부동산등기의 종류와 신청 총정리 : 4 근저당권을 알아보겠습니다.
부동산등기의 종류와 신청 총정리 : 4 근저당권(근저당권과 저당권의 구분, 근저당권 설정등기, 근저당권 변경등기, 근저당권 말소등기) 등을 정리했습니다.

Ⅳ 근저당권

1. 근저당권과 저당권의 구분

1.1 근저당권 및 저당권의 개념

1.1.1 근저당권의 개념

. “근저당권”이란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권을 말합니다(「민법」 제357조).

1.1.2 저당권의 개념

. “저당권”이란 채무자 또는 제삼자가 채무의 담보로 제공한 부동산의 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리를 말합니다(「민법」 제356조).

1.2 근저당권 및 저당권의 대상

1.2.1 근저당권 및 저당권을 설정할 수 있는 것은 소유권, 지상권 또는 전세권입니다(「민법」 제371조).

1.3 근저당권 및 저당권의 성질

1.3.1 공시의 원칙

. 저당권은 등기를 해야 그 효력이 생깁니다(「민법」 제186조).

1.3.2 순위확정의 원칙

. 동일한 부동산에 여러 개의 저당권이 설정된 경우 그 순위는 등기설정의 선후에 의합니다(「민법」 제333조 및 제370조).

1.3.3 경매청. 구권

. 저당권자는 그 채권의 변제를 받기 위해 저당물의 경매를 청구할 수 있습니다(「민법」 제363조제1항).

1.4 근저당권 및 저당권의 차이점

1.4.1 근저당권과 저당권은 다음과 같은 차이점이 있습니다[「법령용어검색」(법제처·한국법제연구원)].

차이점	근저당권	저당권
담보채권	장래의 증감·변동하는 불특정 채권	현재의 확정액
부종성	결산일에 피담보채권이 확정되기 전까지 피담보채권이 소멸하더라도 유지	현재 채권이 소멸하면 함께 소멸
변제의 효력	변제하더라도 결산기 전이면 채권이 소멸하지 않음	변제하면 채권소멸
등기되는 금액	피담보채권 최고액 (채권액이 최고액을 초과해도 최고액 이상의 우선변제권은 없음)	피담보채권액

※ 실무상 근저당권 등기가 대부분인 관계로 여기서는 근저당권 등기에 대해서만 법령정보를 제공하고자 합니다.

부동산등기의 종류와 신청 총정리 : 3 근저당권 — 부동산등기의 종류와 신청 총정리 : 4 근저당권

2. 근저당권 설정등기

2.1 근저당권 설정등기의 개념

2.1.1 근저당권 설정등기의 개념

. “근저당권 설정등기”란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하고, 결산기에 이르러 채권최고액의 한도 내에서 우선 변제를 받는 것을 목적으로 하는 등기를 말합니다(대법원인터넷등기소, 자료센터-등기신청양식-근저당권설정등기신청).

2.2 근저당권 설정등기의 신청인

2.2.1 근저당권 설정등기 시 등기권리자와 등기의무자는 다음과 같습니다.

등기의무자: 근저당권 설정자(소유권자, 지상권자, 전세권자)

등기권리자: 근저당권자(채권자)

2.2.2 등기신청방법

. 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법(「부동산등기법」 제24조제1항제1호 본문)

다만, 대리인이 변호사(법무법인·법무법인(유한) 및 법무조합 포함)나 법무사(법무사법인 및 법무사법인(유한) 포함)인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해 서면을 제출할 수 있습니다[「부동산등기법」제24조제1항제1호 단서].

전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정)[「부동산등기법」 제24조제1항제2호]

근저당권 설정등기의 신청 가능 여부

Q 1) 동일 채권에 채권자가 2명인 경우 등기부에 근저당권자의 각 지분 즉, A 채권최고액 1억원, B 채권최고액 2억원 등으로 등기부에 기재할 수 있나요?

A 1) 근저당권은 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정채권을 장래의 결산기에서 채권최고액까지 담보하는 것이므로, 현행법 하에서는 근저당권 설정등기를 신청하는 경우 각 근저당권자의 지분을 등기부에 기재할 수 없습니다.<2007. 3. 28. 제정, 「등기선례」 8-251>

Q 2) A와 B가 C에게 돈을 빌려주면서 C의 아파트에 근저당권 설정등기를 하려고 합니다. A와 B 각각의 명의로 돈을 낸 비율에 따라 동순위의 근저당권을 설정하고 싶은데 가능한가요?

A 2) 동일 부동산에 대해 A와 B를 공동채권자로 하는 하나의 근저당권설정계약을 체결한 경우, 각 채권자별로 채권최고액을 구분해 등기하거나 A와 B를 각각 근저당권자로 하는 2개의 동순위의 근저당권 설정등기를 신청할 수 없습니다.<2004. 8. 10. 제정, 「등기선례」 7-274>

Q 3) 현재 제 명의의 전세금에 은행이 근저당을 설정해 놓은 상태입니다. 그런데 대부업체에서 2순위로 다시 근저당을 설정한다고 하는데 은행과 대부업체의 채권최고액을 합해보면 제 전세금보다도 많습니다. 이런 근저당권 설정등기가 가능한가요?

A 3) 동일한 전세권을 목적으로 하는 수 개의 근저당권 설정등기의 채권최고액을 합한 금액이 대상 전세권의 전세금을 초과하는 등기도 가능하다 할 것이므로, 예를 들어 전세금이 5,000만원인 전세권을 목적으로 한 채권최고액이 3,500만원인 선순위 근저당권 설정등기가 경료된 후 다시 위 전세권을 목적으로 한 채권최고액이 2,000만원인 후순위 근저당권 설정등기를 할 수 있습니다.<1997. 12. 4. 제정, 「등기선례」 5-435>

Q 4) A에게 돈을 빌려주고 근저당권을 설정하려고 합니다. 채권최고액을 나누어 여러 개로 근저당권 설정등기를 할 수 있나요?

A 4) 안됩니다. 예를 들어 채권최고액을 105,000,000원으로 약정한 1개의 근저당권 설정계약을 체결하면 이를 나누어 여러 개의 부동산에 근저당권 설정등기를 할 수 없습니다. 즉, 근저당권 설정계약서를 원인서면으로 첨부한 후 채권최고액을 분리해서 각 채권최고액을 9,900,000원으로 기재한 10개의 부동산과 채권채고액을 6,000,000원으로 기재한 1개의 부동산에 근저당권 설정등기를 신청할 수 없습니다.
<1998. 5. 22. 제정, 「등기선례」 5-436>

2.3 근저당권 설정등기의 신청 시 제출서류

2.3.1 시·군·구청을 통해 준비해야 하는 서류

신청인의 주소 등을 증명하는 서면

등기권리자의 주민등록등(초)본 또는 주민등록증 사본 및 등기의무자의 인감증명서

ㅇ 법인등기사항증명서

법인의 경우에는 주민등록등(초)본 대신 등기소에서 법인등기사항증명서를 발급받아 제출하면 됩니다.

법인등기사항증명서가 없는 법인의 경우에는 부동산등기용등록번호증명서를 발급받아 제출할 수 있습니다.

ㅇ 주민등록번호가 없는 경우 제출하는 서류

부동산등기용등록번호증명서

부동산등기용등록번호는 주민등록번호가 없는 등기권리자가 등기를 할 수 있도록 부여하는 등록번호를 말합니다.

주민등록번호가 없는 등기권리자는 다음의 기관에서 부동산등기용등록번호를 부여받을 수 있습니다(「부동산등기법」 제49조제1항)

√ 국가·지방자치단체·국제기관 및 외국정부 : 국토교통부장관이 지정·고시

√ 주민등록번호가 없는 재외국민 : 대법원 소재지 관할 등기소의 등기관

√ 법인 : 법인의 주된 사무소(회사-본점, 외국법인-국내에 최초로 설치 등기를 한 영업소나 사무소) 소재지 관할 등기소의 등기관

√ 법인 아닌 사단이나 재단 및 국내에 영업소나 사무소의 설치 등기를 하지 않은 외국법인 : 시장(제주특별자치도의 행정시 시장 포함, 자치구가 아닌 구를 두는 시의 시장 제외), 군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장 포함)

√ 외국인: 체류지(체류지가 없는 경우 대법원 소재지에 체류지가 있는 것으로 봄) 관할 지방출입국·외국인관서의 장

등록면허세납부고지서(지방교육세 포함)

“등록면허세”란 재산권과 그 밖의 권리의 설정·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록할 때 납부하는 세금을 말합니다(「지방세법」 제23조제1호).
√ 근저당권의 설정등기 시 등록면허세: 채권최고액 × 2/1,000(「지방세법」 제28조제1항제1호다목)

등록면허세 납세지
√ 같은 채권의 담보를 위해 둘 이상의 근저당권을 등록하는 경우 이를 하나의 등록으로 보아 그 등록에 관계되는 재산을 처음 등록하는 등록관청에 등록면허세를 납부합니다(「지방세법」 제25조제1항제17호).

“지방교육세”란 지방교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위해 「지방세법」에 따른 등록면허세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말합니다(「지방세법」 제149조 및 제150조제1호).
√ 지방교육세: 등록면허세액 × 20/100(「지방세법」 제151조제1항제2호)

※ 등록면허세를 납부하는 경우에는 농어촌특별세(「조세특례제한법」·「관세법」·「지방세법」 및 「지방세특례제한법」에 따라 감면받은 경우 제외)를 내지 않아도 됩니다.

※ 시, 군, 구청 세무과를 방문해 등록면허세납부고지서를 발부받고 세금을 은행에서 납부하면 됩니다.

2.3.2 은행을 통해 준비해야 할 서류

등록면허세영수필확인서

시·군·구청 세무과에서 등록면허세납부고지서를 발부 받아온 후 은행에서 등록면허세 및 지방교육세를 지불하면 등록면허세영수필확인서를 받을 수 있습니다.

2.3.3 근저당권 설정 관련 서류

근저당권설정 계약서

등기원인을 증명하는 서면을 첨부합니다.

※ 근저당권설정 계약서는 소유권 이전에 관한 증서가 아니므로 인지를 붙이지 않아도 됩니다(「인지세법」 제3조제1항).

※ 근저당권 설정 계약서 양식은 <대한법률구조공단-법률정보-법률서식>에서 다운로드받으실 수 있습니다.

위임장(해당자에 한함)

근저당권 설정등기는 등기의무자와 등기권리자가 공동으로 신청하거나 등기의무자 또는 등기권리자가 상대방으로부터 위임장을 받아 혼자 등기소를 방문해서 신청할 수 있습니다.

※ 위임장 양식은 <여기>를 클릭하세요.

등기필정보 또는 등기필정보통지서

매도인인 등기의무자가 등기권리자로서 소유권에 관한 등기를 한 후 등기소로부터 받아서 가지고 있던 등기필정보를 등기소에 제공해야 합니다(「부동산등기법」 제50조제2항).

등기필정보의 제공방법

√ 방문신청의 경우 : 등기필정보를 적은 서면(등기필정보통지서)를 교부하는 방법. 다만, 신청인이 등기신청서와 함께 등기필정보통지서 송부용 우편봉투를 제출한 경우에는 등기필정보통지서를 우편으로 송부합니다(「부동산등기규칙」 제107조제1항제1호).
√ 전자신청의 경우 : 전산정보처리조직을 이용하여 송신하는 방법(「부동산등기규칙」 제107조제1항제2호)

2.4 근저당권 설정등기 신청서

2.4.1 신청서 및 첨부서류

. 신청서, 등록면허세영수필확인서, 등기 수입증지, 위임장, 인감증명서, 주민등록표등(초)본, 근저당권설정계약서 등의 순으로 준비합니다.

2.4.2 신청서 양식

※ 근저당권 설정등기 신청서 양식은 <여기>를 클릭하세요.

※ 근저당권 설정등기 신청서(구분건물) 양식은 <여기>를 클릭하세요.

지분에 근저당권 설정등기를 하는 경우의 작성방법[「공유자의 지분 일부에 대한 저당권등기 등이 있는 경우의 등기사무처리지침」(2011. 10. 11. 발령, 10. 13. 시행, 등기예규 제1356호) 1.]

구분	이전등기의 경우	저당권설정등기의 경우
별도 순위로 각 취득등기를 한 지분 중 특정 순위로 취득한 지분 전부의 이전등기 또는 저당권설정등기를 하는 경우	“아무개 지분 얼마 중 일부(몇번 지분)이전” 또는 “몇번 아무개 지분 전부이전”	“아무개 지분 얼마 중 일부(갑구 몇번 지분) 저당권 설정” 또는 “갑구 몇 번 아무개 지분 전부 저당권 설정”
특정 순위로 취득등기를 한 지분 중 일부의 이전 등기 또는 저당권설정등기를 하는 경우
(1) 저당권이 설정된 부분인 때	“몇번 아무개 지분 얼마 중 일부(을구 몇 번 저당권등기된 지분)이전”	“갑구 몇 번 아무개 지분 얼마 중 일부(몇 번 저당권등기된 지분)저당권설정”
(2)저당권이 설정되지 않은 부분인 때	“몇번 아무개 지분 얼마 중 일부(저당권등기 되지 않은 지분)이전”	“갑구 몇 번 아무개 지분 얼마 중 일부(저당권등기되지 않은 지분) 저당권설정”
(3)저당권이 설정된 부분과 설정되지 않은 부분이 경합된 때	“몇번 아무개 지분 얼마 중 일부(을구 몇 번 저당권등기된 지분 얼마와 저당권등기되지 않은 지분 얼마)이전”	“갑구 몇 번 아무개 지분 얼마 중 일부(몇번 저당권등기된 지분 얼마와 저당권등기 되지 않은 지분 얼마) 저당권설정”

2.4.3 근저당권 설정등기 신청서 작성

신청서 작성은 대한민국 법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)의 등기신청양식 작성방법을 참조하여 , 정확한 작성 방법은 관할 등기소에 문의하시기 바랍니다.

2.5 근저당권 설정등기 신청 절차

※ 관할등기소는 <대법원인터넷등기소-등기소 소개-등기소 찾기> 에서 확인하실 수 있습니다.

※ 제출 후 접수상황 확인

등기소에 신청서를 제출한 후 <대법원인터넷등기소-등기열람/발급-등기신청사건 처리현황> 에 부동산의 소재지번을 입력하면 접수상황을 확인하실 수 있습니다.

2.6 인터넷 신청 절차

2.6.1 인터넷 신청 대상자

전자신청은 당사자가 직접 하거나 변호사나 법무사[법무법인·법무법인(유한)·법무조합 또는 법무사합동법인을 포함, 이하 “자격자대리인”이라 한다]가 당사자를 대리해서 합니다(「부동산등기규칙」 제67조제1항 본문).

다만, 법인이 아닌 사단이나 재단은 전자신청을 할 수 없으며, 외국인의 경우에는 다음 중 어느 하나에 해당하는 요건을 갖추어야 합니다(「부동산등기규칙」 제67조제1항 단서).

외국인등록(「출입국관리법」 제31조)

국내거소신고(「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조 및 제7조)

2.6.2 공인인증서(범용, 용도제한용 불문)의 발급

시중금융기관(증권 및 우체국 포함)을 방문해 공인인증서를 만들면 됩니다.

법인의 경우에는 등기소로부터 전자증명서를 발급받아 인터넷등기소에서 이용등록을 해야 합니다(「상업등기규칙」 제46조제2항).

2.6.3 사용자등록

전자신청을 하기 위해서는 그 등기신청을 하는 당사자 또는 등기신청을 대리할 수 있는 자격자대리인이 최초의 등기신청 전에 사용자등록을 해야 합니다(「부동산등기규칙」 제68조제1항).

본인 또는 자격자대리인이 직접 등기과(소)를 방문해 사용자등록신청을 해야 합니다(전국 등기소 어느 곳에서나 가능)[「부동산등기규칙」 제68조제2항].

ㅇ 사용자등록신청 시 주의사항

근저당권 설정등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동 신청할 사항이므로 근저당권 설정자와 근저당권자 모두 사용자 등록신청을 해야 합니다.

신청서 및 첨부서류의 제출

사용자등록신청서
첨부서류: 신분증, 인감증명서, 주민등록등본, 인감도장(지참), 신청인이 자격자대리인인 경우에는 그 자격을 증명하는 서면의 사본

사용자등록의 유효기간은 3년입니다(「부동산등기규칙」 제69조제1항).

유효기간이 경과하면 사용자등록을 다시 해야 합니다(「부동산등기규칙」 제69조제2항).

유효기간의 연장

만료일 3개월 전부터 만료일까지 그 유효기간의 연장을 신청할 수 있으며, 그 연장기간은 3년으로 합니다(「부동산등기규칙」 제69조제3항).
유효기간의 연장은 전자문서로 신청할 수 있습니다(「부동산등기규칙」 제69조제4항).

2.6.4 접근번호의 부여

. 사용자등록신청을 하면 등기소에서 접근번호를 부여해 줍니다.

2.6.5 사용자등록하기

. 접근번호를 부여받은 날로부터 10일 내에 대법원인터넷등기소 홈페이지에서 공인인증서와 접근번호 등을 입력해 사용자등록을 해야 합니다.

2.6.6 인터넷 신청 절차도

매매에 의한 소유권 이전등기 인터넷신청 절차도 — 소유권 이전등기 인터넷신청 절차도

2.6.6 전자표준양식(e-form)을 신청하는 경우

전자표준양식(e-form)의 개념

전자표준양식(e-form)은 인터넷등기소에서 전자적으로 등기 신청정보를 입력 및 저장할 수 있는 표준화된 등기 신청서 양식으로서, 작성하여 출력, 날인한 후 첨부서면과 함께 등기소에 제출해야 합니다(대법원인터넷등기소, 등기 신청-e-form 신청하기).

전자표준양식(e-form) 신청 절차도

. 전자표준양식을 사용한 등기 신청의 접수는 e-Form신청서를 작성해 출력한 시점이 아니라 등기소를 방문해 e-Form등기 신청서와 등기 신청에 필요한 첨부서면을 등기소 공무원에게 제출해 전산정보처리조직에 저장된 때 등기신청이 접수된 것으로 봅니다(「부동산등기법」 제6조제1항).

3. 근저당권 변경등기

3.1 근저당권 변경등기의 개념

3.1.1 근저당권 변경등기의 개념

. “근저당권 변경등기”란 근저당권 등기와 실체관계 사이의 불일치가 등기 후에 발생했을 경우 그 변경 내용을 반영하기 위해 하는 등기를 말합니다(등기 신청안내, 대법원인터넷등기소).

3.2 근저당권 변경등기의 원인

3.2.1 채권최고액 변경

3.2.2 근저당권의 목적 변경

. 공유자의 지분을 목적으로 하는 근저당권 설정등기를 한 후 공유물 분할에 따라 근저당권 설정자의 단독 소유로 된 부동산 전부에 관해 그 근저당권의 효력을 미치게 하기 위해서는 근저당권 변경등기를 해야 합니다[「공유물분할과 공유지분에 대한 저당권변경등기」(대법원등기예규 제1347호, 2011.10.11. 개정, 10. 13. 시행)].

3.2.3 채무자 변경

채권자 및 신·구채무자 사이의 3면 계약으로 채무자의 지위를 교환적으로 승계하거나 추가적으로 가입하는 경우 ‘채무자 변경계약’을 등기원인으로 근저당권의 채무자변경등기를 신청할 수 있습니다(1990. 6. 21 제정, 「등기선례」 3-591).

계약인수에 의한 근저당권 변경등기 신청이 이에 해당합니다.

3.2.4 채권의 확정 후 채무자 변경 또는 채무자 추가

확정채권의 면책적 채무인수에 의한 채무자 변경

근저당권의 피담보채권이 확정된 후 제3자가 피담보채무를 면책적으로 인수한 경우 채무자변경의 근저당권변경등기 신청을 합니다(등기 신청안내, 대법원인터넷등기소).
면책적 채무인수는 제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수하는 것을 말합니다(「민법」 제454조제1항).
면책적 채무인수는 채권자의 승낙에 의해 그 효력이 생깁니다(「민법」 제454조제1항).

확정채권의 중첩적 채무인수에 의한 채무자 추가

중첩적 채무인수는 채무자의 채무를 면제시키지 않고 제3자(인수인)가 채무관계에 가입해 채무자가 되어 종래의 채무자와 더불어 새로이 동일 내용의 채무를 부담하는 것을 말합니다(법률용어사전, 대검찰청).
중첩적 채무인수는 채무자의 승낙을 필요로 하지 않습니다.

신청서 기재례

등기원인의 기재예시: 2010년 8월 18일 확정채무의 면책(중첩)적 인수
변경할 사항의 기재 예시

1) 채무자 “김철수(주소)”에서 “이기자(주소)”로 변경
2) 채무자 “이기자(주소)”를 추가함(중첩적 인수)

중첩적 채무인수에 의한 근저당권 변경등기의 유효성
채무자를 연대채무자로 변경(추가)하는 중첩적 채무인수를 원인으로 한 근저당권변경계약에서 그 원인을 ‘중첩적 채무인수’가 아닌 ‘변경계약’으로 등기했어도 그 변경등기의 효력에는 차이가 없으므로, 두 가지 경우 모두 유효한 등기입니다(1984. 4. 25. 제정, 「등기선례」 1-441).
근저당권의 피담보채권이 확정되기 전에 기본계약상의 채무자의 지위를 중첩적으로 인수해 근저당권 변경등기가 설정되었다면 종전 채무자의 기존 채무뿐만 아니라, 신채무자와 거래함으로써 발생한 채무까지도 위 근저당권에 의해 담보됩니다(1997. 1. 8. 제정, 「등기선례」 5-442).

ㅇ 확정채권의 면책(중첩)적 채무인수에 의한 근저당권 변경등기의 개념

확정채권의 면책적 채무인수에 의한 근저당권 변경등기는 근저당권의 피담보채권이 확정된 후 제3자가 피담보채무를 면책적으로 인수한 경우에 하는 채무자변경의 근저당권 변경등기 신청입니다(등기 신청안내서, 대법원인터넷등기소).

확정채권의 중첩적 채무인수에 의한 근저당권 변경등기는 근저당권의 피담보채권이 확정된 후 제3자가 채무자가 되어 종래의 채무자와 더불어 채무를 부담하는 경우에 하는 채무자변경의 근저당권 변경등기 신청 입니다.

3.3 근저당권 변경등기의 신청인

3.3.1 근저당권 변경등기 시 등기권리자와 등기의무자

채권최고액 증액 및 목적 지분을 늘리는 경우

등기의무자: 근저당권 설정자
등기권리자: 근저당권자

채권최고액 감액 및 목적 지분을 줄이는 경우

등기의무자: 근저당권자
등기권리자: 근저당권 설정자

채무자 변경의 경우

등기의무자: 근저당권 설정자
등기권리자: 근저당권자

※ 근저당권자와 근저당권 설정자에 관한 자세한 사항은 등기부 열람 또는 등기콜센터(☎ 1544-0773) 문의를 통해 확인하실 수 있습니다.

3.3.2 등기신청방법

신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법(「부동산등기법」 제24조제1항제1호 본문)

전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정)[「부동산등기법」 제24조제1항제2호]

3.4 근저당권 이전등기와의 구분

3.4.1 근저당권 이전등기는 근저당권자가 상속이나 합병, 계약 등으로 근저당권 등기상의 권리를 제3자에게 이전하는 등기를 말합니다(등기용어해설, 대법원인터넷등기소).

3.4.2 신청인(공동 신청)

등기의무자: 근저당권자

등기권리자: 근저당권 이전을 받을 자

※ 근저당권 이전등기에 관한 신청서식은 <대법원인터넷등기소-등기 신청양식>에서 다운로드 받으실 수 있습니다.

근저당권 변경등기의 신청 가능 여부

Q 1) A와 B가 공동명의로 아파트와 토지에 공동근저당을 설정했습니다. 채권최고액을 나누어 A는 아파트에, B는 토지에 단독 근저당권으로 변경하고 싶습니다. 가능할까요?

A 1) 동일한 피담보채권을 담보하기 위해 수 개의 부동산에 공동근저당권을 설정한 경우 공동근저당권의 채권최고액을 각 부동산별로 분할해 각 별개의 근저당권 등기가 되도록 함으로써 각 부동산 사이의 공동담보관계를 해소하는 내용의 근저당권변경등기는 현행 등기법제상 인정되지 않습니다. 예를 들어, 구분건물 100세대를 공동담보로 설정한 근저당권의 채권최고액 5,200,000,000원을 각 구분건물별로 52,000,000원으로 분할해 별개의 근저당권등기가 되도록 하는 내용의 근저당권변경등기를 신청할 수는 없습니다.<2004. 12. 1. 제정, 「등기선례」 8-264>

Q 2) 아내 명의로 근저당권을 설정했으나 사정상 남편으로 채무자를 변경하려고 합니다. 채무자를 변경하면 근저당권 설정등기의 순위가 후순위로 밀리나요?

A 2) 동일한 부동산에 관해 근저당설정등기가 순차로 경료된 후 선순위 근저당권의 채무자를 변경하는 근저당권변경의 부기등기가 이루어졌다 하더라도, 위 선순위 근저당권등기의 순위에는 아무런 영향이 없습니다.<1989. 10. 10. 제정, 「등기선례」 2-395>

Q 3) 채무자를 변경하는 등기를 하려고 등기부 등본을 보았더니 등본상의 주소와 현재 채무자의 주소가 다릅니다. 채무자 표시변경등기를 한 이후에 채무자 변경등기를 해야 하나요?

A 3) 채무자변경으로 인한 근저당권변경등기를 신청하는 경우 종전 채무자의 표시에 변경사유가 있더라도 그러한 사실이 명백히 나타나는 서면(주민등록등·초본 또는 법인 등기부등·초본 등)을 첨부했다면 종전 채무자에 관한 변경등기를 생략하고 신채무자로의 변경등기를 할 수 있습니다.
<2008. 3. 28. 제정, 「등기선례」 8-256>

3.5 근저당권 변경등기 신청 시 제출서류

3.5.1 시·군·구청을 통해 준비해야 하는 서류

신청인의 주소 등을 증명하는 서면

등기권리자의 주민등록등(초)본 또는 주민등록증 사본 및 등기의무자의 인감증명서
법인등기사항전부증명서 또는 법인등기사항일부증명서(법인일 경우)

등록면허세납부고지서(지방교육세 포함)

“등록면허세란” 재산권과 그 밖의 권리의 설정·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록할 때 납부하는 세금을 말합니다(「지방세법」 제23조제1호).
채권최고액을 증액하는 경우
√ 채권최고액의 증액으로 근저당 변경등기를 신청하는 경우 증액된 금액 × 1,000분의 2만큼의 등록면허세를 납부해야 합니다(2003. 10. 6. 제정, 「등기선례」 7-526 및 「지방세법」제28조제1항제1호다목).

채무자 및 근저당권의 목적지분을 변경하는 경우
√ 채무자 및 근저당권의 목적 지분을 변경하기 위해 근저당 변경등기를 신청하는 경우 등기대상 1건 당 6,000원의 등록면허세를 납부하면 됩니다(「지방세법」제28조제1항제1호마목).

※ 시, 군, 구청 세무과를 방문해 등록면허세납부고지서를 발부받고 세금을 은행에서 납부하면 됩니다.

3.5.2 은행을 통해 준비해야 할 서류

등록면허세영수필확인서

시·군·구청 세무과에서 등록면허세납부고지서를 발부받아온 후 은행에서 등록면허세 및 지방교육세를 지불하면 등록면허세영수필확인서를 받을 수 있습니다.

국민주택채권의 매입

국민주택채권이란 정부가 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 주택도시기금의 부담으로 발행한 채권을 말합니다(「주택도시기금법」 제7조제1항).
채권최고액을 증액하는 경우(증가)
√ 채권최고액의 증액으로 근저당 변경등기를 신청하는 경우 증액된 금액이 2,000만원 이상인 경우에만 매입을 하면 됩니다(2003. 10. 6 제정, 「등기선례」 7-526).

채무자 및 근저당권의 목적지분을 변경하는 경우
√ 채권최고액의 변경이 없으므로 매입하지 않아도 됩니다.

국민주택채권의 매입기준은 다음과 같습니다(「주택도시기금법 시행령」 제8조제2항 및 별표).

등기종류	매입기준액	매입률
저당권 변경등기	증액된 채권최고액 2천만원 이상	증액된 채권최고액 × 10/1,000 (단, 매입금액이 10억원을 초과하는 경우 10억원으로 한다.)

※ 국민주택채권의 최저매입금액은 1만원으로 합니다. 다만, 1만원 미만의 단수가 있을 경우에 그 단수가 5천원 이상 1만원 미만인 때에는 이를 1만원으로 하고, 그 단수가 5천원 미만인 때에는 단수가 없는 것으로 합니다(「주택도시기금법 시행령」 별표 제4호).

※ 국민주택채권의 매입 후 매입자가 즉시매도를 원할 경우 은행(우리은행, 농협, 하나은행, 중소기업은행, 신한은행)은 일정할인료(매일 변경, 은행에 확인해야 함)만 내도록 하고 채권발행번호가 기재된 영수증을 발급해 주고 있습니다.

대법원등기 수입증지의 구입

대법원등기 수입증지(등기신청 수수료)
√ 등기를 하려는 사람은 수수료를 내야 합니다(「부동산등기법」 제22조제3항).
√ 대법원등기 수입증지를 은행이나 등기소에서 매입을 하여 이를 신청서에 붙이면 등기신청 수수료를 낸 것이 됩니다.
√ 대법원등기 수입증지는 등기소나 등기소 주변의 은행(농협, 우체국, 신한은행 등)에서 구입하실 수 있습니다.

※ 변경 및 경정등기의 대법원등기 수입증지는 「등기신청수수료 징수에 관한 예규」 (대법원 등기예규 제1733호, 2021. 7. 2. 개정, 2021. 7. 6. 시행) 제2 및 제4의2에서 정한 수수료에 따릅니다.

※ 등기 종류별로 책정된 부동산등기신청 수수료는 <대법원인터넷등기소사이트-자료센터-등기비용안내>에서 확인하실 수 있습니다.

3.5.3 근저당권변경 관련 서류

근저당권변경 계약서

등기원인을 증명하는 서면을 첨부합니다.

위임장(해당자에 한함)

근저당권 변경등기는 등기의무자와 등기권리자가 공동으로 신청하거나 등기의무자 또는 등기권리자가 상대방으로부터 위임장을 받아 혼자 등기소를 방문해서 신청할 수 있습니다.

※ 위임장 양식은 <여기>를 클릭하세요.

등기필정보 또는 등기필정보통지서

매도인인 등기의무자가 등기권리자로서 소유권에 관한 등기를 한 후 등기소로부터 받아서 가지고 있던 등기필정보를 등기소에 제공해야 합니다(「부동산등기법」 제50조제2항).
등기필정보의 제공방법

3.6 근저당권 변경등기 신청서 작성

3.6.1 신청서 및 첨부서류의 순서

. 신청서, 등록면허세영수필확인서, 등기 수입증지, 위임장, 인감증명서, 근저당권변경계약서 등의 순으로 준비합니다.

3.6.2 신청서 양식

1) 계약인수에 의한 근저당권 변경등기 신청서 양식은 <여기>,

2) 계약인수에 의한 근저당권 변경등기 신청서(구분건물) 양식은 <여기>,

3) 변경계약에 의한 근저당권 변경등기 신청서 양식은 <여기>,

4) 변경계약에 의한 근저당권 변경등기 신청서(구분건물) 양식은 <여기>,

5) 확정채무의 면책적 인수에 의한 근저당권 변경등기 신청서 양식은 <여기>,

6) 확정채무의 면책적 인수에 의한 근저당권 변경등기 신청서(구분건물) 양식은 <여기>를 클릭하세요.

3.6.3 근저당권 변경등기 신청서 작성

신청서 작성은 대한민국 법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)의 등기신청양식 작성방법을 참조하여 작성하시고, 정확한 작성 방법은 관할 등기소에 문의하시기 바랍니다.

3.7 근저당권 변경등기 신청 절차

※ 관할등기소는 <대법원인터넷등기소-등기소 소개-등기소 찾기> 에서 확인하실 수 있습니다.

※ 제출 후 접수상황 확인

3.8 인터넷 신청 절차

3.8.1 인터넷 신청 대상자

외국인등록(「출입국관리법」 제31조)
국내거소신고(「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조 및 제7조)

3.8.2 공인인증서(범용, 용도제한용 불문)의 발급

시중금융기관(증권 및 우체국 포함)을 방문해 공인인증서를 만들면 됩니다.

법인의 경우에는 등기소로부터 전자증명서를 발급받아 인터넷등기소에서 이용등록을 해야 합니다(「상업등기규칙」 제46조제2항).

3.8.3 사용자등록

ㅇ 사용자등록신청 시 주의사항

근저당권 변경등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청할 사항이므로 근저당권설정자와 근저당권자 모두 사용자 등록신청을 해야 합니다.

신청서 및 첨부서류의 제출

사용자등록의 유효기간은 3년입니다(「부동산등기규칙」 제69조제1항).

유효기간이 경과하면 사용자등록을 다시 해야 합니다(「부동산등기규칙」 제69조제2항).

유효기간의 연장

3.8.4 접근번호의 부여

. 사용자등록신청을 하면 등기소에서 접근번호를 부여해 줍니다.

3.8.5 사용자등록하기

. 접근번호를 부여받은 날로부터 10일 내에 대법원인터넷등기소 홈페이지에서 공인인증서와 접근번호 등을 입력해 사용자등록을 해야 합니다.

3.8.6 인터넷 신청 절차도

<대법원인터넷등기소, 등기 신청-전자신청하기>

3.8.7 전자표준양식(e-form)을 신청하는 경우

전자표준양식(e-form)의 개념

전자표준양식(e-form)은 인터넷등기소에서 전자적으로 등기 신청정보를 입력 및 저장할 수 있는 표준화된 등기 신청서 양식으로서, 작성해 출력, 날인한 후 첨부서면과 함께 등기소에 제출해야 합니다(대법원인터넷등기소, 등기 신청-e-form 신청하기).

전자표준양식(e-form) 신청 절차도

4. 근저당권 말소등기

4.1 근저당권 말소등기의 개념

4.1.1 근저당권 말소등기의 개념

. “근저당권 말소등기”란 근저당권등기가 등기 전부터 또는 그 후에 어떠한 사유로 실체관계와 들어맞지 않게 된 경우 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 하는 등기를 말합니다(등기용어해설, 대법원인터넷등기소).

4.2 근저당권 말소등기의 원인

4.2.1 근저당권은 다음의 원인 등으로 소멸하고, 근저당권이 소멸하면 말소등기를 합니다.

채무변제로 인한 계약의 해지(「민법」 제364조)

근저당권 목적인 지상권, 전세권의 소멸(「민법」 제288조)

경매 등으로 목적부동산이 매각된 경우(「민사집행법」 제91조제2항)

혼동(「민법」 제191조제1항)

당사자 간의 합의해지(「민법」 제543조)

당사자 간의 약정소멸사유 발생(「부동산등기법」 제54조)

동일채권을 담보하는 공동저당권의 목적인 부동산 중 일부 부동산에 대해 근저당권을 포기할 경우(등기 신청안내, 대법원인터넷등기소)

4.3 근저당권 말소등기의 신청인

4.3.1 근저당권 말소등기 시 등기권리자와 등기의무자는 다음과 같습니다.

등기의무자: 근저당권자

등기권리자: 근저당권 설정자(소유권자, 지상권자, 전세권자)

4.3.2 등기신청방법

신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법(「부동산등기법」 제24조제1항제1호 본문)

전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정)[「부동산등기법」 제24조제1항제2호]

근저당권 말소등기의 신청 가능 여부

Q 1) A에게 돈을 빌리며 아파트에 근저당권 설정을 했습니다. 이후 돈을 모두 변제해 계약이 해지되어 근저당권 말소등기를 하려고 하는데 등기권리자인 저 혼자 접수를 해도 되나요?

A 1) 근저당권 말소등기 신청은 등기권리자와 등기의무자(근저당권자)가 공동으로 등기소에 출석해 근저당권말소등기 신청서를 작성하고, 일정한 구비서류를 첨부해 신청해야 합니다. 그러나 대리인으로 하여금 신청하게 할 수도 있으며, 이 경우 그 대리인은 반드시 법무사나 변호사이어야 하는 것은 아닙니다. 상대방에게 등기 신청에 관한 권한을 위임해 신청하게 할 수도 있습니다. 등기소에서는 등기 신청의 접수 자체를 거부할 수는 없으나, 등기 신청서를 작성하지 않고 구비서류만 가지고 와서 구두로 등기를 신청하는 경우, 등기 신청서의 제출을 권유할 수 있고, 등기 신청인 또는 그 대리인이 출석하지 않은 경우에는 본인(또는 대리인)이 직접 출석해서 신청하도록 권유할 수 있습니다.
<1993. 9. 8. 제정, 「등기선례」 4-489>

Q 2) 근저당권 말소등기를 하려고 했더니 등기부 등본과 근저당권자의 주소가 다른 것을 발견했습니다. 변경등기 없이 근저당권 말소등기를 해도 되나요?

A 2) 근저당권 등 소유권 외의 권리에 관한 등기의 말소를 신청하는 경우 그 등기명의인의 표시에 변경 또는 경정의 사유가 있는 경우라도 신청서에 그 변경 또는 경정을 증명하는 서면을 첨부함으로써 등기명의인의 표시 변경 또는 경정의 등기를 생략할 수 있습니다.
<「근저당권말소등기와 근저당권자 표시변경등기 요부」(대법원등기예규 제451호, 1982. 6. 2. 제정)>

4.4. 근저당권 말소등기 신청 시 제출서류

4.4.1 시·군·구청을 통해 준비해야 하는 서류

등록면허세납부고지서(지방교육세 포함)

“등록면허세”란 재산권과 그 밖의 권리의 설정·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록할 때 납부하는 세금을 말합니다(「지방세법」 제23조제1호).
√ 근저당권 말소등기 시 등록면허세: 등기대상 1건 당 6,000원(「지방세법」 제28조제1항제1호마목)

“지방교육세”란 지방교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위해 「지방세법」에 따른 등록면허세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말합니다(「지방세법」 제149조 및 제150조제1호).
√ 지방교육세: 등록면허세액 × 20%(「지방세법」 제151조제1항제2호)

※ 시, 군, 구청 세무과를 방문해 등록면허세납부고지서를 발부받고 세금을 은행에서 납부하면 됩니다.

4.4.2 은행을 통해 준비해야 할 서류

등록면허세영수필확인서

시·군·구청 세무과에서 등록면허세납부고지서를 발부받아온 후 은행에서 등록면허세 및 지방교육세를 지불하면 등록면허세영수필확인서를 받을 수 있습니다.

ㅇ 국민주택채권의 매입 불필요

근저당권 말소등기는 저당권 설정등기 및 이전등기가 아니므로 국민주택채권을 매입하지 않아도 됩니다.

대법원등기 수입증지의 구입

대법원등기 수입증지(등기신청 수수료)
√ 등기를 하려는 사람은 수수료를 내야 합니다(「부동산등기법」 제22조제3항).
√ 대법원등기 수입증지를 은행이나 등기소에서 매입을 해 이를 신청서에 붙이면 등기신청 수수료를 낸 것이 됩니다.

√ 대법원등기 수입증지는 등기소나 등기소 주변의 은행(농협, 우체국, 신한은행 등)에서 구입하실 수 있습니다.

근저당권 말소등기 한 건당 대법원등기 수입증지[「등기신청수수료 징수에 관한 예규」 (대법원 등기예규 제1733호, 2021. 7. 2. 개정, 2021. 7. 6. 시행) 제2 및 제4의2]
√ 서면방문신청: 3,000원
√ 전자표준양식신청(e-form양식으로 작성한 후 등기소 방문신청): 2,000원
√ 전자신청: 1,000원
√ 등기신청수수료의 납부는 그 수수료 상당액을 전자적 방법으로 납부하거나, 법원행정처장이 지정하는 금융기관에 현금으로 납부한 후 이를 증명하는 서면을 등기신청서에 첨부하여 제출하는 방법으로 합니다(「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제6조제3항).

ㅇ 국민주택채권의 매입 불필요

※ 등기 종류별로 책정된 부동산등기신청 수수료는 <대법원인터넷등기소사이트-자료센터-등기비용안내>에서 확인하실 수 있습니다.

4.4.3 근저당권 말소 관련 서류

해지증서 또는 포기증서

판결에 의한 경우 첨부서류[「판결 등 집행권원에 의한 등기의 신청에 관한 업무처리지침」(대법원 등기예규 제1692호, 2020. 7. 21. 발령, 2020. 8. 5. 시행) 5. 가.].
√ 판결에 의한 등기 신청의 경우에는 판결정본과 그 판결이 확정되었음을 증명하는 확정증명서를 첨부해야 합니다.
√ 조정에 갈음하는 결정정본 또는 화해권고결정정본을 첨부하는 경우에도 확정증명원을 첨부합니다.
√ 조정조서, 화해조서 또는 인낙조서를 등기원인증서로 제출하는 경우에는 확정증명원을 첨부하지 않아도 됩니다.

위임장(해당자에 한함)

근저당권 말소등기는 등기의무자와 등기권리자가 공동으로 신청하거나 등기의무자 또는 등기권리자가 상대방으로부터 위임장을 받아 혼자 등기소를 방문해서 신청할 수 있습니다.

※ 위임장 양식은 <여기>를 클릭하세요.

등기필정보 또는 등기필정보통지서

매도인인 등기의무자가 등기권리자로서 소유권에 관한 등기를 한 후 등기소로부터 받아서 가지고 있던 등기필정보를 등기소에 제공해야 합니다(「부동산등기법」 제50조제2항).
등기필정보의 제공방법
√ 방문신청의 경우 : 등기필정보를 적은 서면(등기필정보통지서)를 교부하는 방법. 다만, 신청인이 등기신청서와 함께 등기필정보통지서 송부용 우편봉투를 제출한 경우에는 등기필정보통지서를 우편으로 송부합니다(「부동산등기규칙」 제107조제1항제1호).
√ 전자신청의 경우 : 전산정보처리조직을 이용하여 송신하는 방법(「부동산등기규칙」 제107조제1항제2호)

4.5 근저당권 말소등기 신청서

4.5.1 신청서 및 첨부서류

. 신청서, 등록면허세영수필확인서, 등기 수입증지, 위임장, 포기증서 등의 순으로 준비합니다.

4.5.2 신청서 양식

1) 일부포기에 의한 근저당권 말소등기 신청서 양식은 <여기>,

2) 일부포기에 의한 근저당권 말소등기 신청서(구분건물) 양식은 <여기>,

3) 해지에 의한 근저당권 말소등기 신청서 양식은 <여기>,

4) 해지에 의한 근저당권 말소등기 신청서(구분건물) 양식은 <여기>를 클릭하세요.

4.5.3 근저당권 말소등기 신청서 작성

4.6 근저당권 말소등기 신청 절차

※ 관할등기소는 <대법원인터넷등기소-등기소 소개-등기소 찾기> 에서 확인하실 수 있습니다.

※ 제출 후 접수상황 확인

4.7 인터넷 신청 절차

4.7.1 인터넷 신청 대상자

외국인등록(「출입국관리법」 제31조)

국내거소신고(「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조 및 제7조)

4.7.2 공인인증서(범용, 용도제한용 불문)의 발급

시중금융기관(증권 및 우체국 포함)을 방문해 공인인증서를 만들면 됩니다.

법인의 경우에는 등기소로부터 전자증명서를 발급받아 인터넷등기소에서 이용등록을 해야 합니다(「상업등기규칙」 제46조제2항).

4.7.3 사용자등록

ㅇ 사용자등록신청 시 주의사항

근저당권 말소등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청할 사항이므로 근저당권설정자와 근저당권자 모두 사용자 등록신청을 해야 합니다.

신청서 및 첨부서류의 제출

사용자등록의 유효기간은 3년입니다(「부동산등기규칙」 제69조제1항).

유효기간이 경과하면 사용자등록을 다시 해야 합니다(「부동산등기규칙」 제69조제2항).

유효기간의 연장

4.7.4 접근번호의 부여

. 사용자등록신청을 하면 등기소에서 접근번호를 부여해 줍니다.

4.7.5 사용자등록하기

. 접근번호를 부여받은 날로부터 10일 내에 대법원인터넷등기소 홈페이지에서 공인인증서와 접근번호 등을 입력해 사용자등록을 해야 합니다.

4.7.6 인터넷 신청 절차도

4.7.7 전자표준양식(e-form)을 신청하는 경우

전자표준양식(e-form)의 개념

전자표준양식(e-form) 신청 절차도