이사갈 집 구하고 계약하기 : 2 집 계약하기에 대해 알아보겠습니다.
이사갈 집 구하고 계약하기 : 2 집 계약하기(계약서 작성하기, 임대차 계약에 따른 권리와 의무 확인하기, 잔금정산 및 등기하기, 집 꾸미기)을 정리했습니다.

Ⅱ 집 계약하기

1. 계약서 작성하기

1.1 중개보수 확인하기

1.1.1 중개보수의 산정

. 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 다음과 같으며, 그 금액은 시·도의 조례로 정하는 요율 한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정합니다(「공인중개사법」 제32조제4항, 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제1항 및 별표 1).

※ 주택 중개보수의 요율 한도에 관한 규정은 2021년 10월 19일 이후 중개의뢰인 간에 매매·교환 또는 임대차 등의 계약을 체결하는 경우부터 적용합니다[「공인중개사법 시행규칙」(국토교통부령 제902호) 부칙 제2조제1항].

 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 다음의 구분에 따릅니다(「공인중개사법」 제32조제4항, 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항 및 별표 2).

1. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔[① 전용면적이 85제곱미터 이하일 것, ② 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함)을 갖출 것]: 매매·교환의 경우에는 거래금액의 0.5% 이내, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 0.4% 범위에서 중개보수를 결정합니다.

2. 위 1. 외의 경우: 거래금액의 0.9%이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의해 결정합니다.

 집을 매매하거나 임대차를 구하기 위해 부동산 개업공인중개사에게 의뢰를 하면 소정의 중개보수와 중개대상물에 대한 권리관계를 확인하는데 들어간 실비를 지불해야 해요(「공인중개사법」 제32조제2항 및 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제2항 참조).

 부동산 개업공인중개사는 어떤 명목으로도 정해진 중개보수나 실비 외의 금품을 받아서는 안 되므로(「공인중개사법」 제33조제1항제3호), 편의를 봐주었다거나 집을 구하는데 더 많은 노력을 기울였다는 등의 명목으로 중개보수를 더 요구할 경우에는 불법이므로 주지 않으셔도 된답니다.

 중개보수의 계산방법

구분	거래금액의 계산 (「공인중개사법 시행규칙」 제20조제5항)
주택매매· 주택 외 부동산 매매	동일한 중개대상물에 대해 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우 : 매매금액만을 적용함
주택교환·주택 외 부동산 교환	교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 함
주택임대차	전세인 경우 : 보증금
	월세인 경우  ① 보증금 외에 차임이 있는 경우: (월 차임액 × 100) + 보증금 ② ①의 금액이 5천만원 미만인 경우:(월 차임액 × 70) + 보증금

1.2 부동산 개업공인중개사의 의무 확인하기

1.2.1 중개 대상 부동산의 확인·설명의무

 집을 매매하거나 임대차를 구하기 위해 부동산 개업공인중개사에게 의뢰를 한 후 개업공인중개사가 토지대장등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 근거자료를 제시하면서 주택(중개대상물)에 대한 다음 사항들을 잘 설명하는지 확인하세요(「공인중개사법」 제25조제1항 및 「공인중개사법 시행령」 제21조제1항).

 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상 물에 관한 기본적인 사항
 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리 관계에 관한 사항
 거래예정금액·중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역
 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항
 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태

 벽면·바닥면 및 도배의 상태
 일조·소음·진동 등 환경조건
 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건
 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담해야 할 세금의 종류 및 세율

 이후 계약이 성사되면 개업공인중개사는 위의 사항을 기재한 중개대상물확인·설명서(「공인중개사법 시행규칙」 별지 제20호서식)를 거래 당사자들에게 나눠주고, 그 원본, 사본 또는 전자문서를 3년간 보존해야 합니다. 다만, 확인·설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 않습니다(「공인중개사법」 제25조제3항, 「공인중개사법 시행령」 제21조제3항·제4항 및 「공인중개사법 시행규칙」 제16조제1호).

 부동산 개업공인중개사가 중개의뢰인에게 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 않거나 설명의 근거자료를 제시하지 않은 경우에는 500만원 이하의 과태료를 부과받게 됩니다(「공인중개사법」 제51조제2항제1호의5).

1.2.2 계약서 작성 및 보존의무

. 부동산 거래가 성사되면 개업공인중개사는 계약서를 작성해 거래 당사자들에게 나눠주고, 그 원본, 사본 또는 전자문서를 5년 동안 보존해야 합니다. 다만, 거래계약서가 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 않습니다(「공인중개사법」 제26조제1항 및 「공인중개사법 시행령」 제22조제2항).

1.2.3 비밀유지의무

. 부동산 개업공인중개사·소속 공인중개사·중개보조원 및 개업공인중개사인 법인의 사원·임원은 중개업무 중에는 물론 그 업무를 떠난 후에도 업무상 알게 된 비밀을 누설해서는 안 됩니다(「공인중개사법」 제29조제2항).

1.3 부동산 개업공인중개사의 손해배상책임

1.3.1 보증보험가입 여부 확인하기

 부동산을 매매하거나 임대차를 구하는 과정에서 부동산 개업공인중개사가 일부러 또는 실수로 한 행위로 손해를 볼 수 있는데 이러한 손해에 대해서는 배상을 받을 수 있어요(「공인중개사법」 제30조제1항).

 그러나, 개업공인중개사가 보험 등에 가입되어 있지 않을 경우 제대로 손해배상을 받지 못할 수도 있으므로 계약서를 작성하기 전에 이러한 보험에 가입되어 있는지 먼저 확인하세요~~.

1.3.2 부동산중개업체 관련 소비자분쟁해결기준

. 부동산중개업체와 관련해 분쟁이 발생하면 다음과 같은 소비자 분쟁해결기준에 따릅니다(「소비자기본법」 제16조제3항 및 「소비자분쟁해결기준」(공정거래위원회 고시 제2021-7호, 2021. 5. 25. 발령·시행) 별표 2 제19호 부동산중개업).

※ 중개보수~~ 너무 많이 청구하는 것 같아요. 정확히 계산해 주세요~~ (질문) 오피스텔(원룸) 월세계약을 했는데 보증금 500만원에 월 35만원입니다. 그런데 중개보수로 30만원을 달라고 합니다. 너무 중개보수가 많은 것 같은데 이 금액이 맞는 건가요? (답변) 청구된 중개보수가 약간 많은 것 같습니다. 정확한 계산을 통해 나온 금액만을 중개보수로 내면 되니, 달라는 대로 주지 마시고 계산을 해서 주시면 될 것 같아요. 주택임대차에서 월세인 경우 거래금액의 계산방법은 ① 보증금 외에 차임이 있는 경우 : (월 차임액 × 100) + 보증금 ②①의 금액이 5천만원 미만인 경우 :(월 차임액 × 70) + 보증금입니다. 보증금 500만원에 월35만원을 ①과 같이 계산했을 때 5천만원 미만에 해당하므로 정확한 계산은 ②번입니다. 즉, (350,000 × 70) + 5,000,000 = 29,500,000원이 거래금액입니다. 거래금액 29,500,000원인 오피스텔의 중개보수율은 0.4% 이하인데 보통은 0.4%의 요율로 계산한 금액을 받습니다. 따라서, 계산을 해보면 29,500,000원 × 0.4 %= 118,000 원입니다. 이보다 많은 금액을 청구하는 것은 불법이므로(「공인중개사법」 제33조제1항제3호 참조), 차액은 주지 않으셔도 됩니다. 또한 주택 외 부동산의 거래 시 거래금액의 0.9% 이내에서 중개의뢰인과 부동산 개업공인중개사가 협의해 결정하도록 하고 있으므로, 너무 금액이 과다하다고 생각될 경우에는 적용 요율을 낮추어 주도록 개업공인중개사와 협상을 해 보는 것도 한 방법일 것입니다.

1.4 부동산 매매계약서 작성하기

1.4.1 매매계약서 작성

 매매계약은 원래 매도인과 매수인의 합의만으로도 체결될 수 있어요. 그러나 부동산은 금액이 큰 중요한 재산에 해당하므로 여러 권리 관계를 잘 파악한 후 매매계약서를 꼼꼼히 작성해 불필요한 법적 분쟁을 미리 막는 것이 좋겠죠?

 계약서에 매매대금 총액과 계약금, 중도금, 잔금 지급일자 등을 명확히 기재해야 해요.
 계약당사자 간에 특별한 약정이 없는 한 매도인은 매매대금을 전부 받는 것과 동시에 소유권이전등기에 필요한 서류 전부를 주어야 하죠.
 계약당사자 간에 무언가 특별히 정하고 싶거나, 문제의 소지가 있을 것으로 여겨지는 것들은 모두 특약사항으로 자세히 기재해 분쟁을 막아야 해요.

1.4.2 매매계약서 양식

1.5 임대차계약서 작성하기

1.5.1 임대차계약서 작성

 임대차계약은 원칙적으로 계약 당사자가 자유롭게 계약기간이나 계약금을 정하는 것으로 반드시 임대차계약서를 작성해야 하는 것도 아니에요. 하지만 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 미리 예방하기 위해서는 임대차계약서를 작성하는 것이 좋겠죠?

 계약서에 보일러 등의 교체시기, 이사일정 등 시비가 될 만한 내용은 특약사항에 반드시 기재해 최대한 분쟁을 피하는 것이 좋아요

1.5.2 임대차계약서 양식

1.6 계약금 지불하기

1.6.1 계약금의 법적 성격

 “계약금”이란 부동산 매매계약이나 임대차계약을 체결할 경우 계약을 성립시키기 위해 본 계약에 앞서 매수인 또는 임차인이 상대방에게 지불하는 금액을 말하며, 보통 매매대금 또는 임대차 보증금의 10% 정도를 지불해요.

 계약금은 매매계약이나 임대차계약이 체결되었다는 증거금의 성격을 가져요.

1.6.2 계약에 문제가 발생한 경우의 배상금

 부동산 매매계약이나 임대차계약을 체결했는데 문제가 발생해 계약을 해지하고 싶을 때는 어떻게 해야 할까요?

 매수인이나 임차인의 입장

 계약금을 지불했으나 문제가 발생해 계약을 해지하고 싶을 경우 ① 별도의 다른 약정이 없을 때에 한해, ② 계약이행에 착수할 때까지 계약금을 포기하고 매매계약 또는 임대차계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제565조제1항).

 매도인이나 임대인의 입장

 계약금을 지불했으나 문제가 발생해 계약을 해지하고 싶을 경우 ① 별도의 다른 약정이 없을 때에 한해, ② 계약이행에 착수할 때까지 계약금의 배액을 상환하고 매매계약 또는 임대차계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제565조제1항).

2. 임대차 계약에 따른 권리와 의무 확인하기

2.1 부동산을 매매한 경우

2.1.1 매도인·매수인의 권리

2.1.2 매도인·매수인의 의무

2.2 임대차인 경우

2.2.1 임대인·임차인의 권리

2.2.2 임대인·임차인의 의무

3. 잔금정산 및 등기하기

3.1 잔금정산하기

3.1.1 잔금지불하기

 일반적으로 이사를 하기 전 매수인은 매도인에게 잔금을 모두 지불해야 하고, 이와 동시에 매도인은 매수인에게 부동산 소유권이전을 위한 모든 서류를 주어야 해요(「민법」 제568조 및 「부동산등기법」 제23조제1항 참조).

 잔금을 지불하지 못한 경우

 매수인이 정해진 일자에 잔금을 지불하지 못하면 임대인은 부동산 매매계약을 해지 할 수 있고 이미 받았던 계약금을 위약금으로 돌려주지 않아도 되므로 신중해야 해요(「민법」 제565조제1항).
 정해진 일자에 잔금을 지불하지 않아 매도인에게 손해가 발생하면 매수인은 이에 대한 손해배상책임까지도 질 수 있으므로 유의하세요(「민법」 제551조).

3.1.2 대출을 받은 경우의 담보설정

 은행 등에서 주택구입자금을 대출받으면 주택에 담보를 설정하는데 보통은 근저당권의 형태로 설정됩니다.

 “근저당권”이란 ?

 “근저당권”이란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권을 말합니다(「민법」 제357조).

 근저당권 설정등기 신청방법

 근저당권 설정등기는 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석하거나 인터넷 등기소를 통해 신청정보 및 첨부정보를 제출하는 방법 2가지가 있어요(「부동산등기법」 제24조제1항).

 근저당권 설정등기 제출서류

 등기권리자(채권자, 은행)의 주민등록등(초)본 또는 법인등기사항증명서 및 등기의무자(매수인)의 인감증명서(「부동산등기법」 제48조제2항)
 등록면허세영수필확인서(「지방세법」 제25조제1항제17호)
 근저당권설정 계약서(「부동산등기법」 제75조)
 등기필정보 또는 등기필정보통지서(「부동산등기법」 제50조제2항)
 위임장(등기의무자 또는 등기권리자가 상대방으로부터 위임장을 받아 혼자 등기를 하는 경우에 필요함)

3.2 임대인 경우

3.2.1 잔금받기

 임차인이 이사를 나갈 경우 임대인으로부터 임차보증금을 받아야 하는데 일반적으로는 새로이 이사를 오는 새임차인이 임차보증금을 임대인에게 주면 그 금액을 받아서 이사를 가는 형태를 취하지요.

 그런데 새로운 임차인이 이사를 오기 전에 이사를 해야 하거나, 보증금을 제때에 받지 못하고 있는 경우에는 어떻게 해야 할까요?

3.2.2 임차권등기명령제도 이용하기

 “임차권등기명령제도”란 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득했던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워지는 상황을 막기 위해 법원의 집행명령을 받아 등기를 해서 대항력과 우선변제권을 유지시키는 제도를 말해요(「주택임대차보호법」 제3조의3 참조).

 신청요건

 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있어요(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항).
 임차권등기명령 신청은 임차보증금 전부 뿐만 아니라 일부라도 돌려받지 못한 경우에 신청할 수 있습니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제5호).

 신청방법

 임차인은 임차권등기명령신청서를 작성해 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수하면 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항).

 법원은 신청을 받은 후 변론 없이 재판을 할 수 있고, 결정으로 임차권등기명령을 내리게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제3항, 「민사집행법」 제280조제1항 및 제281조제1항).
 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련해 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있어요(「주택임대차보호법」 제3조의3제8항).

 등기방법

 임차권등기명령 결정이 내려지면 법원은 등기소에 임차권등기를 해 주도록 촉탁합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제5조).

 효력

 임차권등기가 되면 대항력이나 우선변제권이 그대로 유지되므로 이사를 가더라도 가지 않은 상태와 같이 보증금을 우선해서 받을 수 있어요(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 참조).

3.3 부동산 거래 신고하기

3.3.1 “부동산 거래 신고제도”란 ?

. “부동산거래 신고제도”란 부동산 매매계약을 체결한 후 실거래가격 보다 낮게 계약서를 작성하는 이중계약의 관행을 없애고 부동산 거래를 투명하게 하기 위해 실제 거래가격 등을 신고하게 하는 제도를 말해요(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항 참조).

3.3.2 신고 의무자 및 신고방법

 매수인 및 매도인은 부동산 매매계약을 체결한 후 부동산거래계약 신고서(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 별지 제1호서식)를 부동산 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장(이하 “신고관청”이라 함)에게 제출해 신고하거나 < 국토교통부 부동산거래관리시스템( https://rtms.molit.go.kr ) > 을 통해 공동으로 신고해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항 본문 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제2조제1항).

 위의 규정에도 불구하고 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 단독으로 신고할 수 있습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제2항).

 「공인중개사법」 제2조제4호에 따른 개업공인중개사(이하 “개업공인중개사”라 함)가 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 위의 규정에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 부동산 거래 신고를 해야 하며, 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제3항).

 위의 규정에도 불구하고 개업공인중개사 중 일방이 신고를 거부한 경우에는 단독으로 신고할 수 있습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제4항).

3.3.3 신고기간

. 부동산 거래 신고는 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 해야 해요(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항).

※ 부동산 거래의 해제등 신고  부동산 거래를 신고한 후 해당 거래계약이 해제, 무효 또는 취소(이하 “해제 등”이라 함)된 경우 해제 등이 확정된 날부터 30일 이내에 해당 신고관청에 공동으로 신고해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조의2제1항 본문).  다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 단독으로 신고할 수 있습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조의2제1항 단서).  개업공인중개사가 부동산 거래 신고를 한 경우에는 개업공인중개사가 해제 등 신고(공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하는 것을 말함)를 할 수 있습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조의2제2항 본문).  다만, 개업공인중개사 중 일방이 신고를 거부한 경우에는 단독으로 신고할 수 있습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조의2제2항 단서).

3.3.4 금지행위

 누구든지 부동산 거래 신고에 관하여 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 해서는 안 됩니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제4조).

 개업공인중개사에게 부동산 거래 신고를 하지 않게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위
 부동산 매매계약을 체결한 후 신고 의무자가 아닌 자가 거짓으로 부동산 거래 신고를 하는 행위
 거짓으로 부동산 거래 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조하는 행위
 부동산 매매계약을 체결하지 않았음에도 불구하고 거짓으로 부동산 거래 신고를 하는 행위
 부동산 거래 신고 후 해당 계약이 해제 등이 되지 않았음에도 불구하고 거짓으로 부동산 거래의 해제 등 신고를 하는 행위

3.3.5 위반 시 제재

 부동산 거래를 신고하지 않은 경우(공동신고를 거부한 자 포함)에는 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조제2항).

 부동산 거래 신고를 거짓으로 한 경우에는 해당 부동산 등의 취득가액의 100분의 5 이하에 상당하는 금액의 과태료가 부과됩니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조제2항 및 제3항).

3.4 주택 임대차 계약 신고하기

3.4.1 “주택 임대차 계약 신고제도”란 ?

. “주택 임대차 계약 신고제도”란 정확한 임대차 시세정보 부재로 임차인이 임대인과 대등한 위치에서 임대조건 협상이 어렵고, 분쟁 발생 시 해결 기준이 없어 신속한 해결이 어려워지는 등 문제가 발생함에 따라, 주택의 임대차 계약에 대해 계약상대자가 신고 기한 내에 계약 내용 등을 신고하게 하는 제도를 말해요(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2제1항 참조).

3.4.2 신고의무자 및 신고방법

 임대인과 임차인은 주택 임대차 계약을 체결한 후 공동으로 주택 임대차 계약 신고서(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 별지 제5호의2서식)를 주택 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 제출해 신고하거나 < 국토교통부 부동산거래관리시스템( https://rtms.molit.go.kr ) > 을 통해 신고하면 됩니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2제1항 본문 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제6조의2제2항).

 위의 규정에도 불구하고 임대인과 임차인 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 단독으로 신고할 수 있습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2제3항).

3.4.3 신고대상

 주택 임대차 계약의 신고는 주택(「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주택을 말하며, 주택을 취득할 수 있는 권리 포함)에 대해 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 주택 임대차 계약(계약을 갱신하는 경우로서 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 계약은 제외)을 대상으로 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2제1항 본문 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제4조의3제1항).

 주택 임대차 계약의 신고는 특별자치시·특별자치도·시·군(광역시 및 경기도의 관할구역에 있는 군으로 한정)·구(자치구를 말함)에 적용합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2제2항 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제4조의3제2항).

3.4.4 신고기간

.  주택 임대차 계약의 신고는 임대차 계약의 체결일부터 30일 이내에 해야 해요(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2제1항).

※ 주택 임대차 계약의 변경 및 해제 신고  임대인과 임차인은 주택 임대차 계약의 신고를 한 후 해당 주택 임대차 계약의 보증금, 차임 등 임대차 가격이 변경되거나 임대차 계약이 해제된 때에는 변경 또는 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 해당 신고관청에 공동으로 신고해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의3제1항 본문).  위의 규정에도 불구하고 임대인과 임차인 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 단독으로 신고할 수 있습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의3제2항).

3.4.5 금지행위

 누구든지 주택 임대차 계약의 신고에 관하여 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 해서는 안 됩니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의4 및 제4조).

 개업공인중개사에게 주택 임대차 계약의 신고를 하지 않게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위
 주택 임대차 계약을 체결한 후 신고 의무자가 아닌 자가 거짓으로 주택 임대차 계약의 신고를 하는 행위
 거짓으로 주택 임대차 계약의 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조하는 행위
 주택 임대차 계약을 체결하지 않았음에도 불구하고 거짓으로 주택 임대차 계약의 신고를 하는 행위
 주택 임대차 계약의 신고 후 해당 계약이 변경 및 해제되지 않았음에도 불구하고 거짓으로 주택 임대차 계약의 변경 및 해제 신고를 하는 행위

3.4.6 다른 법률에 따른 신고 등의 의제

 임차인이 「주민등록법」에 따라 전입신고를 하는 경우 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따른 주택 임대차 계약의 신고를 한 것으로 봅니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의5제1항).

 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자는 관련 법령에 따른 주택 임대차 계약의 신고 또는 변경신고를 하는 경우 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따른 주택 임대차 계약의 신고 또는 변경신고를 한 것으로 봅니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의5제2항).

 주택 임대차 계약의 신고 접수를 완료한 때에는 「주택임대차보호법」제3조의6제1항에 따른 확정일자를 부여한 것으로 보고(임대차계약서가 제출된 경우로 한정), 이 경우 신고관청은 「주택임대차보호법」제3조의6제2항에 따라 확정일자부를 작성하거나 「주택임대차보호법」제3조의6의 확정일자부여기관에 신고 사실을 통보해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의5제3항).

3.4.7 위반 시 제재

. 주택 임대차 계약의 신고를 하지 않거나(공동신고를 거부한 자 포함) 그 신고를 거짓으로 한 경우에는 100만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조제5항제3호).

3.5 소유권 이전등기하기

3.5.1 “매매에 의한 소유권 이전등기”란 ?

. “매매에 의한 소유권 이전등기”란 매매라는 법률행위로 소유권이 이전된 경우 이를 공시하기 위해 신청하는 등기를 말해요< 대한민국 법원 인터넷등기소 ( http://www.iros.go.kr )-자료센터-등기용어해설>.

3.5.2 신청인

 등기의무자 : 매도인

 등기권리자 : 매수인

3.5.3 신청기간

. 부동산의 매매계약을 한 후 잔금을 주고 소유권 이전등기에 필요한 서류를 받아 완전히 계약이 성립된 날부터 60일 이내에 소유권 이전등기를 신청해야 해요(「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항 본문).

3.5.4 신청방법

. 신청인 또는 그 대리인(代理人)이 등기소에 출석해 등기신청을 하거나 대한민국 법원 인터넷등기소 ( http://www.iros.go.kr )를 이용해 신청하는 방법 2가지가 있어요(「부동산등기법」 제24조제1항).

3.5.5 신청비용

 국민주택채권의 매입

 등기를 신청하는 사람은 국민주택채권을 매입해야 해요(「주택도시기금법」 제8조제1항, 「주택도시기금법 시행령」 제8조제2항 및 별표).

 다만, 금액이 5천원 이상 1만원 미만인 때에는 이를 1만원으로 하고, 5천원 미만인 경우에는 국민주택채권을 매입하지 않아도 됩니다(「주택도시기금법 시행령」 별표 제4호).
 국민주택채권의 매입 후 매입자가 즉시매도를 원할 경우 은행은 일정할인료(매일 변경)만 내도록 하고 채권발행번호가 기재된 영수증을 발급해 주고 있어요.

 대한민국정부 수입인지의 구입

 부동산 거래에 관한 계약서에 기재된 거래금액이 1,000만원을 초과하는 경우에는 그 문서에 대한 인지세를 납부해야 해요(「인지세법」 제1조제1항 및 제3조제1항제1호).

 거래금액이 1,000만원을 초과하는 계약서에는 수입인지를 붙여야 하나, 1억원 이하인 주택일 경우에는 면제됩니다(「인지세법」 제3조제1항제1호 및 제6조제5호).

 등기신청수수료의 납부

 등기를 하려는 사람은 다음에 해당하는 수수료를 내야 해요[「부동산등기법」 제22조제3항  및 「등기신청수수료 징수에 관한 예규」 (대법원 등기예규 제1733호, 2021. 7. 2. 발령, 2021. 7. 6. 시행) 제2호, 제4호의2 및 별표 1].

√ 서면방문신청: 15,000원
√ 전자표준양식신청(e-form양식으로 작성한 후 등기소 방문신청): 13,000원
√ 전자신청: 10,000원

3.6 전세권 설정등기하기

3.6.1 “전세권 설정등기”란 ?

. “전세권 설정등기”란 전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하기 위해 하는 등기를 말해요< 대한민국 법원 인터넷등기소 ( http://www.iros.go.kr )-자료센터-등기용어해설>.

3.6.2 신청인

 등기의무자 : 전세권 설정자(소유자)

 등기권리자 : 전세권자

3.6.3 신청방법

. 신청인 또는 그 대리인(代理人)이 등기소에 출석해 등기신청을 하거나 대한민국 법원 인터넷등기소 ( http://www.iros.go.kr )를 이용해 신청하는 방법 2가지가 있어요(「부동산등기법」 제24조제1항).

3.6.4 신청비용

 전세권 등기는 소유권과 관계된 등기가 아니므로 국민주택채권과 대한민국 수입인지를 구입할 필요가 없어요.

 다만, 등기신청수수료는 납부해야 해요(「등기신청수수료 징수에 관한 예규」제2호, 제4호의2 및 별표 1).

3.7 매매인 경우 매수인이 내야 하는 세금

3.7.1 취득세

 “취득세”란 ?

 “취득세”란 부동산을 취득하면 부동산 소재지의 특별시·특별자치시·특별자치도·광역시·도에서 부과하는 지방세를 말해요(「지방세기본법」 제8조 및 「지방세법」 제3조, 제7조제1항, 제8조제1항제1호).

 계산방법

 취득세는 취득자가 신고한 부동산의 취득가액에 표준세율을 곱해서 산정해요(「지방세법」 제10조제1항 본문·제2항 본문 및 제11조제1항).

 표준세율

 취득세의 표준세율은 취득원인에 따라 다음과 같이 달라요(「지방세법」 제11조제1항).

 신고방법

 매수인은 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 다음의 서류를 관할 시장·군수 또는 자치구의 구청장에게 제출하거나 지방세 위택스(https://www.wetax.go.kr)를 통해 제출하면 됩니다(「지방세법」 제20조제1항, 「지방세법 시행령」 제33조제1항 및 「지방세법 시행규칙」 제9조제1항).

1. 취득세신고서(「지방세법 시행규칙」 별지 제3호서식, 주택 취득을 원인으로 신고하려는 경우에는 부표 포함)
2. 매매계약서, 증여계약서, 부동산거래계약 신고필증 또는 법인 장부 등 취득가액 및 취득일 등을 증명할 수 있는 서류 사본 1부
3. 아래에서 해당되는 서류

① 「지방세특례제한법 시행규칙」 별지 제1호서식의 지방세 감면 신청서 1부
② 「지방세법 시행규칙」 별지 제4호서식의 취득세 납부서 납세자 보관용 영수증 사본 1부
③ 「지방세법 시행규칙」 별지 제8호서식의 취득세 비과세 확인서 1부
④ 근로소득 원천징수영수증 또는 소득금액증명원 1부

3.8.2 지방교육세

 “지방교육세”란 지방교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위해「지방세법」에 따라 취득세를 내야 하는 사람에게 함께 부과되는 세금을 말해요(「지방세법」 제149조 및 제150조제1호).

 주택 외 부동산 취득 시 지방교육세 = [부동산 취득당시가액 × (취득세율-20/1000)] × 20/100 [「지방세법」 제151조제1항제1호 및 제11조제1항제7호]
 주택 취득 시 지방교육세 = [부동산 취득당시가액 × (취득세율 × 50/100)] × 20/100 [「지방세법」 제151조제1항제1호 및 제11조제1항제8호]

3.8.3 농어촌특별세

 “농어촌특별세”란 농어업의 경쟁력강화와 농어촌산업기반시설의 확충 및 농어촌지역 개발사업에 필요한 재원을 확보하기 위해 「지방세법」에 따라 취득세를 내야 하는 사람에게 함께 부과되는 세금을 말해요(「농어촌특별세법」 제1조 및 제3조제5호).

 「지방세법」 등에 따라 취득세를 감면받은 경우에는 일반적인 경우와 농어촌특별세의 적용세율이 달라요(「농어촌특별세법」 제5조제1항제1호).

 일반 농어촌특별세 : 취득세액 × 10/100(「농어촌특별세법」 제5조제1항제6호)
 감면 농어촌특별세 : 감면세액 × 20/100(「농어촌특별세법」 제5조제1항제1호)

 다만, 서민주택 및 농가주택에는 농어촌특별세가 부과되지 않습니다(「농어촌특별세법」 제4조제11호 및 「농어촌특별세법 시행령」 제4조제4항·제5항).

3.8.4 취득세, 지방교육세 및 농어촌특별세의 납부방법

 취득세, 지방교육세 및 농어촌특별세는 취득세납부고지서에 모두 함께 기재됩니다.

 시, 군, 구청 세무과를 방문해 취득세납부고지서를 발부받고 세금을 은행에서 납부하면 됩니다.

3.8 매매인 경우 매도인이 내야 하는 세금

3.8.1 양도소득세

 “양도소득세”란 ?

 “양도소득세”란 자신이 가지고 있는 재산을 매매하는 등 돈을 받고 이전해 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금을 말해요(「소득세법」 제88조제1호 참조).

 양도소득세 계산방법

 양도소득세는 양도소득과세표준에 세율을 곱해 산정하는데(「소득세법」 제93조제1호), 양도소득과세표준은 다음과 같은 순서대로 계산을 해야 나와요~~.

① 양도차익 계산(「소득세법」 제95조제1항 및 제100조)
√ 매매가(양도가액)–[취득가액 + 그 밖의 필요경비]

② 양도소득금액 계산(「소득세법」 제95조제1항 및 제2항)
√ ①의 양도차익–장기보유특별공제액(양도차익 × 보유기간별 공제율)

③ 양도소득과세표준 계산(「소득세법」 제92조제2항 및 제103조제1항)
√ ②(양도소득금액)-양도소득기본공제(연간 250만원)

④ 양도소득세 계산(「소득세법」 제93조제1호)
√ ③(양도소득과세표준) × 세율

3.8.2 지방교육세 및 농어촌특별세

. 매도인은 매수인과 마찬가지로 지방교육세와 농어촌특별세를 내야 합니다.

3.9 임대인의 종합소득세 신고하기

3.9.1 신고대상

 월세를 받는 경우

 임대인이 월세를 받는 경우에는 주택임대소득이 있는 경우에 해당해 종합소득세 신고를 해야 해요. 주택임대소득이 있다고 인정되는 경우는 다음과 같아요(「소득세법」 제12조제2호나목 및 「소득세법 시행령」 제8조의2제3항제4호).

√ 부부합산 2주택 이상 소유자가 주택을 임대해 월세를 받는 경우
√ 1주택 소유자라도 기준시가 9억원을 초과하는 고가주택을 임대해 월세를 받는 경우

 전세보증금을 받는 경우

 기본적으로 전세보증금만 받고 임대를 한 경우에는 종합소득세 신고를 하지 않아도 되지만, 3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우에는 종합소득세 신고를 해야 해요(「소득세법」 제25조제1항).
 다만, 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2023년 12월 31일까지는 주택 수에 포함되지 않아요(「소득세법」 제25조제1항 단서).

3.9.2 신고금액

 월세를 받는 경우

 1년 동안 받은 총 월세금액을 기준으로 종합소득세 신고를 하면 된답니다.

 전세보증금을 받는 경우

 간주임대료 계산방법

√ 기장신고 : 3억원 초과보증금 × 60% × 정기예금이자율-임대사업부분 발생 이자·배당(「소득세법 시행령」 제53조제3항)
√ 추계신고 : 3억원 초과보증금 × 60% × 정기예금이자율(「소득세법 시행령」 제53조제4항)

3.9.3 신고방법

.  매년 5월 경 종합소득 과세표준확정신고서를 관할 세무서에 제출하면 됩니다(「소득세법」 제70조).

3.10 임차인의 월세 세액공제받기

3.10.1 공제금액

 과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주(세대주가 별도의 공제를 받지 않는 경우에는 세대의 구성원을 말하며, 「조세특례제한법 시행령」 제95조제4항에 따른 외국인을 포함)로서 해당 과세기간의 총급여액이 7천만원 이하인 근로자(해당 과세기간에 종합소득과세표준을 계산할 때 합산하는 종합소득금액이 6천만원을 초과하는 사람 제외)가 월세액을 지급하는 경우에는 그 금액의 10％[해당 과세기간의 총급여액이 5천500만원 이하인 근로소득이 있는 근로자(해당 과세기간에 종합소득과세표준을 계산할 때 합산하는 종합소득금액이 4천500만원을 초과하는 사람은 제외)의 경우에는 12%]에 해당하는 금액을 해당 과세기간의 종합소득산출세액에서 공제합니다(「조세특례제한법」 제95조의2제1항 본문).

 다만, 해당 월세액이 750만원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 합니다(「조세특례제한법」 제95조의2제1항 단서).

 월세에 대한 공제는 해당 거주자가 「조세특례제한법 시행령」으로 정하는 바에 따라 신청한 경우에 적용됩니다(「조세특례제한법」 제95조의2제2항).

3.10.2 공제를 위해 필요한 서류

 월세에 대한 세액공제를 받기 위해 내야 하는 서류는 다음과 같아요< 국세청 홈택스( https://www.hometax.go.kr )-상담/제보-상담사례검색-자주묻는 상담 사례 > .

 임대차계약서 사본
 주민등록표등본
 월세를 지급했음을 증명하는 서류(현금영수증, 계좌이체증, 무통장입금증 등)

4. 집 꾸미기

4.1 주택을 수리한 후 입주하는 경우

4.1.1 주택 증·개축하기

 “주택의 증·개축”이란 ?

 “증축”이란 기존 주택이 있는 대지에 주택의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말합니다(「건축법 시행령」 제2조제2호).
 “개축”이란 기존 주택의 전부 또는 일부[내력벽·기둥·보·지붕틀(한옥은 지붕틀의 범위에서 서까래 제외) 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말함]를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말합니다(「건축법 시행령」 제2조제3호 및 제16호).

 허가받기

 주택을 증·개축하려면 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 해요(「건축법」 제11조제1항 본문).
 다음과 같은 경우에 주택을 증·개축할 수 있어요(「건축법」 제6조, 「건축법 시행령」 제6조의2제1항, 제2항 및 「건축법 시행규칙」 제3조).

√ 도시·군 관리계획의 결정·변경 또는 행정구역의 변경이 있는 경우
√ 도시·군 계획시설의 설치, 도시개발사업의 시행 또는 「도로법」에 따른 도로의 설치가 있는 경우
√ 준공검사필증 또는 사용승인서를 교부받은 사실이 건축물대장에 기재된 경우(법률 제3533호 『특정건축물 정리에 관한 특별조치법』, 법률 제6253호 『특정건축물 정리에 관한 특별조치법』, 법률 제7698호 『특정건축물 정리에 관한 특별조치법』 및 법률 제11930호 『특정건축물 정리에 관한 특별조치법』)
√ 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 주거환경개선사업의 준공인가증을 교부받은 경우

√ 「공유토지분할에 관한 특례법」에 따라 분할된 경우
√ 대지의 일부에 소유권이 인정되어 소유권이전등기가 완료된 경우(「민법」 제245조)
√ 「지적재조사에 관한 특별법」에 따라 지적재조사사업으로 새로운 지적공부가 작성된 경우
√ 「건축법」관련 법령에 부적합하더라도 증축하거나 개축하려는 부분이 법령 등에 적합한 경우
√ 기존 주택의 대지가 도시·군 계획시설의 설치 또는 「도로법」에 따른 도로의 설치로 해당 지방자치단체가 정하는 면적에 미달되는 경우로서 그 기존 주택을 연면적 합계의 범위에서 증축하거나 개축하는 경우

√ 기존 주택이 도시·군 계획시설 또는 「도로법」에 따른 도로의 설치로 주택의 건폐율이나 용적률에 부적합한 경우로서 화장실·계단·승강기의 설치 등 주택의 기능을 유지하기 위해 기존 주택의 연면적 합계의 범위에서 증축하는 경우(「건축법」 제55조)
√ 법률 제7696호 「건축법」 제50조에 따라 최초로 개정한 해당 지방자치단체의 조례 시행일 이전에 건축된 기존 주택의 건축선 및 인접 대지경계선으로부터의 거리가 그 조례로 정하는 거리에 미달되는 경우로서 그 기존 주택을 건축 당시의 법령에 위반되지 않는 범위에서 수직으로 증축하는 경우
√ 기존 한옥을 개축하는 경우
√ 건축물 대지의 전부 또는 일부가 자연재해위험개선지구에 포함되고 사용승인 후 20년이 지난 기존 건축물을 재해로 인한 피해 예방을 위하여 연면적의 합계 범위에서 개축하는 경우

4.1.2 공동주택 리모델링하기

 “공동주택”이란 ?

 “공동주택”이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택으로 아파트, 연립주택, 다세대주택을 말합니다(「주택법」 제2조제3호 및 「주택법 시행령」 제3조).

 “리모델링”이란 ?

 “리모델링”이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 ① 수선(修繕)을 하거나, ② 사용검사일 또는 사용승인일부터 15년(15년 이상 20년 미만의 연수 중 각 지방자치단체의 조례로 정하는 경우에는 그 연수)이 지난 공동주택을 각 세대의 주거전용면적의 30% 이내에서 전유부분을 증축하거나, ③ 각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위에서 기존 세대수의 100분의 15 이내로 세대수를 증가시키는 증축 행위를 말합니다(「주택법」 제2조제25호).

 허가나 신고하기

 공동주택의 입주자가 공동주택의 리모델링을 하려는 경우에는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 해요(「주택법」 제66조제1항).

4.1.3 그 밖의 수리

 발코니 확장공사

 “발코니”란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적(附加的)으로 설치되는 공간을 말해요(「건축법 시행령」 제2조제14호).
 거실·침실·창고 등의 용도로 사용할 수 있는 발코니는 「발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준」(국토교통부고시 제2018-775호, 2018. 12. 7. 발령·시행)을 지켜야 해요(「건축법 시행령」 제2조제14호).

※ 발코니 확장공사, 하자가 많아요~~ 이렇게 대비하세요. 한국소비자원에 따르면 공동주택 발코니 확장공사 후 외벽 및 새시 부분에 누수가 있거나 곰팡이가 피는 하자가 발생한 경우가 61.6% 나 된다고 합니다. 그 밖에 조잡한 시공불량(17.7%), 난방불량(6.9%) 등의 하자가 발견됩니다. < 사 례 > A씨는 발코니 확장 공사를 하고, 거주하던 중 새시 하자로 누수가 발생해 시공업체에 보수를 요구했으나, 시공업체는 기존에 설치되어 있던 새시 하자로 인한 피해라며 새시업체에 책임을 전가했습니다. 하지만 새시는 시공한 지 오래되어 시공사를 찾을 수 없어 보상을 받을 수 없는 상황에 처했습니다. B씨는 새 아파트에 입주하면서 발코니 확장공사를 했으나, 공사 후 거실 마루와 확장한 부위의 마루높이가 틀리며 발코니 부분의 마루는 기울어지게 시공된 것을 발견했으나, 시공업체는 공동주택 시공사에게 책임을 전가하다가, 얼마 후 폐업을 하고 사라졌습니다. 위와 같은 사례에서 실제적으로 A와 B씨는 손해배상을 받기가 어렵거나 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다. 그러니 시공계약을 하기 전 주의사항을 알아 두는 것이 필요하겠죠? < 주의사항 > ① 구조변경 시 구조안전과 안전대책 등을 확보할 것  발코니 확장시공이 2005년 12월 「건축법 시행령」의 개정으로 합법화되었으나 무분별한 확장까지 모두 합법화된 것은 아니에요. 따라서 확장 시 관련 기준 등에 의한 구조안전 확보, 안전조치(대피공간, 방화판 등) 및 관할 관청에 신고절차를 거쳐야 하고 위반 시 원상회복 및 이행강제금이 부과될 수 있음을 유의하세요.  관련 법률 등을 준수해 시공하도록 계약서가 작성되었는지 확인하고 계약을 해야 해요. ② 계약 전 여러 업체의 공사금액과 품질을 비교해 볼 것  계약 후 다른 업체보다 비싸다는 사실을 알고 해약을 요구하는 사례가 적지 않습니다. 이미 계약을 체결한 후에는 해약을 하고 싶어도 해약이 쉽지 않은 경우가 많으므로 반드시 계약 전에 여러 업체에서 공사금액과 품질 등을 꼼꼼하게 비교한 후 계약을 체결해야 해요. ③ 계약 시 시공보증 및 하자보증 유무 등을 검토할 것  공동주택의 분양 계약 시 견본주택에서 확장공사 계약을 하는 경우가 다수 있습니다. 이러한 경우 계약 시부터 확장공사 완료일까지 장시간이 소요되므로 믿을만한 시공업체와 계약을 체결해야 해요.  또한, 이 기간 동안 계약업체가 폐업·도산할 경우 소비자 피해가 예상되므로 시공보증 유무를 확인해야 하며, 시공 후에도 하자 보수가 제대로 이루어질 수 있도록 하자보증 유무도 함께 확인하세요. ④ 발코니 확장공사 계약 시 새시, 단열 등 전체적인 내용을 검토해 계약할 것  발코니 확장 공사 후 하자가 발생하면 공사 과정 중 발생한 하자만이 아닌 기존에 시공되어 있던 새시 또는 외벽 등의 하자로 인해 누수, 결로 등의 추가피해가 발생하는 경우도 있으며, 기존 난방용량의 부족으로 인해 난방이 원활하지 않은 경우도 발생해요. 이러한 경우를 대비해 하자보수의 범위 등을 계약서에 꼼꼼하게 작성해야 발코니 확장 시공업체에 하자보수를 요구할 수 있어요. ⑤ 구두 약속은 보장받기 어려우므로 특약내용을 계약서에 명시할 것  계약 시 상담 직원의 구두 약속만을 믿고 계약을 하는 것은 위험해요. 나중에 담당직원이 약속 사실을 부인하거나 퇴사 등의 이유로 입증이 곤란해지면 소비자가 계약 내용을 보장받기 어렵기 때문이지요. 그러므로 계약 사항 외에 특약사항들은 반드시 계약서에 기재하고 서명해야 해요. ⑥ 해약을 하려면 반드시 서면으로 통보할 것  해약을 하려는 경우에는 우선 계약서 내용에 적힌 해약 가능한 기간, 위약금 여부 등을 상세하게 살펴봐야 해요. 해약을 통보할 때는 반드시 서면 즉, 내용증명을 이용하세요. 또한 계약 취소 또는 해약 의사를 내용증명으로 보낸 것으로 계약이 취소·해약되었다고 판단해서 다른 업체와 계약을 체결해서는 안 됩니다. 해약여부를 확실하게 확인한 후 다른 계약을 체결하세요. < 한국소비자원( http://www.kca.go.kr )-소비자뉴스-보도자료, “한국소비자원, 소비자뉴스, 공동주택 발코니 확장 소비자 피해, ‘공사 후 누수, 곰팡이 발생 하자 가장 많아“>

4.2 주택수리 하자에 관한 분쟁해결기준

4.2.1 소비자분쟁해결기준

 주택 수리와 관련해 소비자와 사업자 간에 발생한 분쟁은 당사자 간의 합의를 통해 해결하는 것이 원칙이에요.

 그러나 당사자 간의 합의로 분쟁이 해결되지 않으면 소비자분쟁해결기준이 분쟁해결을 위한 합의 또는 권고의 기준이 됩니다[「소비자기본법」 제16조제3항, 「소비자기본법 시행령」 제8조제2항 및 「소비자분쟁해결기준」(공정거래위원회 고시 제2021-7호, 2021. 5. 25. 발령·시행)].

※ 예시) 창호공사업의 분쟁해결기준(「소비자분쟁해결기준」 별표 2 제54호 창호공사업)

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