부동산등기의 종류와 신청 총정리 : 5 전세권에 대해 알아보겠습니다.
부동산등기의 종류와 신청 총정리 : 5 전세권(전세권과 임차권의 구분, 전세권 설정등기, 전세권 변경등기, 전세권 말소등기)등을 정리했습니다.

Ⅴ 전세권

1. 전세권과 임차권의 구분

1.1 전세권 및 임차권의 개념

1.1.1 전세권의 개념

. “전세권”이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말합니다(「민법」 제303조제1항).

1.1.2 임차권의 개념

. “임차권”이란 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로 효력이 생기는 권리를 말합니다(「민법」 제618조).

1.2 전세권 및 임차권의 구분

1.2.1전세권

 전세권의 존속기간

 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못합니다(「민법」 제312조제1항).
 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 경우에는 이를 10년으로 단축합니다(「민법」 제312조제1항).
 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 이를 1년으로 합니다(「민법」 제312조제2항).

 전세권의 존속기간을 정하지 않은 경우

 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 경우 각 당사자는 언제든지 상대방에 대해 전세권의 소멸을 통고할 수 있습니다(「민법」 제313조).
 상대방이 전세권의 소멸통고를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 전세권은 소멸합니다(「민법」 제313조).

 전세권의 갱신

 전세권의 설정은 갱신할 수 있으나, 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다(「민법」 제312조제3항).
 건물의 전세권 설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 전세권자에게 다음의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다(「민법」 제312조제4항).

√ 갱신거절의 통지
√ 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지

 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다(「민법」 제312조제4항).

1.2.2 임차권

 임차권의 존속기간

 일반적으로 임대차계약의 기간은 당사자의 약정에 따라 정한 기간이 만료될 때까지 존속됩니다.
 임대차기간의 약정이 없는 경우 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다(「민법」 제635조제1항).
 상대방이 계약해지의 통고를 받은 날로부터 다음의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다(「민법」 제635조제2항).

√ 토지, 건물 기타 공작물은 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월
√ 동산은 5일

 임차권의 갱신

 임차인은 임대차기간이 만료한 경우에 계약의 갱신을 청구할 수 있습니다(「민법」 제643조 및 제283조).
 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하고, 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않은 경우에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(「민법」 제639조제1항).

1.3 전세권 및 임차권의 성질

1.3.1 전세권의 성질

 타인의 부동산에 대한 권리

 전세권은 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 맞게 사용·수익할 수 있는 권리입니다(「민법」 제303조제1항).

 양도성

 전세권은 물권이므로 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속 기간 내에 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수도 있으나 설정행위로 이를 금지할 수도 있습니다(「민법」 제306조).

 전세금의 지급

 전세권은 전세금을 지급해야 성립하며, 전세금은 등기해야 합니다(「민법」 제303조제1항 및 「부동산등기법」 제72조제1항).

 우선변제권

 전세권자는 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있습니다(「민법」 제303조제1항).
 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 경우 전세권자는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다(「민법」 제318조).

1.3.2 임차권의 성질

 임차권의 대항력

 임차인은 당사자 간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대해 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다(「민법」 제621조제1항).
 부동산임대차를 등기한 경우 그때부터 제삼자에 대해 효력이 생깁니다(「민법」 제621조제2항).
 임대차는 그 등기를 하지 않아도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우 그 다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생깁니다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).
 상가건물임대차는 그 등기를 하지 않아도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).
 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 않아도 임차인이 그 지상건물을 등기한 경우 제삼자에게 임대차의 효력이 생긴다(「민법」 제622조제1항).

2. 전세권 설정등기

2.1 전세권 설정등기의 개념

2.1.1 전세권 설정등기의 개념

. “전세권 설정등기”란 전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하기 위해 하는 등기를 말합니다(대법원인터넷등기소, 자료센터-등기신청양식-전세권설정등기신청).

2.2 전세권 설정등기의 신청인

2.2.1 전세권 설정등기 시 등기권리자와 등기의무자

 등기의무자: 전세권 설정자(소유자)

 등기권리자: 전세권자

2.2.2 등기신청방법

 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법(「부동산등기법」 제24조제1항제1호 본문)

 다만, 대리인이 변호사(법무법인·법무법인(유한) 및 법무조합 포함)나 법무사(법무사법인 및 법무사법인(유한) 포함)인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해 서면을 제출할 수 있습니다[「부동산등기법」제24조제1항제1호 단서].

 전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정)[「부동산등기법」 제24조제1항제2호]

2.3 전세권 설정등기 신청 시 제출서류

2.3.1 시·군·구청을 통해 준비해야 하는 서류

 신청인의 주소 등을 증명하는 서면

 등기권리자의 주민등록등(초)본 또는 주민등록증 사본 및 등기의무자의 인감증명서

ㅇ 법인등기사항증명서 법인의 경우에는 주민등록등(초)본 대신 등기소에서 법인등기사항증명서를 발급받아 제출하면 됩니다.  법인등기사항증명서가 없는 법인의 경우에는 부동산등기용등록번호증명서를 발급받아 제출할 수 있습니다. ㅇ 주민등록번호가 없는 경우 제출하는 서류 부동산등기용등록번호증명서  부동산등기용등록번호는 주민등록번호가 없는 등기권리자가 등기를 할 수 있도록 부여하는 등록번호를 말합니다.  주민등록번호가 없는 등기권리자는 다음의 기관에서 부동산등기용등록번호를 부여받을 수 있습니다(「부동산등기법」 제49조제1항) √ 국가·지방자치단체·국제기관 및 외국정부 : 국토교통부장관이 지정·고시 √ 주민등록번호가 없는 재외국민: 대법원 소재지 관할 등기소의 등기관 √ 법인 : 법인의 주된 사무소(회사-본점, 외국법인-국내에 최초로 설치 등기를 한 영업소나 사무소) 소재지 관할 등기소의 등기관 √ 법인 아닌 사단이나 재단 및 국내에 영업소나 사무소의 설치 등기를 하지 않은 외국법인 : 시장(제주특별자치도의 행정시 시장 포함, 자치구가 아닌 구를 두는 시의 시장 제외), 군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장 포함) √ 외국인: 체류지(체류지가 없는 경우 대법원 소재지에 체류지가 있는 것으로 봄) 관할 지방출입국·외국인관서의 장

 도면(해당자에 한함)

 부동산의 일부에 전세권설정등기를 신청할 경우에만 전세권의 범위를 특정하기 위해 그 도면을 첨부합니다(2007. 7. 30 제정,「등기선례」 8-88).

※ 도면은 시·군·구청에서 발급받아 전세권이 설정되는 부분을 표시해 첨부하기도 하나, 시·군·구청에서 발급 시 등기의무자인 소유주만이 발급받을 수 있어, 준비하기가 수월하지 않는 경우가 많습니다. 이런 경우에는 도면을 직접 그려 제출하면 됩니다.

 등록면허세납부고지서(지방교육세 포함)

 “등록면허세”란 재산권과 그 밖의 권리의 설정·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록할 때 납부하는 세금을 말합니다(「지방세법」 제23조제1호).
√ 전세권의 설정등기 시 등록면허세 : 전세금액 × 2/1,000(「지방세법」 제28조제1항제1호다목)

 “지방교육세”란 지방교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위해 「지방세법」에 따른 등록면허세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말합니다(「지방세법」 제149조 및 제150조제1호).
√ 지방교육세: 등록면허세액 × 20/100(「지방세법」 제151조제1항제2호)

※ 등록면허세를 납부하는 경우에는 농어촌특별세(「조세특례제한법」·「관세법」·「지방세법」 및 「지방세특례제한법」에 따라 감면받은 경우 제외)를 내지 않아도 됩니다.
※ 시, 군, 구청 세무과를 방문해 등록면허세납부고지서를 발부받고 세금을 은행에서 납부하면 됩니다.

2.3.2 은행을 통해 준비해야 할 서류

 등록면허세영수필확인서

 시·군·구청 세무과에서 등록면허세납부고지서를 발부받아온 후 은행에서 등록면허세 및 지방교육세를 지불하면 등록면허세영수필확인서를 받을 수 있습니다.

 대법원등기 수입증지의 구입

 대법원등기 수입증지(등기신청 수수료)
√ 등기를 하려는 사람은 수수료를 내야 합니다(「부동산등기법」 제22조제3항).
√ 대법원등기 수입증지를 은행이나 등기소에서 매입을 하여 이를 신청서에 붙이면 등기신청 수수료를 낸 것이 됩니다.
√ 대법원등기 수입증지는 등기소나 등기소 주변의 은행(농협, 우체국, 신한은행 등)에서 구입하실 수 있습니다.

 전세권 설정등기 한 건당 대법원등기 수입증지[「등기신청수수료 징수에 관한 예규」 (대법원 등기예규 제1733호, 2021. 7. 2. 개정, 2021. 7. 6. 시행) 제2 및 제4의2]
√ 서면방문신청: 15,000원
√ 전자표준양식신청(e-form양식으로 작성한 후 등기소 방문신청): 13,000원
√ 전자신청: 10,000원
√ 등기신청수수료의 납부는 그 수수료 상당액을 전자적 방법으로 납부하거나, 법원행정처장이 지정하는 금융기관에 현금으로 납부한 후 이를 증명하는 서면을 등기신청서에 첨부하여 제출하는 방법으로 합니다(「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제6조제3항).

2.3.3 전세권 설정 관련 서류

 전세권설정 계약서

 등기원인을 증명하는 서면을 첨부합니다.

 위임장(해당자에 한함)

 전세권 설정등기는 등기의무자와 등기권리자가 공동으로 신청하거나 등기의무자 또는 등기권리자가 상대방으로부터 위임장을 받아 혼자 등기소를 방문해서 신청할 수 있습니다.

 등기필정보 또는 등기필정보통지서

 매도인인 등기의무자가 등기권리자로서 소유권에 관한 등기를 한 후 등기소로부터 받아서 가지고 있던 등기필정보를 등기소에 제공해야 합니다(「부동산등기법」 제50조제2항).

 등기필정보의 제공방법

√ 방문신청의 경우 : 등기필정보를 적은 서면(등기필정보통지서)를 교부하는 방법. 다만, 신청인이 등기신청서와 함께 등기필정보통지서 송부용 우편봉투를 제출한 경우에는 등기필정보통지서를 우편으로 송부합니다(「부동산등기규칙」 제107조제1항제1호).

√ 전자신청의 경우 : 전산정보처리조직을 이용하여 송신하는 방법(「부동산등기규칙」 제107조제1항제2호)

2.4 전세권 설정등기 신청서 작성

2.4.1 신청서 및 첨부서류

. 신청서, 등록면허세영수필확인서, 등기 수입증지, 위임장, 인감증명서, 주민등록등(초)본, 도면, 전세권설정계약서 등의 순으로 준비합니다.

2.4.2 신청서 양식

2.4.3 전세권 설정등기 신청서 작성

2.5 전세권 설정등기 신청 절차

2.6 인터넷 신청 절차

2.6.1 인터넷 신청 대상자

 전자신청은 당사자가 직접 하거나 변호사나 법무사[법무법인·법무법인(유한)·법무조합 또는 법무사합동법인을 포함, 이하 “자격자대리인”이라 한다]가 당사자를 대리해서 합니다(「부동산등기규칙」 제67조제1항 본문).

 다만, 법인이 아닌 사단이나 재단은 전자신청을 할 수 없으며, 외국인의 경우에는 다음 중 어느 하나에 해당하는 요건을 갖추어야 합니다(「부동산등기규칙」 제67조제1항 단서).

 외국인등록(「출입국관리법」 제31조)

 국내거소신고(「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조 및 제7조)

2.6.2 공인인증서(범용, 용도제한용 불문)의 발급

 시중금융기관(증권 및 우체국 포함)을 방문해 공인인증서를 만들면 됩니다.

 법인의 경우에는 등기소로부터 전자증명서를 발급받아 인터넷등기소에서 이용등록을 해야 합니다(「상업등기규칙」 제46조제2항).

2.6.3 사용자등록

 전자신청을 하기 위해서는 그 등기신청을 하는 당사자 또는 등기신청을 대리할 수 있는 자격자대리인이 최초의 등기신청 전에 사용자등록을 해야 합니다(「부동산등기규칙」 제68조제1항).

 본인 또는 자격자대리인이 직접 등기과(소)를 방문해 사용자등록신청을 해야 합니다(전국 등기소 어느 곳에서나 가능)[「부동산등기규칙」 제68조제2항].

 신청서 및 첨부서류의 제출

 사용자등록신청서
 첨부서류: 신분증, 인감증명서, 주민등록등본, 인감도장(지참), 신청인이 자격자대리인인 경우에는 그 자격을 증명하는 서면의 사본

 사용자등록의 유효기간은 3년입니다(「부동산등기규칙」 제69조제1항).

 유효기간이 경과하면 사용자등록을 다시 해야 합니다(「부동산등기규칙」 제69조제2항).

 유효기간의 연장

 만료일 3개월 전부터 만료일까지 그 유효기간의 연장을 신청할 수 있으며, 그 연장기간은 3년으로 합니다(「부동산등기규칙」 제69조제3항).
 유효기간의 연장은 전자문서로 신청할 수 있습니다(「부동산등기규칙」 제69조제4항).

2.6.4 접근번호의 부여

. 사용자등록신청을 하면 등기소에서 접근번호를 부여해 줍니다.

2.6.5 사용자등록하기

. 접근번호를 부여받은 날로부터 10일 내에 대법원인터넷등기소 홈페이지에서 공인인증서와 접근번호 등을 입력해 사용자등록을 해야 합니다.

2.6.6 인터넷 신청 절차도

2.6.7 전자표준양식(e-form)을 신청하는 경우

 전자표준양식(e-form)의 개념

 전자표준양식(e-form)은 인터넷등기소에서 전자적으로 등기 신청정보를 입력 및 저장할 수 있는 표준화된 등기 신청서 양식으로서, 작성해 출력, 날인한 후 첨부서면과 함께 등기소에 제출해야 합니다(대법원인터넷등기소, 등기 신청-e-form 신청하기).

 전자표준양식(e-form) 신청 절차도

3. 전세권 변경등기

3.1 전세권 변경등기의 개념

3.1.1 전세권 변경등기의 개념

. “전세권 변경등기”란 전세계약의 존속기간이나 전세금 등을 변경하는 등기를 말합니다(대법원인터넷등기소, 자료센터-등기신청양식-전세권변경등기신청).

3.2 전세권 변경등기의 원인

3.2.1 전세권 변경등기는 다음과 같은 사유가 발생하면 해야 합니다.

 존속기간의 연장 또는 단축(등기 신청안내, 대법원인터넷등기소)

 전세금의 증감(등기 신청안내, 대법원인터넷등기소)

 전세권 범위의 변경(1999. 8. 24 제정, 「등기선례」 6-315)

3.3 전세권 변경등기의 신청인

3.3.1전세권 설정등기 시 등기권리자와 등기의무자는 다음과 같습니다.

 등기의무자: 등기부상 불이익을 받는 자

 등기권리자: 등기부상 이익을 받는 자

3.3.2등기신청방법

 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법(「부동산등기법」 제24조제1항제1호 본문)

 다만, 대리인이 변호사(법무법인·법무법인(유한) 및 법무조합 포함)나 법무사(법무사법인 및 법무사법인(유한) 포함)인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해 서면을 제출할 수 있습니다[「부동산등기법」제24조제1항제1호 단서].

 전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정)[「부동산등기법」 제24조제1항제2호]

3.4 전세권 이전등기와의 구분

3.4.1 전세권 이전등기의 원인전세권 이전등기의 개념

. 전세권등기상의 권리 일부 또는 전부를 제3자에게 이전하는 등기를 말합니다(등기용어해설, 대법원인터넷등기소).

3.4.2 전세권 이전등기의 원인

. 전세금이 상향조정되었다면 전세금 변경계약에 의한 전세권 변경등기를 해야 하고, 현재의 전세권자가 제3자와 공동으로 전세권을 공유하려면 제3자에게 전세권의 일부를 양도하는 전세권 일부 이전등기를 해야 합니다(2001. 8. 23. 제정, 「등기선례」 6-320).

3.4.3 전세권 이전등기의 신청인(공동 신청)

 등기의무자: 전세권의 양도인

 등기권리자: 전세권의 양수인

3.5 전세권 변경등기 신청 시 제출서류

3.5.1 시·군·구청을 통해 준비해야 하는 서류

 신청인의 주소 등을 증명하는 서면

 등기권리자의 주민등록등(초)본 또는 주민등록증 사본 및 등기의무자의 인감증명서

 등록면허세납부고지서(지방교육세 포함)

 “등록면허세”란 재산권과 그 밖의 권리의 설정·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록할 때 납부하는 세금을 말합니다(「지방세법」 제23조제1호).
 전세금이 증액되어 변경등기 하는 경우
√ 전세금의 증액으로 전세권 변경등기를 신청하는 경우 증액된 금액 × 1,000분의 2만큼의 등록면허세를 납부해야 합니다(1993. 3. 23. 제정, 「등기선례」 3-1009 및 「지방세법」 제28조제1항제1호).

 전세기간 등이 변경되어 등기 하는 경우
√ 전세금 증액 외의 이유로 변경등기를 하는 경우에는 등기대상 1건 당 6,000원의 등록면허세를 납부하면 됩니다(「지방세법」 제28조제1항제1호마목).

 “지방교육세”란 지방교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위해 「지방세법」에 따른 등록면허세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말합니다(「지방세법」 제149조 및 제150조제1호).
√ 지방교육세: 등록면허세액 × 20/100(「지방세법」 제151조제1항제2호)

※ 등록면허세를 납부하는 경우에는 농어촌특별세(「조세특례제한법」·「관세법」·「지방세법」 및 「지방세특례제한법」에 따라 감면받은 경우 제외)를 내지 않아도 됩니다.
※ 시, 군, 구청 세무과를 방문해 등록면허세납부고지서를 발부받고 세금을 은행에서 납부하면 됩니다.

3.5.2 은행을 통해 준비해야 할 서류

 등록면허세영수필확인서

 시·군·구청 세무과에서 등록면허세납부고지서를 발부받아온 후 은행에서 등록면허세 및 지방교육세를 지불하면 등록면허세영수필확인서를 받을 수 있습니다.

 대법원등기 수입증지의 구입

 대법원등기 수입증지(등기신청 수수료)

√ 등기를 하려는 사람은 수수료를 내야 합니다(「부동산등기법」 제22조제3항).
√ 대법원등기 수입증지를 은행이나 등기소에서 매입을 해 이를 신청서에 붙이면 등기신청 수수료를 낸 것이 됩니다.
√ 대법원등기 수입증지는 등기소나 등기소 주변의 은행(농협, 우체국, 신한은행 등)에서 구입하실 수 있습니다.

※ 변경 및 경정등기의 대법원등기 수입증지[「등기신청수수료 징수에 관한 예규」 (대법원 등기예규 제1733호, 2021. 7. 2. 개정, 2021. 7. 6. 시행) 제2 및 제4의2]

3.5.3 전세권 변경 관련 서류

 전세권변경 계약서

 등기원인을 증명하는 서면을 첨부합니다.

 제3자 승낙서 또는 재판 등본 (제3자 있는 경우)

 전세권 변경등기 시 이해관계 있는 제3자가 있는 경우 신청서에 그 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부해야 합니다[「이해관계 있는 제3자의 승낙서 등을 첨부하지 아니한 경우의 전세권변경등기」(대법원등기예규 제551호, 1985. 1. 31. 제정) 을호회답].
 이해관계인의 승낙서 등을 첨부한 경우에는 부기에 의해 변경등기를 하고 그 승낙서 등을 첨부하지 않았을 경우에는 주등기(독립등기)로 변경등기가 이루어 집니다(「이해관계 있는 제3자의 승낙서 등을 첨부하지 아니한 경우의 전세권변경등기」 을호회답).

 위임장(해당자에 한함)

 전세권 변경등기는 등기의무자와 등기권리자가 공동으로 신청하거나 등기의무자 또는 등기권리자가 상대방으로부터 위임장을 받아 혼자 등기소를 방문해서 신청할 수 있습니다.

 등기필정보 또는 등기필정보통지서

 매도인인 등기의무자가 등기권리자로서 소유권에 관한 등기를 한 후 등기소로부터 받아서 가지고 있던 등기필정보를 등기소에 제공해야 합니다(「부동산등기법」 제50조제2항).
 등기필정보의 제공방법

√ 방문신청의 경우 : 등기필정보를 적은 서면(등기필정보통지서)를 교부하는 방법. 다만, 신청인이 등기신청서와 함께 등기필정보통지서 송부용 우편봉투를 제출한 경우에는 등기필정보통지서를 우편으로 송부합니다(「부동산등기규칙」 제107조제1항제1호).
√ 전자신청의 경우 : 전산정보처리조직을 이용하여 송신하는 방법(「부동산등기규칙」 제107조제1항제2호)

3.6 전세권 변경등기 신청서

3.6.1 신청서 및 첨부서류

. 신청서, 등록면허세영수필확인서, 등기 수입증지, 위임장, 인감증명서, 전세권변경계약서 등의 순으로 준비합니다.

3.6.2 신청서 양식

3.6.3 전세권 변경등기 신청서 작성

3.7 전세권 변경등기 신청 절차

3.8 인터넷 신청 절차

3.8.1 인터넷 신청 대상자

 전자신청은 당사자가 직접 하거나 변호사나 법무사[법무법인·법무법인(유한)·법무조합 또는 법무사합동법인을 포함, 이하 “자격자대리인”이라 한다]가 당사자를 대리해서 합니다(「부동산등기규칙」 제67조제1항 본문).

 다만, 법인이 아닌 사단이나 재단은 전자신청을 할 수 없으며, 외국인의 경우에는 다음 중 어느 하나에 해당하는 요건을 갖추어야 합니다(「부동산등기규칙」 제67조제1항 단서).

 외국인등록(「출입국관리법」 제31조)
 국내거소신고(「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조 및 제7조)

3.8.2 공인인증서(범용, 용도제한용 불문)의 발급

 시중금융기관(증권 및 우체국 포함)을 방문해 공인인증서를 만들면 됩니다.

 법인의 경우에는 등기소로부터 전자증명서를 발급받아 인터넷등기소에서 이용등록을 해야 합니다(「상업등기규칙」 제46조제2항).

3.8.3 사용자등록

 전자신청을 하기 위해서는 그 등기신청을 하는 당사자 또는 등기신청을 대리할 수 있는 자격자대리인이 최초의 등기신청 전에 사용자등록을 해야 합니다(「부동산등기규칙」 제68조제1항).

 본인 또는 자격자대리인이 직접 등기과(소)를 방문해 사용자등록신청을 해야 합니다(전국 등기소 어느 곳에서나 가능)[「부동산등기규칙」 제68조제2항].

 신청서 및 첨부서류의 제출

 사용자등록신청서
 첨부서류: 신분증, 인감증명서, 주민등록등본, 인감도장(지참), 신청인이 자격자대리인인 경우에는 그 자격을 증명하는 서면의 사본

 사용자등록의 유효기간은 3년입니다(「부동산등기규칙」 제69조제1항).

 유효기간이 경과하면 사용자등록을 다시 해야 합니다(「부동산등기규칙」 제69조제2항).

 유효기간의 연장

 만료일 3개월 전부터 만료일까지 그 유효기간의 연장을 신청할 수 있으며, 그 연장기간은 3년으로 합니다(「부동산등기규칙」 제69조제3항).
 유효기간의 연장은 전자문서로 신청할 수 있습니다(「부동산등기규칙」 제69조제4항).

3.8.4 접근번호의 부여

. 사용자등록신청을 하면 등기소에서 접근번호를 부여해 줍니다.

3.8.5 사용자등록하기

. 접근번호를 부여받은 날로부터 10일 내에 대법원인터넷등기소 홈페이지에서 공인인증서와 접근번호 등을 입력해 사용자등록을 해야 합니다.

3.8.6 인터넷 신청 절차도

3.8.7 전자표준양식(e-form)을 신청하는 경우

 전자표준양식(e-form)의 개념

 전자표준양식(e-form)은 인터넷등기소에서 전자적으로 등기 신청정보를 입력 및 저장할 수 있는 표준화된 등기 신청서 양식으로서, 작성해 출력, 날인한 후 첨부서면과 함께 등기소에 제출해야 합니다(대법원인터넷등기소, 등기 신청-e-form 신청하기).

 전자표준양식(e-form) 신청 절차도

.  전자표준양식을 사용한 등기 신청의 접수는 e-Form신청서를 작성해 출력한 시점이 아니라 등기소를 방문해 e-Form등기 신청서와 등기 신청에 필요한 첨부서면을 등기소 공무원에게 제출해 전산정보처리조직에 저장된 때 등기신청이 접수된 것으로 봅니다(「부동산등기법」 제6조제1항).

4. 전세권 말소등기

4.1 전세권 말소등기의 개념

4.1.1 전세권 말소등기의 개념

.  “전세권 말소등기”란 전세권이 그 존속기간의 만료 등으로 종료하게 되는 경우 기존의 전세권 설정등기를 말소시키기 위한 등기를 말합니다(대법원인터넷등기소, 자료센터-등기신청양식-전세권말소등기신청).

4.2 전세권 말소등기의 원인

4.2.1 전세권은 다음과 같은 원인 등으로 소멸하고, 전세권이 소멸하면 말소등기를 합니다.

 혼동(「민법」 제191조제1항)

 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의해 정해진 용법으로 사용, 수익하지 않은 경우(「민법」 제311조제1항)

 존속기간의 만료로 인한 소멸통보(「민법」 제312조제4항)

 목적물의 멸실(「민법」 제314조제1항)

 소멸시효(「민법」 제162조제2항)

 당사자 간의 합의해지(「민법」 제543조)

 당사자 간의 약정소멸사유 발생(「부동산등기법」 제54조)

4.3 전세권 말소등기의 신청인

4.3.1 전세권 말소등기 시 등기권리자와 등기의무자

 등기의무자: 전세권자

 등기권리자: 전세권 설정자

4.3.2 등기신청방법

 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법(「부동산등기법」 제24조제1항제1호 본문)

 다만, 대리인이 변호사(법무법인·법무법인(유한) 및 법무조합 포함)나 법무사(법무사법인 및 법무사법인(유한) 포함)인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해 서면을 제출할 수 있습니다[「부동산등기법」제24조제1항제1호 단서].

 전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정)[「부동산등기법」 제24조제1항제2호]

4.4 전세권 말소등기 신청 시 제출서류

4.4.1 시·군·구청을 통해 준비해야 하는 서류

 등록면허세납부고지서(지방교육세 포함)

 “등록면허세”란 재산권과 그 밖의 권리의 설정·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록할 때 납부하는 세금을 말합니다(「지방세법」 제23조제1호).
√ 전세권 말소등기 시 등록면허세: 등기대상 1건 당 6,000원(「지방세법」 제28조제1항제1호마목)

 “지방교육세”란 지방교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위해 「지방세법」에 따른 등록면허세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말합니다(「지방세법」 제149조 및 제150조제1호).
√ 지방교육세: 등록면허세액 × 20/100(「지방세법」 제151조제1항제2호)

※ 등록면허세를 납부하는 경우에는 농어촌특별세(「조세특례제한법」·「관세법」·「지방세법」 및 「지방세특례제한법」에 따라 감면받은 경우 제외)를 내지 않아도 됩니다.
※ 시, 군, 구청 세무과를 방문해 등록면허세납부고지서를 발부받고 세금을 은행에서 납부하면 됩니다.

4.4.2 은행을 통해 준비해야 할 서류

 등록면허세영수필확인서

 시·군·구청 세무과에서 등록면허세납부고지서를 발부받아온 후 은행에서 등록면허세 및 지방교육세를 지불하면 등록면허세영수필확인서를 받을 수 있습니다.

 대법원등기 수입증지의 구입

 대법원등기 수입증지(등기신청 수수료)
√ 등기를 하려는 사람은 수수료를 내야 합니다(「부동산등기법」 제22조제3항).
√ 대법원등기 수입증지를 은행이나 등기소에서 매입을 해 이를 신청서에 붙이면 등기신청 수수료를 낸 것이 됩니다.
√ 대법원등기 수입증지는 등기소나 등기소 주변의 은행(농협, 우체국, 신한은행 등)에서 구입하실 수 있습니다.

 전세권 말소등기 한 건당 대법원등기 수입증지[「등기신청수수료 징수에 관한 예규」 (대법원 등기예규 제1733호, 2021. 7. 2. 개정, 2021. 7. 6. 시행) 제2 및 제4의2]
√ 서면방문신청: 3,000원
√ 전자표준양식신청(e-form양식으로 작성한 후 등기소 방문신청): 2,000원
√ 전자신청: 1,000원
√ 등기신청수수료의 납부는 그 수수료 상당액을 전자적 방법으로 납부하거나, 법원행정처장이 지정하는 금융기관에 현금으로 납부한 후 이를 증명하는 서면을 등기신청서에 첨부하여 제출하는 방법으로 합니다(「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제6조제3항).

4.4.3 전세권 말소 관련 서류

. 해지증서(해지의 경우에 한함)

 존속기간 만료가 아닌 해지 등과 같이 전세권등기 말소사유에 관한 증서가 있는 경우에는 그 증서를 첨부합니다.

 위임장(해당자에 한함)

 전세권 말소등기는 등기의무자와 등기권리자가 공동으로 신청하거나 등기의무자 또는 등기권리자가 상대방으로부터 위임장을 받아 혼자 등기소를 방문해서 신청할 수 있습니다.

 등기필정보 또는 등기필정보통지서

 매도인인 등기의무자가 등기권리자로서 소유권에 관한 등기를 한 후 등기소로부터 받아서 가지고 있던 등기필정보를 등기소에 제공해야 합니다(「부동산등기법」 제50조제2항).
 등기필정보의 제공방법

√ 방문신청의 경우 : 등기필정보를 적은 서면(등기필정보통지서)를 교부하는 방법. 다만, 신청인이 등기신청서와 함께 등기필정보통지서 송부용 우편봉투를 제출한 경우에는 등기필정보통지서를 우편으로 송부합니다(「부동산등기규칙」 제107조제1항제1호).
√ 전자신청의 경우 : 전산정보처리조직을 이용하여 송신하는 방법(「부동산등기규칙」 제107조제1항제2호)

4.5 전세권 말소등기 신청서

4.5.1 신청서 및 첨부서류

. 신청서, 등록면허세영수필확인서, 등기 수입증지, 위임장, 해지증서 등의 순으로 준비합니다.

4.5.2 신청서 양식

4.5.3 전세권 말소등기 신청서 작성

4.6 전세권 말소등기 신청 절차

4.7 인터넷 신청 절차

4.7.1 인터넷 신청 대상자

 전자신청은 당사자가 직접 하거나 변호사나 법무사[법무법인·법무법인(유한)·법무조합 또는 법무사합동법인을 포함, 이하 “자격자대리인”이라 한다]가 당사자를 대리해서 합니다(「부동산등기규칙」 제67조제1항 본문).

 다만, 법인이 아닌 사단이나 재단은 전자신청을 할 수 없으며, 외국인의 경우에는 다음 중 어느 하나에 해당하는 요건을 갖추어야 합니다(「부동산등기규칙」 제67조제1항 단서).

 외국인등록(「출입국관리법」 제31조)

 국내거소신고(「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조 및 제7조)

4.7.2 공인인증서(범용, 용도제한용 불문)의 발급

 시중금융기관(증권 및 우체국 포함)을 방문해 공인인증서를 만들면 됩니다.

 법인의 경우에는 등기소로부터 전자증명서를 발급받아 인터넷등기소에서 이용등록을 해야 합니다(「상업등기규칙」 제46조제2항).

4.7.3 사용자등록

 전자신청을 하기 위해서는 그 등기신청을 하는 당사자 또는 등기신청을 대리할 수 있는 자격자대리인이 최초의 등기신청 전에 사용자등록을 해야 합니다(「부동산등기규칙」 제68조제1항).

 본인 또는 자격자대리인이 직접 등기과(소)를 방문해 사용자등록신청을 해야 합니다(전국 등기소 어느 곳에서나 가능)[「부동산등기규칙」 제68조제2항].

 신청서 및 첨부서류의 제출

 사용자등록신청서
 첨부서류: 신분증, 인감증명서, 주민등록등본, 인감도장(지참), 신청인이 자격자대리인인 경우에는 그 자격을 증명하는 서면의 사본

 사용자등록의 유효기간은 3년입니다(「부동산등기규칙」 제69조제1항).

 유효기간이 경과하면 사용자등록을 다시 해야 합니다(「부동산등기규칙」 제69조제2항).

 유효기간의 연장

 만료일 3개월 전부터 만료일까지 그 유효기간의 연장을 신청할 수 있으며, 그 연장기간은 3년으로 합니다(「부동산등기규칙」 제69조제3항).
 유효기간의 연장은 전자문서로 신청할 수 있습니다(「부동산등기규칙」 제69조제4항).

4.7.4 접근번호의 부여

. 사용자등록신청을 하면 등기소에서 접근번호를 부여해 줍니다.

4.7.5 사용자등록하기

. 접근번호를 부여받은 날로부터 10일 내에 대법원인터넷등기소 홈페이지에서 공인인증서와 접근번호 등을 입력해 사용자등록을 해야 합니다.

4.7.6 인터넷 신청 절차도

4.7.7 전자표준양식(e-form)을 신청하는 경우

 전자표준양식(e-form)의 개념

 전자표준양식(e-form)은 인터넷등기소에서 전자적으로 등기 신청정보를 입력 및 저장할 수 있는 표준화된 등기 신청서 양식으로서, 작성해 출력, 날인한 후 첨부서면과 함께 등기소에 제출해야 합니다(대법원인터넷등기소, 등기 신청-e-form 신청하기).

 전자표준양식(e-form) 신청 절차도

.  전자표준양식을 사용한 등기 신청의 접수는 e-Form신청서를 작성해 출력한 시점이 아니라 등기소를 방문해 e-Form등기 신청서와 등기 신청에 필요한 첨부서면을 등기소 공무원에게 제출해 전산정보처리조직에 저장된 때 등기신청이 접수된 것으로 봅니다(「부동산등기법」 제6조제1항).

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