서에의 검인

계약을 원인으로 소유권 이전등기를 신청할 경우 계약서에 검인신청인을 표시해 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출해야 합니다(「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항).

※ 검인을 받고자 할 경우 공유물 분할계약서는 최소 3부를 준비해야 합니다. 한 부는 구청 보관용, 한 부는 국세청 제출용으로 제출해야 하고, 본인이 소지할 계약서 1부가 필요하기 때문입니다(원할 경우에는 분할계약서를 더 준비해 검인을 받을 수 있습니다).

취득세납부고지서(지방교육세 및 농어촌특별세 포함)

“취득세”란 부동산의 취득 시 납부해야 하는 세금을 말합니다(「지방세법」 제7조제1항).
√ 공유물·합유물 및 총유물의 분할로 인한 취득세: 분할 또는 지분이전으로 인해 받은 부동산 가액 × 23/1,000(등기부 등본상 본인 지분에 한함)[「지방세법」 제11조제1항제5호]

※ 농지를 분할하는 경우 등기부 등본상 본인 지분을 초과하는 부분에 대한 취득세: 분할 또는 지분 이전으로 인해 받은 부동산 가액 × 30/1,000(「지방세법」 제11조제1항제7호)

※ 농지 외의 부동산을 분할하는 경우 등기부 등본상 본인 지분을 초과하는 부분에 대한 취득세: 분할 또는 지분 이전으로 인해 받은 부동산 가액 × 40/1,000(「지방세법」 제11조제1항제7호)

√ 또한, 공유물·합유물의 분할 또는 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득(등기부등본상 본인 지분을 초과하는 부분의 경우에는 제외)의 경우에는 세율의 특례가 적용되어, 취득세는 분할 또는 지분이전으로 인해 받은 부동산 가액 × [세율(23/1,000) – 중과기준세율(20/1000)]이 됩니다(「지방세법」 제15조제1항제4호 및 「지방세법」 제6조제19호).

※ 공유물분할계약에 따라 취득하면서 당초 지분권을 초과하는 부분은 공유물분할이 아니라는 판례

공유물분할계약에 따라 특정지분을 단독으로 소유하게 되면, 당초 지분권에 해당하는 부분은 지방세법 제11조제1항제4호에 따른 공유물분할 세율(2.3%)에 「지방세법」 제15조제1항제4호에 의한 특례를 적용하여 저율(0.3%)을 적용하고, 당초 지분권을 초과하는 부분은 공유물분할이 아닌 교환으로 인한 취득으로 「지방세법」 제11조1항 7호에 따른 세율(4%)을 적용합니다(대법원 2016.05.12.선고 2016두32008판결 참고).

※ 그 밖에 과세특례 등에 대해서는 관할 자치단체 세무부서[위택스(www.wetax.go.kr)-지방세정보-전국 세무부서 찾기], 정부민원안내 콜센터 ☎ 국번없이 110(무료) 또는 세무서 상담을 통해 확인해 주시기 바랍니다.

“지방교육세”란 지방교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위해 「지방세법」에 따른 취득세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말합니다(「지방세법」 제149조 및 제150조제1호).
√ 지방교육세: (분할 또는 지분이전으로 인해 받은 부동산 가액 × 3/1,000)× 20/100[「지방세법」 제151조제1항제1호]

“농어촌특별세”란 농어업의 경쟁력강화와 농어촌산업기반시설의 확충 및 농어촌지역 개발사업에 필요한 재원을 확보하기 위해 「지방세법」에 따른 취득세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말합니다(「농어촌특별세법」 제1조 및 제3조제5호).
√ 농어촌특별세: 분할 또는 지분이전으로 인해 받은 부동산 가액 × 2/100 × 10/100(「농어촌특별세법」 제5조제1항제6호)

※ 시, 군, 구청 세무과를 방문해 취득세납부고지서를 발부받고 세금을 은행에서 납부하면 됩니다.

공유물 분할과 취득세

Q. 저희 3형제는 투자목적으로 660㎡(시가 9천만원 상당)의 토지(농지 아님)를 사서 공유하고 있었는데 공유물 토지를 분할하자는 협의가 이루어져 큰 형이 300㎡, 작은 형과 제가 180㎡씩 분할해 소유하기로 했습니다. 협의분할에 의한 소유권 이전등기를 하고자 하는데 취득세를 얼마 납부해야 하나요?

A. 660㎡의 원래 지분은 각각 220㎡입니다. 이 지분을 초과한 부분은 유상취득이 되므로 큰 형은 80㎡을 취득한 부분에 대해 취득세를 납부해야 하고 나머지 형제들은 감면된 취득세를 내야 합니다.즉 큰 형이 내야 하는 취득세는 10,909,120원(80㎡ 상당의 가액)× 23/1000 = 250,909원(원단위 절사)입니다.

등기부등본상 본인 지분 내의 이전인 경우라도 취득세를 납부해야 하지만 세율이 감면됩니다.따라서, 등기부등본상 본인 지분 내의 이전인 큰 형을 제외한 형제 2명의 취득세는 각각 24,545,520원 × 3/1,000 = 73,636원(원단위 절사)입니다.

큰 형의 취득세는 등기부등본상 본인 지분 내의 이전인 220㎡의 취득세 30,000,000원 × 3/1,000 = 90,000원과 본인 지분 외의 이전인 80㎡의 취득세 10,909,120원 × 23/1,000 = 250,909원(원단위 절사)의 합인 340,909원 입니다.

4.3.2 은행을 통해 준비해야 할 서류

취득세영수필확인서

국민주택채권의 매입

“국민주택채권”이란 정부가 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 주택도시기금의 부담으로 발행한 채권을 말합니다(「주택도시기금법」 제7조제1항).
등기를 신청하는 자는 국민주택채권을 매입해야 합니다(「주택도시기금법」 제8조제1항제2호).
공유물을 공유지분율에 따라 분할해 이전하는 경우에는 매입할 필요가 없으나, 공유지분을 초과해 분할하는 경우에는 그 초과된 면적에 대해 유상취득에 해당하는 국민주택채권을 매입해야 합니다.
국민주택채권의 매입기준은 다음과 같습니다(「주택도시기금법 시행령」 제8조제2항 및 별표).

등기종류	건물형태	시가표준액	지역	매입률
소유권 이전 등기	주택	시가표준액 2천만원 이상 5천만원 미만	서울특별시, 광역시	시가표준액의 13/1,000
		시가표준액 2천만원 이상 5천만원 미만	기타 지역	시가표준액의 13/1,000
		시가표준액 5천만원 이상 1억원 미만	서울특별시, 광역시	시가표준액의 19/1,000
		시가표준액 5천만원 이상 1억원 미만	기타 지역	시가표준액의 14/1,000
		시가표준액 1억원 이상 1억6천만원 미만	서울특별시, 광역시	시가표준액의 21/1,000
		시가표준액 1억원 이상 1억6천만원 미만	기타 지역	시가표준액의 16/1,000
		시가표준액 1억6천만원 이상 2억6천만원 미만	서울특별시, 광역시	시가표준액의 23/1,000
		시가표준액 1억6천만원 이상 2억6천만원 미만	기타 지역	시가표준액의 18/1,000
		시가표준액 2억6천만원 이상 6억원 미만	서울특별시, 광역시	시가표준액의 26/1,000
		시가표준액 2억6천만원 이상 6억원 미만	기타 지역	시가표준액의 21/1,000
		시가표준액 6억원 이상	서울특별시, 광역시	시가표준액의 31/1,000
		시가표준액 6억원 이상	기타 지역	시가표준액의 26/1,000
	토지	시가표준액 5백만원 이상 5천만원미만	서울특별시, 광역시	시가표준액의 25/1,000
		시가표준액 5백만원 이상 5천만원미만	기타 지역	시가표준액의 20/1,000
		시가표준액 5천만원 이상 1억원 미만	서울특별시, 광역시	시가표준액의 40/1,000
		시가표준액 5천만원 이상 1억원 미만	기타 지역	시가표준액의 35/1,000
		시가표준액 1억원 이상	서울특별시, 광역시	시가표준액의 50/1,000
		시가표준액 1억원 이상	기타 지역	시가표준액의 45/1,000
	주택 및 토지 외의 부동산	시가표준액 1천만원 이상 1억3천만원 미만	서울특별시, 광역시	시가표준액의 10/1,000
		시가표준액 1천만원 이상 1억3천만원 미만	기타 지역	시가표준액의 8/1,000
		시가표준액 1억3천만원 이상 2억5천만원 미만	서울특별시, 광역시	시가표준액의 16/1,000
		시가표준액 1억3천만원 이상 2억5천만원 미만	기타 지역	시가표준액의 14/1,000
		시가표준액 2억5천만원 이상	서울특별시, 광역시	시가표준액의 20/1,000
		시가표준액 2억5천만원 이상	기타 지역	시가표준액의 18/1,000

공유물 분할 시 국민주택채권 매입금액

Q. 저희 3형제는 투자목적으로 서울에 660㎡(시가 9천만원 상당)의 토지를 사서 공유하고 있었는데 공유물 토지를 분할하자는 협의가 이루어져 큰 형이 300㎡, 작은 형과 제가 180㎡씩 분할해 소유하기로 했습니다. 협의분할에 의한 소유권 이전등기를 하고자 하는데 국민주택채권은 얼마를 매입해야 하나요?

A.
1) 국민주택채권은 공유지분을 초과해 분할하는 경우에만 매입을 하면 됩니다. 따라서 공유지분을 초과해 소유하는 형의 초과분에 대해서만 국민주택채권을 매입하면 됩니다.

2) 큰 형의 국민주택채권 매입금액은 다음과 같습니다.

660㎡의 원래 지분은 각각 220㎡이므로 초과해 소유하게 된 지분은 80㎡이고 이 부분의 시가표준액은 10,909,120원[136,364원(1㎡당) × 80]입니다. 이는 서울에 위치한 토지로 5백만원 이상 5천만원 미만이므로 매입률은 시가표준액의 25/1,000입니다.따라서, 매입금액은 10,909,120원(80㎡ 상당의 가액)× 25/1000 = 272,728원이고, 단수가 5,000원 미만이므로 없는 것으로 보아 매입금액은 270,000원입니다.

국민주택채권의 구입 후 즉시매도를 원할 경우 매입일의 할인율(매일 변경, 은행에 확인요망)이 10%라고 한다면 실제로 국민주택채권을 매입하면서 낼 금액은 27만원의 10%인 2만7천원 입니다. 2만7천원을 지불하면 채권발행번호가 기재된 영수증을 발급받을 수 있습니다.

대한민국정부 수입인지의 구입

국내에서 재산에 관한 권리 등의 창설·이전 또는 변경에 관한 계약서나 이를 증명하는 그 밖의 문서를 작성하는 자는 계약서에 기재된 거래금액이 1,000만원을 초과하는 경우에는 그 문서에 대한 인지세를 납부할 의무가 있습니다(「인지세법」 제1조제1항 및 제3조제1항).
다만, 주택의 소유권 이전에 관한 증서의 기재금액이 1억원 이하인 부동산에 대해서는 인지세를 납부하지 않아도 됩니다(「인지세법」 제6조제5호). 인지세는 과세문서에 「수입인지에 관한 법률」 제2조제1항에 따른 종이문서용 전자수입인지를 붙여 납부합니다(「인지세법」 제8조제1항 본문).
대한민국정부 수입인지는 가까운 은행(농협, 우체국, 신한은행 등)에서 구입할 수 있습니다.
부동산등기와 관련해 납부해야 할 문서 및 세액은 다음과 같습니다(「인지세법」 제3조제1항).

과 세 문 서	세 액
부동산 소유권 이전에 관한 증서	기재금액이 1천만원 초과 3천만원 이하인 경우: 2만원
	기재금액이 3천만원 초과 5천만원 이하인 경우: 4만원
	기재금액이 5천만원 초과 1억원 이하인 경우: 7만원
	기재금액이 1억원 초과 10억원 이하인 경우: 15만원
	기재금액이 10억원을 초과하는 경우: 35만원

※ 공유물을 공유지분율에 따라 분할해 이전하는 경우에는 인지를 매입할 필요가 없으나, 공유지분을 초과해 분할하는 경우에는 그 초과된 면적에 대해 유상취득에 해당하므로 그 금액에 해당하는 인지를 붙여야 합니다.

대법원등기 수입증지의 구입

대법원등기 수입증지(등기신청 수수료)
√ 등기를 하려는 사람은 수수료를 내야 합니다(「부동산등기법」 제22조제3항).
√ 대법원등기 수입증지를 은행이나 등기소에서 매입을 하여 이를 신청서에 붙이면 등기신청 수수료를 낸 것이 됩니다.
√ 대법원등기 수입증지는 등기소나 등기소 주변의 은행(농협, 우체국, 신한은행 등)에서 구입하실 수 있습니다.

※ 등기 종류별로 책정된 부동산등기신청 수수료는 <대법원인터넷등기소사이트-자료센터-등기비용안내>에서 확인하실 수 있습니다.

4.3.3 공유물 분할 관련 서류

공유물 분할 판결 정본(해당자에 한함)

재판에 의해 공유물 분할이 이루어지는 경우에는 공유물 분할 판결 정본과 그 판결이 확정되었음을 증명하는 확정증명서를 첨부해야 합니다[「판결 등 집행권원에 의한 등기의 신청에 관한 업무처리지침」(대법원 등기예규 제1692호, 2020. 7. 21. 발령, 2020. 8. 5. 시행) 5. 가.].

√ 조정에 갈음하는 결정정본 또는 화해권고결정정본을 첨부하는 경우에도 확정증명원을 첨부합니다.
√ 조정조서, 화해조서 또는 인낙조서를 등기원인증서로 제출하는 경우에는 확정증명원을 첨부하지 않아도 됩니다.

위임장(해당자에 한함)

공유물 분할에 의한 소유권 이전등기는 등기의무자와 등기권리자가 공동으로 신청하거나 등기의무자 또는 등기권리자가 상대방으로부터 위임장을 받아 혼자 등기소를 방문해서 신청할 수 있습니다.

※ 위임장 양식은 <여기>를 클릭하세요.

등기필정보 또는 등기필정보통지서

4.4 공유물 분할에 의한 소유권 이전등기 신청서

4.4.1 신청서 및 첨부서류

. 신청서, 취득세영수필확인서, 등기 수입증지, 위임장, 인감증명서, 주민등록표등(초)본, 토지대장등본, 공유물 분할계약서 등의 순으로 준비합니다.

4.4.2 신청서 양식

※ 공유물 분할로 인한 소유권 이전등기 신청서 양식은 <여기>를 클릭하세요.

4.4.3 공유물 분할에 의한 소유권 이전등기 신청서 작성

신청서 작성은 대한민국 법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)의 등기신청양식 작성방법을 참조하여 작성하시고, 정확한 작성 방법은 관할 등기소에 문의하시기 바랍니다.

4.5 공유물 분할에 의한 소유권 이전등기 신청 절차

※ 관할등기소는 <대법원인터넷등기소-등기소 소개-등기소 찾기> 에서 확인하실 수 있습니다.

※ 제출 후 접수상황 확인

4.6 인터넷 신청 절차

4.6.1 인터넷 신청 대상자

외국인등록(「출입국관리법」 제31조)
국내거소신고(「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조 및 제7조)

4.6.2 공인인증서(범용, 용도제한용 불문)의 발급

시중금융기관(증권 및 우체국 포함)을 방문해 공인인증서를 만들면 됩니다.

법인의 경우에는 등기소로부터 전자증명서를 발급받아 인터넷등기소에서 이용등록을 해야 합니다(「상업등기규칙」 제46조제2항).

4.6.3 사용자등록

ㅇ 사용자등록신청 시 주의사항

공유물 분할에 의한 소유권 이전등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청할 사항이므로 자기의 지분을 이전해 주는 자와 다른 공유자의 지분을 취득하는 자 모두 사용자 등록신청을 해야 합니다.

신청서 및 첨부서류의 제출

사용자등록의 유효기간은 3년입니다(「부동산등기규칙」 제69조제1항).

유효기간이 경과하면 사용자등록을 다시 해야 합니다(「부동산등기규칙」 제69조제2항).

유효기간의 연장

4.6.4 접근번호의 부여

. 사용자등록신청을 하면 등기소에서 접근번호를 부여해 줍니다.

4.6.5 사용자등록하기

. 접근번호를 부여받은 날로부터 10일 내에 대법원인터넷등기소 홈페이지에서 공인인증서와 접근번호 등을 입력해 사용자등록을 해야 합니다.

4.6.6 인터넷 신청 절차도

4.6.7 전자표준양식(e-form)을 신청하는 경우

전자표준양식(e-form)의 개념

전자표준양식(e-form)은 인터넷등기소에서 전자적으로 등기 신청정보를 입력 및 저장할 수 있는 표준화된 등기 신청서 양식으로서, 작성하여 출력, 날인한 후 첨부서면과 함께 등기소에 제출해야 합니다(대법원인터넷등기소, 등기 신청-e-form 신청하기).

4.6.8 전자표준양식(e-form) 신청 절차도

. 전자표준양식을 사용한 등기 신청의 접수는 e-Form신청서를 작성해 출력한 시점이 아니라 등기소를 방문해 e-Form등기 신청서와 등기 신청에 필요한 첨부서면을 등기소 공무원에게 제출해 전산정보처리조직에 저장된 때 등기신청이 접수된 것으로 봅니다(「부동산등기법」 제6조제1항).