아파트분양과 주택청약 방법 총정리 : 1 분양의 이해를 통해 내집마련의 꿈이 실현되시기 바랍니다.
아파트분양과 주택청약 방법 총정리 : 1 분양의 이해(아파트분양의 이해, 주택청약저축의 가입, 주택공급계획 등에 대한 정보 수집, 주택지구 주변의 시설 확인)등을 정리하였습니다.

Ⅰ 아파트 분양 준비하기

1. 아파트 분양의 이해

1.1 공공분양과 민간분양의 구분

1.1.1 공공분양이란?

 “공공분양”이란 공공주택 사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 지원을 받아 분양을 목적으로 국민주택규모 이하의 주택을 공급하는 것을 말합니다(「공공주택 특별법」 제2조제1호나목).

 국민주택 등의 개념

 “국민주택”이란 다음 중 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말합니다(「주택법」 제2조제5호).

√ 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 건설하는 주택
√ 국가·지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택

 “국민주택규모”란 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡ 이하인 주택)을 말합니다(「주택법」 제2조제6호).

1.1.2 민간분양이란?

 “민간분양”이란 민간기업인 주택건설사업자가 주택지구 내에서 건설되는 공공주택 외의 주택을 분양을 목적으로 공급하는 것을 말합니다(「공공주택 특별법」 제35조제1항 및 제2항 참조).

1.2 아파트 분양방법

1.2.1 공급방법

 공공분양 및 민간분양 아파트의 공급방법에는 ① 일반공급, ② 우선공급 및 ③ 특별공급이 있습니다(「주택공급에 관한 규칙」 제25조제1항).

 일반공급은 우선공급 대상자 및 특별공급 대상자에 속하지 않는 사람들을 대상으로 주택을 분양하는 방법입니다.
 우선공급은 행정구역의 통합으로 주택건설지역이 변동되어 주택을 우선 공급받을 필요가 있는 기존 거주자나 임대사업자 등을 대상으로 주택을 분양하는 방법입니다.
 특별공급은 다자녀가구, 신혼부부, 노부모 부양자, 해제된 개발제한구역의 주택 또는 토지소유자, 외국인, 생애최초 주택구입자, 기관추천자 및 도시개발사업에 따른 철거주택 소유자 등을 대상으로 주택을 분양하는 방법입니다.

1.3 아파트 분양절차

1.3.1 아파트 분양절차 확인

2. 주택청약저축의 가입

2.1 주택청약종합저축의 가입

2.1.1 주택청약종합저축 가입하기

 공공주택 또는 민영주택에 청약하려는 사람은 주택청약종합저축에 가입되어 있어야 합니다(「주택공급에 관한 규칙」 제11조 본문). 따라서, 아파트 분양을 받기 위해서는 먼저 주택청약종합저축에 가입해야 합니다.

 청약통장의 종류는 다음과 같습니다.

< 한국부동산원 청약 Home, 청약제도안내, APT 청약안내, 청약통장 >

2.1.2 납입기간

 주택청약종합저축의 납입기간은 가입한 날부터 주택의 입주자로 선정된 날까지 입니다(「주택공급에 관한 규칙」 제9조제2항).

2.1.3 납입금액

 주택청약종합저축의 가입자는 매월 약정된 날에 약정된 금액(이하 “월납입금”이라 함)을 납입하되, 월납입금은 2만원 이상 50만원 이하로 합니다(「주택공급에 관한 규칙」 제9조제3항).

 국민주택에 청약하려는 가입자가 월납입금액 10만원을 초과하여 납입했다 하더라도 월10만원을 납입한 것으로 저축총액이 산정됩니다(「주택공급에 관한 규칙」 제10조제5항제1호).

2.2 주택청약종합저축의 변경 및 해지

2.2.1 주택청약종합저축의 명의 변경

 주택청약종합저축의 가입자명의는 가입자가 사망하여 그 상속인 명의로 변경하는 경우를 제외하고는 변경할 수 없습니다(「주택공급에 관한 규칙」 제12조제1항).

 가입자명의를 변경하려는 사람은 증명서류를 첨부하여 해당 은행에 신청해야 합니다(「주택공급에 관한 규칙」 제12조제3항).

2.2.2주택청약종합저축의 해지

 분양을 위해 사용한 주택청약종합저축은 입주자(사전당첨자를 포함)로 선정이 되면 다른 분양 신청에 사용하지 못하므로(「주택공급에 관한 규칙」 제7조), 해지를 해야 합니다.

 주택청약종합저축을 해지하는 경우에는 다음에 따라 원금 및 이자를 지급합니다(「주택공급에 관한 규칙」 제13조).

 원금 및 이자는 주택청약종합저축을 해지할 때 한꺼번에 지급
 이자는 한국은행이 발표하는 예금은행 정기예금 가중평균 수신금리 등을 고려하여 주택청약종합저축의 가입일부터 해지일까지의 기간에 따라 다음에 해당하는 이자율을 적용하여 산정 지급[「주택청약종합저축을 해지하는 경우의 이자율 고시」(국토교통부고시 제2018-974호, 2019. 1. 2. 발령·시행) 제2조]

√ 가입일부터 1개월 이내의 기간 내에 해지하는 경우 : 이자를 지급하지 않음
√ 가입일부터 1개월 초과 1년 미만의 기간 내에 해지하는 경우 : 연 1.0%
√ 가입일부터 1년 이상 2년 미만의 기간 내에 해지하는 경우 : 연 1.5%
√ 가입일부터 2년 이상이 지난 후에 해지하는 경우 : 연 1.8%

2.2.3 주택청약종합저축이 해지되지 않는 경우

 주택청약종합저축을 해지한 사람이 다음의 구분에 따라 주택청약종합저축 납입금을 다시 납입하는 경우에는 종전의 주택청약종합저축이 해지되지 않은 것으로 봅니다(「주택공급에 관한 규칙」 제14조).

 사업주체의 파산, 입주자모집승인 취소 등으로 이미 납부한 입주금을 반환받았거나 해당 주택에 입주할 수 없게 된 사람이나 사업계획의 변경 등으로 주택의 건설·공급이 어렵게 되어 사전당첨자 선정이 취소된 사람이 그 사실을 통보받은 날부터 1년 이내에 주택청약종합저축 납입금을 다시 납입하는 경우
 부적격 당첨자로 판단되어 당첨이 취소된 사람이 당첨이 취소된 날부터 1년 이내에 주택청약종합저축 납입금을 다시 납입하는 경우
 분양전환되지 않는 공공임대주택의 입주자로 선정된 사람이 주택청약종합저축을 해지한 날부터 1년 이내에 주택청약종합저축 납입금을 다시 납입하는 경우
 사전당첨자 지위를 포기한 사람이 그 명단을 사업주체가 주택청약업무수행기관에 통보한 날부터 1년 이내에 주택청약종합저축 납입금을 다시 납입하는 경우

3. 주택공급계획 등에 대한 정보 수집

3.1 주택공급 계획 확인

3.1.1 공공주택 공급계획 확인

 국토교통부장관은 공공주택의 원활한 건설, 매입, 관리 등을 위하여 10년 단위 주거종합계획과 연계하여 5년마다 공공주택 공급·관리계획을 수립합니다(「공공주택 특별법」 제3조제2항 전단).

 공공주택 공급·관리계획에는 다음의 사항이 포함됩니다(「공공주택 특별법」 제3조제2항 후단).

 공공주택의 지역별, 수요 계층별 공급에 관한 사항
 공공주택 재고의 운영 및 관리에 관한 사항(장기공공임대주택의 노후화에 따른 시설개선에 관한 사항을 포함함)
 공공주택의 공급·관리 등에 필요한 비용과 그 재원의 확보에 관한 사항
 그 밖에 공공주택의 공급·관리를 위해 필요하다고 국토교통부장관이 인정하는 사항

3.2 공공주택지구 지정 확인

3.2.1 공공주택지구란?

.  “공공주택지구”란 공공주택의 공급을 위해 공공주택이 전체 주택 중 100분의 50 이상이 되고, 공공주택지구조성사업을 위해 지정·고시된 지구를 말합니다(「공공주택 특별법」 제2조제2호).

3.2.2 공공주택지구의 지정·고시

 국토교통부장관은 공공주택지구로 지정된 곳에 대하여 다음의 사항을 관보에 고시합니다(「공공주택 특별법 시행령」 제15조제1항).

 공공주택지구의 명칭, 위치 및 면적
 공공주택지구의 지정일
 사업의 종류
 공공주택 사업자의 명칭, 소재지 및 대표자 성명
 수용하거나 사용할 토지 등의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유권 및 소유권 외의 권리의 명세와 그 소유자 및 권리자의 성명(법인의 경우에는 명칭), 주소
 관계 서류의 열람방법

3.2.3 투기과열지구의 확인

 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 높은 지역의 주택가격을 안정시키기 위해 국토교통부장관 또는 시·도지사는 이 지역을 투기과열지구로 지정할 수 있습니다(「주택법」 제63조제1항).

 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택은 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 소유권이전등기일까지(5년을 초과하지 못함) 전매행위가 제한되므로(「주택법 시행령」 제73조제1항 및 별표 3), 관심이 있는 주택지구가 이에 해당하지는 않는지 확인해야 합니다.

3.2.4 조정대상지역의 확인

 국토교통부장관은 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역으로서 「주택법시행령」 제72조의3제1항제1호에 해당하는 다음의 지역을 조정대상 과열지역으로 지정할 수 있습니다(「주택법」 제63조의2제1항제1호

 조정대상지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달(이하 “조정대상지역지정직전월”이라 함)부터 소급하여 3개월간의 해당 지역주택가격상승률이 그 지역이 속하는 시·도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 중 하나에 해당하는 지역

1. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과했거나 국민주택규모 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역

2. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 3개월간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위를 말함) 전매거래량이 직전 연도의 같은 기간보다 30퍼센트 이상 증가한 지역

3. 해당 지역이 속하는 시·도의 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역

 조정대상지역에서 건설·공급되는 주택은 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 소유권이전등기일까지(3년을 초과하지 못함) 전매행위가 제한되므로(「주택법 시행령」 제73조제1항 및 별표 3), 관심이 있는 주택지구가 이에 해당하지는 않는지 확인해야 합니다.

3.3 주택지구 주변의 시설 확인

3.3.1소규모 주택지구 주변지역의 정비계획 확인

 국토교통부장관은 주거지역 안에서 100,000㎡ 규모 이하의 주택지구를 “소규모 주택지구”로 지정 또는 변경할 수 있습니다(「공공주택 특별법」 제7조제1항).

 소규모 주택지구를 지정 또는 변경하거나 주택건설사업계획을 승인 또는 변경할 때 주택지구 관할 지방자치단체의 장은 주택지구 또는 공공주택 주변지역의 주거환경을 개선하기 위해 가로의 정비, 편의시설의 설치 등을 포함한 주변지역 정비계획을 수립할 수 있으므로(「공공주택 특별법」 제7조의2제1항), 관심 있는 주택지구 주변지역의 정비계획 여부를 미리 확인하는 것이 좋습니다.

3.3.2 설치되는 간선시설 확인

 100호 이상의 주택건설사업을 시행하거나 16,500㎡ 이상의 대지조성사업을 시행하는 경우 다음에 해당하는 자는 각각 해당 간선시설을 설치해야 합니다(「공공주택 특별법」 제25조제1항 및 「주택법」 제28조제1항 본문).

 지방자치단체 : 도로 및 상하수도시설

 해당 지역에 전기·통신·가스 또는 난방을 공급하는 자 : 전기시설·통신시설·가스시설 또는 지역난방시설

 국가 : 우체통

 이 밖에 국가 또는 지방자치단체는 공공주택사업의 원활한 시행을 위해 도로, 철도, 공원, 녹지, 하수도 및 폐기물처리시설 등을 직접 설치하거나 이를 설치하는 자에게 설치비용을 보조하도록 되어 있으므로(「공공주택 특별법」 제25조제2항), 관심 있는 주택지구에 설치되는 간선시설의 종류 및 위치를 파악해 두는 것도 필요합니다.

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