부동산등기의 종류와 신청 총정리 : 8 가등기를 알아보도록 하겠습니다.
부동산등기의 종류와 신청 총정리 : 8 가등기(가등기의 개념, 종류, 가등기에 기한 소유권이전 본등기, 소유권이전청구권 가등기의 말소등기)등을 정리했습니다.

Ⅸ 가등기

1. 가등기

1.1 가등기의 개념

1.1.1 가등기의 개념

 “가등기”란 본등기, 종국 등기가 형식적 또는 실질적 요건을 갖추지 못한 경우 장래에 하게 될 본등기의 순위를 보전하기 위해 미리 해두는 등기로 예비등기의 일종입니다[「법령용어검색」(법제처·한국법제연구원)].

 가등기는 소유권·지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·채권담보권·임차권에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전(保全)하려는 경우에 하는 등기를 말합니다(「부동산등기법」 제88조 전단).
 그 청구권이 시기부(始期附) 또는 정지조건부(停止條件附)일 경우나 그 밖에 장래에 확정될 것인 경우에도 같습니다(「부동산등기법」 제88조 후단).

 “가등기담보”란 가등기의 형식을 갖춘 담보형태를 말합니다[「법령용어검색」(법제처·한국법제연구원)].

 가등기담보는 채권담보를 목적으로 하며, 채무자 또는 제3자 소유의 부동산이 목적물이 됩니다(등기용어해설, 대법원인터넷등기소).
 가등기담보는 채권자와 채무자 또는 제3자 사이에서 대물변제예약 또는 매매예약 등을 하고, 동시에 채무자가 채무를 불이행하는 경우 발생하게 될 장래의 소유권 이전청구권을 보전하기 위한 가등기를 하는 변칙담보를 말합니다.
 가등기담보는 소유권 이전의 형식을 취하는 담보방법으로서 가등기가 담보적 효력을 확보해 주므로 가등기담보라고 부릅니다.

1.1.2 가등기의 종류

. 가등기는 청구권 보전의 가등기(「부동산등기법」 제88조)와 담보가등기(「가등기담보 등에 관한 법률」 제2조제3호) 2종류가 있습니다.

1.2 가등기의 효력

1.2.1 청구권 보전의 효력

. 가등기는 물권 또는 부동산임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위한 것이므로 「부동산등기법」상의 가등기는 위와 같은 청구권을 보전하기 위해서만 가능합니다(대법원 1982. 11. 23. 선고, 81다카1110 판결).

1.2.2 순위보전의 효력

 가등기는 본등기의 순위를 보전하는 효력이 있어 후일 가등기에 기한 본등기가 마쳐진 경우 본등기의 순위가 가등기한 때로 소급함으로써 가등기 후 본등기 전에 이루어진 중간처분은 실효됩니다(대법원 1982. 11. 23. 선고, 81다카1110 판결).

※ 실체법상의 효력

 가등기는 그 본등기 시에 본등기의 순위를 가등기의 순위에 의하도록 하는 순위보전적 효력만 있을 뿐이고, 가등기만으로는 아무런 실체법상 효력을 갖지 못합니다(대법원 2001. 3. 23. 선고, 2000다51285 판결).

 그러나, 담보가등기의 경우에는 담보계약에 따라 이행이 이루어지지 않은 경우 경매를 청구할 수 있고, 강제경매 등이 개시된 경우에는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있어 본등기와 동일한 실체법상의 효력을 가집니다(「가등기담보 등에 관한 법률」 제12조제1항 및 제13조).

1.3 가등기의 신청인

1.3.1 가등기 시 등기권리자와 등기의무자

 등기의무자: 가등기 설정자(소유주)

 등기권리자: 가등기권자

1.3.2 가등기권리자는 등기가 공동신청주의임에도 불구하고 다음과 같은 경우 단독으로 가등기를 신청할 수 있습니다(「부동산등기법」 제89조).

 가등기의무자의 승낙이 있는 경우

 가등기를 명하는 법원의 가처분명령(假處分命令)이 있을 경우

1.4 소유권 이전청구권 가등기 신청

1.4.1 시·군·구청을 통해 준비해야 하는 서류

 신청인의 주소 등을 증명하는 서면

 등기권리자의 주민등록등(초)본 또는 주민등록증 사본
 가등기 목적물의 소유자인 등기의무자의 인감증명서

ㅇ 법인등기사항증명서 법인의 경우에는 주민등록등(초)본 대신 등기소에서 법인등기사항증명서를 발급받아 제출하면 됩니다.  법인등기사항증명서가 없는 법인의 경우에는 부동산등기용등록번호증명서를 발급받아 제출할 수 있습니다. ㅇ 주민등록번호가 없는 경우 제출하는 서류 부동산등기용등록번호증명서  부동산등기용등록번호는 주민등록번호가 없는 등기권리자가 등기를 할 수 있도록 부여하는 등록번호를 말합니다.  주민등록번호가 없는 등기권리자는 다음의 기관에서 부동산등기용등록번호를 부여받을 수 있습니다(「부동산등기법」 제49조제1항) √ 국가·지방자치단체·국제기관 및 외국정부 : 국토교통부장관이 지정·고시 √ 주민등록번호가 없는 재외국민: 대법원 소재지 관할 등기소의 등기관 √ 법인 : 법인의 주된 사무소(회사-본점, 외국법인-국내에 최초로 설치 등기를 한 영업소나 사무소) 소재지 관할 등기소의 등기관 √ 법인 아닌 사단이나 재단 및 국내에 영업소나 사무소의 설치 등기를 하지 않은 외국법인 : 시장(제주특별자치도의 행정시 시장 포함, 자치구가 아닌 구를 두는 시의 시장 제외), 군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장 포함) √ 외국인: 체류지(체류지가 없는 경우 대법원 소재지에 체류지가 있는 것으로 봄) 관할 지방출입국·외국인관서의 장

 토지대장등본 및 토지거래허가서(해당자에 한함)

 국토교통부장관 또는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사(이하 “시·도지사”라 함)는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제7조제1항의 지역에 대해서는 다음의 구분에 따라 5년 이내의 기간을 정해 토지거래계약 허가구역으로 지정할 수 있습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조제1항).
√ 허가구역이 둘 이상의 시·도의 관할 구역에 걸쳐 있는 경우: 국토교통부장관이 지정
√ 허가구역이 동일한 시·도 안의 일부지역인 경우: 시·도지사가 지정[다만, 국가 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관이 관련 법령에 따른 개발사업을 시행하여 해당 지역의 지가변동률 등이 인근지역 또는 전국 평균에 비하여 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있을 경우에는 국토교통부장관이 지정(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제7조제2항)]

 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함함)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당)하는 계약(예약을 포함함)을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조제1항).
 따라서 소유권 이전청구권 가등기를 설정하려는 토지가 토지거래허가구역인 경우에는 토지대장등본 및 허가구역 내의 부동산 매매거래에 대한 토지거래허가서를 첨부해야 합니다.

 등록면허세납부고지서(지방교육세 포함)

 “등록면허세”란 재산권과 그 밖의 권리의 설정·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록할 때 납부하는 세금을 말합니다(「지방세법」 제23조제1호).
√ 가등기 시 등록면허세: 부동산 가액 × 2/1,000(「지방세법」 제28조제1항제1호라목)

 “지방교육세”란 지방교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위해 「지방세법」에 따른 등록면허세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말합니다(「지방세법」 제149조 및 제150조제1호).
√ 지방교육세: 등록면허세액 × 20/100(「지방세법」 제151조제1항제2호)

※ 등록면허세를 납부하는 경우에는 농어촌특별세(「조세특례제한법」·「관세법」·「지방세법」 및 「지방세특례제한법」에 따라 감면받은 경우 제외)를 내지 않아도 됩니다.

※ 시, 군, 구청 세무과를 방문해 등록면허세납부고지서를 발부받고 세금을 은행에서 납부하면 됩니다.

1.4.2 은행을 통해 준비해야 할 서류

 등록면허세영수필확인서

 시·군·구청 세무과에서 등록면허세납부고지서를 발부받아온 후 은행에서 등록면허세 및 지방교육세를 지불하면 등록면허세영수필확인서를 받을 수 있습니다.

 대법원등기 수입증지의 구입

 대법원등기 수입증지(등기신청 수수료)
√ 등기를 하려는 사람은 수수료를 내야 합니다(「부동산등기법」 제22조제3항).
√ 대법원등기 수입증지를 은행이나 등기소에서 매입을 해 이를 신청서에 붙이면 등기신청 수수료를 낸 것이 됩니다.
√ 대법원등기 수입증지는 등기소나 등기소 주변의 은행(농협, 우체국, 신한은행 등)에서 구입하실 수 있습니다.

 가등기 한 건당 대법원등기 수입증지[「등기신청수수료 징수에 관한 예규」 (제1733호, 2021. 7. 2. 개정, 2021. 7. 6. 시행) 제2 및 제4의2]
√ 서면방문신청: 15,000원
√ 전자표준양식신청(e-form양식으로 작성한 후 등기소 방문신청): 13,000원
√ 전자신청: 10,000원
√ 등기신청수수료의 납부는 그 수수료 상당액을 전자적 방법으로 납부하거나, 법원행정처장이 지정하는 금융기관에 현금으로 납부한 후 이를 증명하는 서면을 등기신청서에 첨부하여 제출하는 방법으로 합니다(「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제6조제3항).

1.4.3 매매예약 관련 서류

 매매예약서 또는 매매계약서

 등기원인을 증명하는 서면을 첨부합니다.

※ 매매예약서(발주거래)에 관련한 양식을 <대한법률구조공단-법률정보-법률서식>에서 다운로드받으실 수 있으니 부동산 매매예약에 해당하는 상황에 맞게 수정해 사용하시기 바랍니다.
※ 매매예약을 원인으로 한 가등기에 의한 본등기 시에는 매매계약서를 첨부해야 하므로 매매계약서를 다시 작성해야 합니다.
※ 그러나 매매예약서에 “본 매매완결일자는 00년 00월 00일로 하며 위 완결일자가 경과했을 경우 매매예약권리자의 매매완결의 의사표시가 없어도 당연히 매매가 완결된 것으로 본다.”라는 문구가 있으면 별도로 매매계약서를 작성해 제출하지 않아도 되므로 매매예약서에 이 문구를 기재해 계약을 체결하시기 바랍니다.
※ 판결에 의한 경우 첨부서류

√ 법원의 가처분명령에 의한 등기 신청의 경우에는 판결정본과 그 판결이 확정되었음을 증명하는 확정증명서를 첨부해야 합니다.

 위임장(해당자에 한함)

 가등기는 등기의무자와 등기권리자가 공동으로 신청하거나 등기의무자 또는 등기권리자가 상대방으로부터 위임장을 받아 혼자 등기소를 방문해서 신청할 수 있습니다.

 등기필정보 또는 등기필정보통지서

 매도인인 등기의무자가 등기권리자로서 소유권에 관한 등기를 한 후 등기소로부터 받아서 가지고 있던 등기필정보를 등기소에 제공해야 합니다(「부동산등기법」 제50조제2항).

 등기필정보의 제공방법

√ 방문신청의 경우 : 등기필정보를 적은 서면(등기필정보통지서)를 교부하는 방법. 다만, 신청인이 등기신청서와 함께 등기필정보통지서 송부용 우편봉투를 제출한 경우에는 등기필정보통지서를 우편으로 송부합니다(「부동산등기규칙」 제107조제1항제1호).
√ 전자신청의 경우 : 전산정보처리조직을 이용하여 송신하는 방법(「부동산등기규칙」 제107조제1항제2호)

1.5 소유권 이전청구권 가등기 신청서

1.5.1 신청서 및 첨부서류

.  신청서, 등록면허세영수필확인서, 등기 수입증지, 위임장, 인감증명서, 주민등록표등(초)본, 매매예약서 등의 순으로 준비합니다.

1.5.2 신청서 양식

1.5.3 소유권 이전청구권 가등기 신청서 작성 예시

1.6 소유권 이전청구권 가등기 신청 절차

1.7 인터넷 신청 절차

1.7.1 인터넷 신청 대상자

 전자신청은 당사자가 직접 하거나 변호사나 법무사[법무법인·법무법인(유한)·법무조합 또는 법무사합동법인을 포함, 이하 “자격자대리인”이라 한다]가 당사자를 대리해서 합니다(「부동산등기규칙」 제67조제1항 본문).

 다만, 법인이 아닌 사단이나 재단은 전자신청을 할 수 없으며, 외국인의 경우에는 다음 중 어느 하나에 해당하는 요건을 갖추어야 합니다(「부동산등기규칙」 제67조제1항 단서).

 외국인등록(「출입국관리법」 제31조)
 국내거소신고(「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조 및 제7조)

1.7.2 공인인증서(범용, 용도제한용 불문)의 발급

 시중금융기관(증권 및 우체국 포함)을 방문해 공인인증서를 만들면 됩니다.

 법인의 경우에는 등기소로부터 전자증명서를 발급받아 인터넷등기소에서 이용등록을 해야 합니다(「상업등기규칙」 제46조제2항).

1.7.3 사용자등록

 전자신청을 하기 위해서는 그 등기신청을 하는 당사자 또는 등기신청을 대리할 수 있는 자격자대리인이 최초의 등기신청 전에 사용자등록을 해야 합니다(「부동산등기규칙」 제68조제1항).

 본인 또는 자격자대리인이 직접 등기과(소)를 방문해 사용자등록신청을 해야 합니다(전국 등기소 어느 곳에서나 가능)[「부동산등기규칙」 제68조제2항].

 신청서 및 첨부서류의 제출

 사용자등록신청서
 첨부서류: 신분증, 인감증명서, 주민등록등본, 인감도장(지참), 신청인이 자격자대리인인 경우에는 그 자격을 증명하는 서면의 사본

 사용자등록의 유효기간은 3년입니다(「부동산등기규칙」 제69조제1항).

 유효기간이 경과하면 사용자등록을 다시 해야 합니다(「부동산등기규칙」 제69조제2항).

 유효기간의 연장

 만료일 3개월 전부터 만료일까지 그 유효기간의 연장을 신청할 수 있으며, 그 연장기간은 3년으로 합니다(「부동산등기규칙」 제69조제3항).
 유효기간의 연장은 전자문서로 신청할 수 있습니다(「부동산등기규칙」 제69조제4항).

1.7.4 접근번호의 부여

. 사용자등록신청을 하면 등기소에서 접근번호를 부여해 줍니다.

1.7.5 사용자등록하기

. 접근번호를 부여받은 날로부터 10일 내에 대법원인터넷등기소 홈페이지에서 공인인증서와 접근번호 등을 입력해 사용자등록을 해야 합니다.

1.7.6 인터넷 신청 절차도

1.7.7 전자표준양식(e-form)을 신청하는 경우

1.7.8 전자표준양식(e-form)을 신청하는 경우

 전자표준양식(e-form)의 개념

 전자표준양식(e-form)은 인터넷등기소에서 전자적으로 등기 신청정보를 입력 및 저장할 수 있는 표준화된 등기 신청서 양식으로서, 작성해 출력, 날인한 후 첨부서면과 함께 등기소에 제출해야 합니다(대법원인터넷등기소, 등기 신청-e-form 신청하기).

 전자표준양식(e-form) 신청 절차도

. 전자표준양식을 사용한 등기 신청의 접수는 e-Form신청서를 작성해 출력한 시점이 아니라 등기소를 방문해 e-Form등기 신청서와 등기 신청에 필요한 첨부서면을 등기소 공무원에게 제출해 전산정보처리조직에 저장된 때 등기신청이 접수된 것으로 봅니다(「부동산등기법」 제6조제1항).

2. 가등기에 기한 소유권이전 본등기

2.1 가등기에 기한 소유권 이전 본등기의 개념

2.1.1 가등기에 기한 소유권 이전 본등기의 개념

.  “가등기에 기한 소유권 이전 본등기”란 가등기에 의해 순위가 보전되는 종국등기 즉 등기의 본래 효력을 완전히 발생시키는 등기를 말합니다(등기용어해설, 대법원인터넷등기소).

2.2 가등기에 기한 소유권 이전 본등기의 신청인

2.2.1 가등기에 기한 소유권 이전 본등기 시 등기권리자와 등기의무자

 등기의무자: 소유 명의인인 가등기의무자

 등기권리자: 가등기권자

2.2.2 등기신청방법

 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법(「부동산등기법」 제24조제1항제1호 본문)

 다만, 대리인이 변호사(법무법인·법무법인(유한) 및 법무조합 포함)나 법무사(법무사법인 및 법무사법인(유한) 포함)인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해 서면을 제출할 수 있습니다[「부동산등기법」제24조제1항제1호 단서].

 전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정)[「부동산등기법」 제24조제1항제2호]

2.3 가등기에 기한 소유권 이전 본등기 신청 시 제출서류

2.3.1 시·군·구청을 통해 준비해야 하는 서류

 소유권을 증명하는 서면

 토지대장등본 또는 임야대장등본
 건축물대장등본
 신청인의 주소를 증명하는 서면
 등기권리자와 등기의무자의 주민등록등(초)본 또는 주민등록증 사본

 매도용 인감증명서

 부동산 매수자란에 매수인의 성명(법인은 법인명), 주민등록번호(부동산등기용등록번호) 및 주소가 기재되어 있는 매도인의 부동산매도용 인감증명서(발행일로부터 3월 이내)를 첨부합니다.

 부동산거래계약신고필증(실거래가신고필증) 또는 검인

 매매예약에 인한 가등기에 기한 소유권 이전청구권 본등기를 신청할 경우는 매매계약에 의한 소유권 이전등기와 같습니다. 따라서 매매계약서에 검인신청인을 표시해 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출해야 합니다(「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항).

※ 매매예약서만 작성해 가등기를 신청한 경우 본등기 신청 시에는 매매계약서를 첨부해야 하므로 매매계약서를 다시 작성해야 합니다.
※ 그러나 매매예약서에 “본 매매완결일자는 00년 00월 00일로 하며 위 완결일자가 경과했을 경우 매매예약권리자의 매매완결의 의사표시가 없어도 당연히 매매가 완결된 것으로 본다.”라는 문구가 있으면 별도로 매매계약서를 작성해 제출하지 않아도 됩니다.

 부동산 개업공인중개사 또는 거래당사자가 실거래가신고필증을 발급받은 경우에는 검인을 받은 것으로 봅니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제5항).

 농지취득자격증명원(해당자에 한함)

 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 하므로(「농지법」 제8조제1항), 농지에 대한 가등기에 기한 소유권 이전청구권 본등기 시에도 농지취득자격증명원을 첨부해야 합니다.

 토지거래허가서(해당자에 한함)

 국토교통부장관 또는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사(이하 “시·도지사”라 함)는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제7조제1항의 지역에 대해서는 다음의 구분에 따라 5년 이내의 기간을 정해 토지거래계약 허가구역으로 지정할 수 있습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조제1항).

√ 허가구역이 둘 이상의 시·도의 관할 구역에 걸쳐 있는 경우: 국토교통부장관이 지정
√ 허가구역이 동일한 시·도 안의 일부지역인 경우: 시·도지사가 지정[다만, 국가 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관이 관련 법령에 따른 개발사업을 시행하여 해당 지역의 지가변동률 등이 인근지역 또는 전국 평균에 비하여 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있을 경우에는 국토교통부장관이 지정(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제7조제2항)]

 허가구역에 있는 토지에 소유권·지상권을 설정하거나 이전하는 계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조제1항).
 다음에 기재한 순서대로 계약이 이루어진 경우 매매예약 가등기에 기한 본등기를 신청할 때 토지거래허가증을 제출해야 합니다(2003. 4. 9 제정, 「등기선례」 7-52).

① 매매예약 체결(토지에 대해 매매대금을 지급함과 동시에 매매예약완결의 의사표시를 한 것으로 간주하는 약정이 있음)
② 매매예약으로 인한 소유권 이전등기청구권 가등기 경료
③ 매매예약 체결한 토지가 토지거래계약허가구역으로 지정
④ 매매대금의 지급
⑤ 토지거래계약허가구역으로 지정된 후 매매대금을 지급했으므로 토지거래허가증을 제출해야 합니다.

 농지에 대해 토지거래계약 허가를 받은 경우에는 농지취득자격증명을 받은 것으로 보므로, 농지에 대한 거래나 허가구역 내의 부동산 매매거래에 대해 토지거래허가서를 받았다면, 이를 가등기에 기한 소유권 이전청구권 본등기 시 첨부해야 합니다.

 취득세납부고지서(지방교육세 및 농어촌특별세 포함)

 “취득세”란 부동산의 취득 시 납부해야 하는 세금을 말합니다(「지방세법」 제7조제1항).
√ 농지 외 부동산의 취득세: 부동산 가액 × 40/1,000(「지방세법」 제11조제1항제7호)
√ 농지의 취득세: 부동산 가액 × 30/1,000(「지방세법」 제11조제1항제7호)

※ 부동산 가액은 실거래가신고필증 상의 매매금액과 같습니다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 합니다(「지방세법」 제10조제2항).

 “지방교육세”란 지방교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위해 「지방세법」에 따른 취득세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말합니다(「지방세법」 제149조 및 제150조제1호).
√ 지방교육세: (부동산 가액× 20/1,000)× 20/100[「지방세법」 제151조제1항제1호]

 “농어촌특별세”란 농어업의 경쟁력강화와 농어촌산업기반시설의 확충 및 농어촌지역 개발사업에 필요한 재원을 확보하기 위해 「지방세법」에 따른 취득세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말합니다(「농어촌특별세법」 제1조 및 제3조제5호).
 유상거래를 원인으로 감면을 받은 취득세에 대해 농어촌특별세의 적용세율은 일반적인 경우의 적용세율과 다릅니다(「농어촌특별세법」 제5조제1항제1호).

√ 일반 농어촌특별세: 부동산 가액 × 2/100 × 10/100(「농어촌특별세법」 제5조제1항제6호)
√ 감면 농어촌특별세: 감면세액 × 20/100(「농어촌특별세법」 제5조제1항제1호)

※ 단, 서민주택(주거전용면적 85㎡이하) 및 농가주택(수도권 외의 도서지역이 아닌 읍 또는 면지역으로 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100㎡이하)에 대한 취득세에 대해서는 농어촌특별세가 부과되지 않습니다(「농어촌특별세법」 제4조제11호).
※ 시, 군, 구청 세무과를 방문해 취득세납부고지서를 발부받고 세금을 은행에서 납부하면 됩니다.

2.3.2 은행을 통해 준비해야 할 서류

 취득세영수필확인서

 시·군·구청 세무과에서 취득세납부고지서를 받아와서 은행에 취득세, 지방교육세 및 농어촌특별세를 지불하면 취득세영수필확인서를 받을 수 있습니다.

 국민주택채권의 매입

 “국민주택채권”이란 정부가 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 주택도시기금의 부담으로 발행한 채권을 말합니다(「주택도시기금법」 제7조제1항).
 소유권 이전청구권 가등기에 기한 본등기의 경우에도 국민주택채권을 매입해야 합니다(「주택도시기금법」 제8조제1항제2호).
 국민주택채권의 매입기준은 다음과 같습니다(「주택도시기금법 시행령」 제8조제2항 및 별표).

※ 국민주택채권의 최저매입금액은 1만원으로 합니다. 다만, 1만원 미만의 단수가 있을 경우에 그 단수가 5천원 이상 1만원 미만인 때에는 이를 1만원으로 하고, 그 단수가 5천원 미만인 때에는 단수가 없는 것으로 합니다(「주택도시기금법 시행령」 별표 제4호).

※ 국민주택채권의 매입 후 매입자가 즉시매도를 원할 경우 은행(우리은행, 농협, 하나은행, 중소기업은행, 신한은행)은 일정할인료(매일 변경, 은행에 확인해야 함)만 내도록 하고 채권발행번호가 기재된 영수증을 발급해 주고 있습니다.

 대한민국정부 수입인지의 구입

 국내에서 재산에 관한 권리 등의 창설·이전 또는 변경에 관한 계약서나 이를 증명하는 그 밖의 문서를 작성하는 자는 계약서에 기재된 거래금액이 1,000만원을 초과하는 경우에는 그 문서에 대한 인지세를 납부할 의무가 있습니다(「인지세법」 제1조제1항 및 제3조제1항).
 다만, 주택의 소유권 이전에 관한 증서의 기재금액이 1억원 이하인 부동산에 대해서는 인지세를 납부하지 않아도 됩니다(「인지세법」 제6조제5호).
 인지세는 과세문서에 「수입인지에 관한 법률」 제2조제1항에 따른 종이문서용 전자수입인지를 붙여 납부합니다(「인지세법」 제8조제1항 본문).
 대한민국정부 수입인지는 가까운 은행(농협, 우체국, 신한은행 등)에서 구입할 수 있습니다.
 부동산등기와 관련해 납부해야 할 문서 및 세액은 다음과 같습니다(「인지세법」 제3조제1항).

 대법원등기 수입증지의 구입

 대법원등기 수입증지(등기신청 수수료)
√ 등기를 하려는 사람은 수수료를 내야 합니다(「부동산등기법」 제22조제3항).
√ 대법원등기 수입증지를 은행이나 등기소에서 매입을 해 이를 신청서에 붙이면 등기신청 수수료를 낸 것이 됩니다.
√ 대법원등기 수입증지는 등기소나 등기소 주변의 은행(농협, 우체국, 신한은행 등)에서 구입하실 수 있습니다.

 가등기에 기한 소유권 이전청구권 본등기 한 건당 대법원등기 수입증지[「등기신청수수료 징수에 관한 예규」 (대법원 등기예규 제1733호, 2021. 7. 2. 개정, 2021. 7. 6. 시행) 제2 및 제4의2]
√ 서면방문신청: 15,000원
√ 전자표준양식신청(e-form양식으로 작성한 후 등기소 방문신청): 13,000원
√ 전자신청: 10,000원
√ 등기신청수수료의 납부는 그 수수료 상당액을 전자적 방법으로 납부하거나, 법원행정처장이 지정하는 금융기관에 현금으로 납부한 후 이를 증명하는 서면을 등기신청서에 첨부하여 제출하는 방법으로 합니다(「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제6조제3항).

2.3.4 매매 관련 서류

 매매계약서

 등기원인을 증명하는 서류로 매매계약서를 제출합니다(「부동산등기법」 제34조제6호 및 제40조제1항제5호).

√ 거래금액이 1,000만원을 초과하는 계약서에는 수입인지를 붙여야 하나, 1억원 이하인 주택일 경우에는 면제됩니다.

 매매목록(해당자에 한함)

 거래부동산이 2개 이상인 경우 또는 거래부동산이 1개라 하더라도 여러 명의 매도인과 여러 명의 매수인 사이의 매매계약인 경우 매매목록을 작성해 등기소에 제공해야 합니다(「부동산등기규칙」 제124조제2항).

 위임장(해당자에 한함)

 가등기에 기한 소유권 이전청구권 본등기는 등기의무자와 등기권리자가 공동으로 신청하거나 가등기권자가 가등기 설정자로부터 위임장을 받아 혼자서 등기소를 방문할 경우에는 인감도장을 날인한 위임장을 받아야 합니다.

 등기필정보 또는 등기필정보통지서

 매도인인 등기의무자가 등기권리자로서 소유권에 관한 등기를 한 후 등기소로부터 받아서 가지고 있던 등기필정보를 등기소에 제공해야 합니다(「부동산등기법」 제50조제2항).
 등기필정보의 제공방법
√ 방문신청의 경우 : 등기필정보를 적은 서면(등기필정보통지서)를 교부하는 방법. 다만, 신청인이 등기신청서와 함께 등기필정보통지서 송부용 우편봉투를 제출한 경우에는 등기필정보통지서를 우편으로 송부합니다(「부동산등기규칙」 제107조제1항제1호).
√ 전자신청의 경우 : 전산정보처리조직을 이용하여 송신하는 방법(「부동산등기규칙」 제107조제1항제2호)

2.4 가등기에 기한 소유권 이전 본등기 신청서

2.4.1 신청서 및 첨부서류

. 신청서, 취득세영수필확인서, 등기 수입증지, 위임장, 인감증명서, 주민등록표등(초)본, 대장등본, 매매예(계)약서, 부동산거래계약신고필증, 매매목록 등의 순으로 준비합니다.

2.4.2 신청서 양식

2.4.3 가등기에 기한 소유권 이전 본등기 신청서 작성 예시

2.5 가등기에 기한 소유권 이전 본등기 신청 절차

2.6 인터넷 신청 절차

2.6.1 인터넷 신청 대상자

 전자신청은 당사자가 직접 하거나 변호사나 법무사[법무법인·법무법인(유한)·법무조합 또는 법무사합동법인을 포함, 이하 “자격자대리인”이라 한다]가 당사자를 대리해서 합니다(「부동산등기규칙」 제67조제1항 본문).

 다만, 법인이 아닌 사단이나 재단은 전자신청을 할 수 없으며, 외국인의 경우에는 다음 중 어느 하나에 해당하는 요건을 갖추어야 합니다(「부동산등기규칙」 제67조제1항 단서).

 외국인등록(「출입국관리법」 제31조)
 국내거소신고(「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조 및 제7조)

2.6.2 공인인증서(범용, 용도제한용 불문)의 발급

 시중금융기관(증권 및 우체국 포함)을 방문해 공인인증서를 만들면 됩니다.

 법인의 경우에는 등기소로부터 전자증명서를 발급받아 인터넷등기소에서 이용등록을 해야 합니다(「상업등기규칙」 제46조제2항).

2.6.3 사용자등록

 전자신청을 하기 위해서는 그 등기신청을 하는 당사자 또는 등기신청을 대리할 수 있는 자격자대리인이 최초의 등기신청 전에 사용자등록을 해야 합니다(「부동산등기규칙」 제68조제1항).

 본인 또는 자격자대리인이 직접 등기과(소)를 방문해 사용자등록신청을 해야 합니다(전국 등기소 어느 곳에서나 가능)[「부동산등기규칙」 제68조제2항].

 신청서 및 첨부서류의 제출

 사용자등록신청서
 첨부서류: 신분증, 인감증명서, 주민등록등본, 인감도장(지참), 신청인이 자격자대리인인 경우에는 그 자격을 증명하는 서면의 사본

 사용자등록의 유효기간은 3년입니다(「부동산등기규칙」 제69조제1항).

 유효기간이 경과하면 사용자등록을 다시 해야 합니다(「부동산등기규칙」 제69조제2항).

 유효기간의 연장

 만료일 3개월 전부터 만료일까지 그 유효기간의 연장을 신청할 수 있으며, 그 연장기간은 3년으로 합니다(「부동산등기규칙」 제69조제3항).
 유효기간의 연장은 전자문서로 신청할 수 있습니다(「부동산등기규칙」 제69조제4항).

2.6.4 접근번호의 부여

. 사용자등록신청을 하면 등기소에서 접근번호를 부여해 줍니다.

2.6.5 사용자등록하기

. 접근번호를 부여받은 날로부터 10일 내에 대법원인터넷등기소 홈페이지에서 공인인증서와 접근번호 등을 입력해 사용자등록을 해야 합니다

2.6.6 인터넷 신청 절차도

2.6.7 전자표준양식(e-form)을 신청하는 경우

 전자표준양식(e-form)의 개념

 전자표준양식(e-form)은 인터넷등기소에서 전자적으로 등기 신청정보를 입력 및 저장할 수 있는 표준화된 등기 신청서 양식으로서, 작성해 출력, 날인한 후 첨부서면과 함께 등기소에 제출해야 합니다(대법원인터넷등기소, 등기 신청-e-form 신청하기).

 전자표준양식(e-form) 신청 절차도

3. 소유권이전청구권 가등기의 말소등기

3.1 소유권이전청구권 가등기의 말소등기의 개념

3.1.1 소유권 이전청구권 가등기 말소등기의 개념

. “소유권 이전청구권 가등기 말소등기”란 매매예약으로 인한 가등기를 한 경우 매매예약이 해제, 취소되거나 착오 등의 사유가 있을 경우 그 가등기를 말소하기 위해 하는 등기를 말합니다(대법원인터넷등기소, 자료센터-등기신청양식-소유권이전청구권가등기말소등기신청).

3.2 소유권 이전청구권 가등기 말소등기의 원인

3.2.2 소유권 이전청구권 가등기는 다음과 같은 원인이 발생하면 말소등기를 해야 합니다.

 혼동(「민법」 제191조제1항)

 당사자 간의 합의해제(「민법」 제543조)

 당사자 간의 약정소멸사유 발생(「부동산등기법」 제54조)

 선순위의 담보권이나 가압류가 있는 상태에서 경매 등으로 목적부동산이 매각된 경우(대법원 2003. 10. 6. 선고, 2003마1438 판결)

3.3 소유권 이전청구권 가등기 말소등기의 신청인

3.3.1 소유권 이전청구권 가등기 말소등기 시 등기권리자와 등기의무자

 등기의무자: 가등기권자

 등기권리자: 가등기의무자, 가등기 후 소유권을 취득한 제3취득자

3.4 등기신청방법

 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법(「부동산등기법」 제24조제1항제1호 본문)

 다만, 대리인이 변호사(법무법인·법무법인(유한) 및 법무조합 포함)나 법무사(법무사법인 및 법무사법인(유한) 포함)인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해 서면을 제출할 수 있습니다[「부동산등기법」제24조제1항제1호 단서].

 전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정)[「부동산등기법」 제24조제1항제2호]

3.5 소유권 이전청구권 가등기 말소등기 신청 시 제출서류

3.5.1 시·군·구청을 통해 준비해야 하는 서류

 등기의무자(가등기권자)의 인감증명서

 등록면허세납부고지서(지방교육세 포함)

 “등록면허세”란 재산권과 그 밖의 권리의 설정·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록할 때 납부하는 세금을 말합니다(「지방세법」 제23조제1호).
√ 소유권 이전청구권 가등기 말소등기 시 등록면허세: 등기대상 1건 당 6,000원(「지방세법」 제28조제1항제1호마목)

 “지방교육세”란 지방교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위해 「지방세법」에 따른 등록면허세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말합니다(「지방세법」 제149조 및 제150조제1호).
√ 지방교육세: 등록면허세액 × 20%(「지방세법」 제151조제1항제2호)

※ 등록면허세를 납부하는 경우에는 농어촌특별세(「조세특례제한법」·「관세법」·「지방세법」 및 「지방세특례제한법」에 따라 감면받은 경우 제외)를 내지 않아도 됩니다.
※ 시, 군, 구청 세무과를 방문해 등록면허세납부고지서를 발부받고 세금을 은행에서 납부하면 됩니다.

3.5.2 은행을 통해 준비해야 할 서류

 등록면허세영수필확인서

 시·군·구청 세무과에서 등록면허세납부고지서를 발부받아온 후 은행에서 등록면허세 및 지방교육세를 지불하면 등록면허세영수필확인서를 받을 수 있습니다.

ㅇ 국민주택채권의 매입 불필요  소유권 이전청구권 가등기 말소등기는 부동산보존등기, 이전등기, 저당권 설정등기 및 이전등기가 아니므로 국민주택채권을 매입하지 않아도 됩니다.

 대법원등기 수입증지의 구입

 대법원등기 수입증지(등기신청 수수료)
√ 등기를 하려는 사람은 수수료를 내야 합니다(「부동산등기법」 제22조제3항).
√ 대법원등기 수입증지를 은행이나 등기소에서 매입을 해 이를 신청서에 붙이면 등기신청 수수료를 낸 것이 됩니다.
√ 대법원등기 수입증지는 등기소나 등기소 주변의 은행(농협, 우체국, 신한은행 등)에서 구입하실 수 있습니다.

 소유권 이전청구권 가등기 말소등기 한 건당 대법원등기 수입증지[「등기신청수수료 징수에 관한 예규」 (대법원 등기예규 제1733호, 2021. 7. 2. 개정, 2021. 7. 6. 시행) 제2 및 제4의2]
√ 서면방문신청: 3,000원
√ 전자표준양식신청(e-form양식으로 작성한 후 등기소 방문신청): 2,000원
√ 전자신청: 1,000원
√ 등기신청수수료의 납부는 그 수수료 상당액을 전자적 방법으로 납부하거나, 법원행정처장이 지정하는 금융기관에 현금으로 납부한 후 이를 증명하는 서면을 등기신청서에 첨부하여 제출하는 방법으로 합니다(「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제6조제3항).

3.5.3 가등기 말소 관련 서류

 해제증서(해제의 경우에 한함)

 판결에 의한 경우 첨부서류[「판결 등 집행권원에 의한 등기의 신청에 관한 업무처리지침」(대법원등기예규 제1607호, 2016. 11. 30. 개정, 2016. 11. 30. 시행) 5. 가.].
√ 판결에 의한 등기 신청의 경우에는 판결정본과 그 판결이 확정되었음을 증명하는 확정증명서를 첨부해야 합니다.
√ 조정에 갈음하는 결정정본 또는 화해권고결정정본을 첨부하는 경우에도 확정증명원을 첨부합니다.
√ 조정조서, 화해조서 또는 인낙조서를 등기원인증서로 제출하는 경우에는 확정증명원을 첨부하지 않아도 됩니다.

 위임장(해당자에 한함)

 소유권 이전청구권 가등기 말소등기는 등기의무자와 등기권리자가 공동으로 신청하거나 등기의무자 또는 등기권리자가 상대방으로부터 위임장을 받아 혼자 등기소를 방문해서 신청할 수 있습니다.

 등기필정보 또는 등기필정보통지서

 매도인인 등기의무자가 등기권리자로서 소유권에 관한 등기를 한 후 등기소로부터 받아서 가지고 있던 등기필정보를 등기소에 제공해야 합니다(「부동산등기법」 제50조제2항).

 등기필정보의 제공방법

√ 방문신청의 경우 : 등기필정보를 적은 서면(등기필정보통지서)를 교부하는 방법. 다만, 신청인이 등기신청서와 함께 등기필정보통지서 송부용 우편봉투를 제출한 경우에는 등기필정보통지서를 우편으로 송부합니다(「부동산등기규칙」 제107조제1항제1호).
√ 전자신청의 경우 : 전산정보처리조직을 이용하여 송신하는 방법(「부동산등기규칙」 제107조제1항제2호)

3.6 소유권 이전청구권 가등기 말소등기 신청서

3.6.1 신청서 및 첨부서류

. 신청서, 등록면허세영수필확인서, 등기 수입증지, 위임장, 인감증명서, 해제증서 등의 순으로 준비합니다.

3.6.2 신청서 양식

3.6.3 소유권 이전청구권 가등기 말소등기 신청서 작성

3.7 소유권 이전청구권 가등기 말소등기 신청 절차

3.8 인터넷 신청 절차

3.8.1 인터넷 신청 대상자

 전자신청은 당사자가 직접 하거나 변호사나 법무사[법무법인·법무법인(유한)·법무조합 또는 법무사합동법인을 포함, 이하 “자격자대리인”이라 한다]가 당사자를 대리해서 합니다(「부동산등기규칙」 제67조제1항 본문).

 다만, 법인이 아닌 사단이나 재단은 전자신청을 할 수 없으며, 외국인의 경우에는 다음 중 어느 하나에 해당하는 요건을 갖추어야 합니다(「부동산등기규칙」 제67조제1항 단서).

 외국인등록(「출입국관리법」 제31조)
 국내거소신고(「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조 및 제7조)

3.8.2 공인인증서(범용, 용도제한용 불문)의 발급

 시중금융기관(증권 및 우체국 포함)을 방문해 공인인증서를 만들면 됩니다.

 법인의 경우에는 등기소로부터 전자증명서를 발급받아 인터넷등기소에서 이용등록을 해야 합니다(「상업등기규칙」 제46조제2항).

3.8.3 사용자등록

 전자신청을 하기 위해서는 그 등기신청을 하는 당사자 또는 등기신청을 대리할 수 있는 자격자대리인이 최초의 등기신청 전에 사용자등록을 해야 합니다(「부동산등기규칙」 제68조제1항).

 본인 또는 자격자대리인이 직접 등기과(소)를 방문해 사용자등록신청을 해야 합니다(전국 등기소 어느 곳에서나 가능)[「부동산등기규칙」 제68조제2항].

 신청서 및 첨부서류의 제출

 사용자등록신청서
 첨부서류: 신분증, 인감증명서, 주민등록등본, 인감도장(지참), 신청인이 자격자대리인인 경우에는 그 자격을 증명하는 서면의 사본

 사용자등록의 유효기간은 3년입니다(「부동산등기규칙」 제69조제1항).

 유효기간이 경과하면 사용자등록을 다시 해야 합니다(「부동산등기규칙」 제69조제2항).

 유효기간의 연장

 만료일 3개월 전부터 만료일까지 그 유효기간의 연장을 신청할 수 있으며, 그 연장기간은 3년으로 합니다(「부동산등기규칙」 제69조제3항).
 유효기간의 연장은 전자문서로 신청할 수 있습니다(「부동산등기규칙」 제69조제4항).

3.8.4 접근번호의 부여

. 사용자등록신청을 하면 등기소에서 접근번호를 부여해 줍니다.

3.8.5 사용자등록하기

. 접근번호를 부여받은 날로부터 10일 내에 대법원인터넷등기소 홈페이지에서 공인인증서와 접근번호 등을 입력해 사용자등록을 해야 합니다.

3.8.6 인터넷 신청 절차도

3.8.7 전자표준양식(e-form)을 신청하는 경우

 전자표준양식(e-form)의 개념

 전자표준양식(e-form)은 인터넷등기소에서 전자적으로 등기 신청정보를 입력 및 저장할 수 있는 표준화된 등기 신청서 양식으로서, 작성해 출력, 날인한 후 첨부서면과 함께 등기소에 제출해야 합니다(대법원인터넷등기소, 등기 신청-e-form 신청하기).

 전자표준양식(e-form) 신청 절차도

. 전자표준양식을 사용한 등기 신청의 접수는 e-Form신청서를 작성해 출력한 시점이 아니라 등기소를 방문해 e-Form등기 신청서와 등기 신청에 필요한 첨부서면을 등기소 공무원에게 제출해 전산정보처리조직에 저장된 때 등기신청이 접수된 것으로 봅니다(「부동산등기법」 제6조제1항).

부동산등기의 종류와 신청 총정리 : 8 가등기

• 나홀로 개인파산/회생 면책 신청-무작정 따라하기 6가지 방법
• 나홀로 한정승인 신고하는 6가지 방법-무작정 따라하기
• 기업공고에 대한 모든 것-3가지로 알려드립니다.
• 상속한정승인 신문공고 잘하는 방법 5가지
• 나홀로 소액 민사소송하는 방법-무작정 따라하기 : Ⅰ 민사소송의 이해
• 나홀로 소액 민사소송하는 방법 무작정 따라하기 : Ⅱ 소송제기 검토
• 나홀로 소액 민사소송하는 방법-무작정 따라하기 : Ⅲ 민사분쟁의 간이구제절차 1
• 나홀로 소액 민사소송하는 방법-무작정 따라하기 : Ⅲ 민사분쟁의 간이구제절차 2
• 나홀로 소액 민사소송하는 방법-무작정 따라하기 : Ⅳ 소장작성
• 나홀로 소액 민사소송하는 방법-무작정 따라하기 : Ⅴ 답변서 제출 및 반소제기
• 나홀로 소액 민사소송하는 방법-무작정 따라하기 : Ⅵ 소송종결
• 아파트분양과 주택청약 방법 총정리 : 1 분양의 이해
• 아파트분양과 주택청약 방법 총정리 : 2 모집공고 확인하기(대상자)
• 아파트분양과 주택청약 방법 총정리 : 3 모집공고 확인하기(자산, 소득 및 전매제한 등)
• 아파트분양과 주택청약 방법 총정리 : 4 청약신청 및 당첨자 발표
• 아파트분양과 주택청약 방법 총정리 : 4 계약체결 및 입주
• 자동차 운전 면허증 취득 방법 총정리 : 1 준비하기
• 자동차 운전 면허증 취득 방법 총정리 : 2 운전면허 취득하기
• 자동차 운전 면허증 취득 방법 총정리 : 3 운전면허 유지하기
• 자동차 운전 면허증 취득 방법 총정리 : 4 교통법규 위반에 따른 면허 취소·정지
• 다자녀 가구 전형 기준과 혜택 및 지원금 총정리 : 1 출산지원
• 다자녀 가구 전형 기준과 혜택 및 지원금 총정리 : 2 주거지원
• 다자녀 가구 전형 기준과 혜택 및 지원금 총정리 : 3 양육 및 교육지원
• 다자녀 가구 전형 기준과 혜택 및 지원금 총정리 : 4 공공요금 감면 및 세금감면 혜택
• 국민건강보험 가입과 요양급여의 수급 : 1 가입
• 국민건강보험 가입과 요양급여의 수급 : 2 건강보험급여의 수급
• 국민건강보험 가입과 요양급여의 수급 : 3 건강보험료와 분쟁해결
• 부동산등기의 종류와 신청 총정리 : 1 부동산등기의 이해
• 부동산등기의 종류와 신청 총정리 : 2 소유권 보존등기
• 부동산등기의 종류와 신청 총정리 : 3 소유권 이전등기 ①
• 부동산등기의 종류와 신청 총정리 : 3 소유권 이전등기 ②
• 부동산등기의 종류와 신청 총정리 : 4 근저당권
• 부동산등기의 종류와 신청 총정리 : 5 전세권
• 부동산등기의 종류와 신청 총정리 : 6 지상권
• 부동산등기의 종류와 신청 총정리 : 7 등기명의인 표시변경등기