아파트분양과 주택청약 방법 총정리 : 5 계약체결 및 입주, 드디어 내집마련의 꿈의 종착역에 도착했습니다. 수고하셨습니다.
아파트분양과 주택청약 방법 총정리 : 5 계약체결 및 입주(분양계약 및 선택품목(옵션)계약 체결, 입주 전 확인사항)등을 정리했으니 입주하시기전에 주의사항을 자세히 살펴보시기 바랍니다.

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Ⅴ 계약체결 및 입주

1. 분양계약 및 선택품목(옵션)계약 체결

1.1 분양계약의 체결

1.1.1 계약서의 작성

전산검색 및 세대주, 세대원 등의 확인 결과 정당한 당첨자로 확정되면 사업주체와 공급계약을 체결하게 됩니다(「주택공급에 관한 규칙」 제59조제1항).

사업주체와 체결하는 주택공급계약서에는 다음의 내용이 포함되어야 합니다(「주택공급에 관한 규칙」 제59조제3항).

입주예정일
실제 입주가 가능한 날의 통보에 관한 사항
공급계약 주택의 계약자별 전매행위 제한기간
기존 소유 주택의 처분 조건으로 우선 공급받은 경우에는 다음의 내용

√ 기존 소유 주택의 소유권 처분계약에 관하여 부동산거래신고를 하지 않거나 검인을 받지 않으면 입주할 수 없다는 내용
√ 입주가능일부터 6개월 이내에 처분을 완료하지 않은 경우 공급계약을 해지할 수 있다는 내용

연대보증인 또는 분양보증기관의 분양보증을 받은 경우에는 보증약관 등 보증내용
구분지상권자의 동의를 받은 경우 구분지상권에 관한 사항
호당 또는 세대당 주택공급면적(공동주택인 경우에는 주거전용면적, 주거공용면적 및 그 밖의 공용면적을 구분하여 표시) 및 대지면적
입주금과 그 납부시기
연체료의 산정 및 납부방법
지체상금(遲滯償金)의 산정 및 지급방법 주택도시기금이나 금융기관으로부터 주택건설자금의 융자를 받아 입주자에게 제공하는 경우 입주자가 납부할 입주금으로의 융자전환 계획, 그 이자를 부담하는 시기 및 입주자가 융자전환을 원하지 않는 경우의 사업주체에 대한 융자금 상환절차

√ 주택공급계약서에는 입주자가 납부할 입주금으로의 융자전환을 원하지 않는 경우 세대별 융자금액에 해당하는 입주금을 입주자가 주택건설자금을 융자한 은행이 관리하는 계좌에 직접 납부하여 사업주체에 대한 융자금이 상환되게 할 수 있는 내용이 포함되어야 합니다.

하자보수대상 하자의 범위 및 하자담보책임기간
이중당첨 및 부적격당첨 등으로 인한 계약취소에 관한 사항
해약조건
공공임대주택의 경우 「공공주택 특별법 시행규칙」 제25조에 따른 관리 및 임대기간만료 후의 재계약에 관한 사항
분양전환공공임대주택인 경우 분양시기, 분양예정가격의 산출 등 분양전환조건에 관한 사항
제2종 국민주택채권 매입의무 위반으로 인한 계약취소에 관한 사항
그 밖에 입주자모집승인권자가 필요하다고 인정하는 사항

1.2 분양대금의 납부

1.2.1 분양대금의 구분

분양대금은 청약금, 계약금, 중도금 및 잔금으로 구분됩니다(「주택공급에 관한 규칙」 제60조제1항).

일반적으로 계약금, 중도금, 잔금 순서로 납부하는데, 민간분양의 경우는 청약 신청을 하면서 청약금을 납부하는 경우도 있으므로 청약 신청 전에 확인해야 합니다.

1.2.2 분양대금의 비율

분양대금은 다음 비율의 범위 안에서 받을 수 있습니다(「주택공급에 관한 규칙」 제60조제2항 본문).

청약금 : 주택가격의 10%
계약금 : 청약금을 포함하여 주택가격의 20%
중도금 : 주택가격의 60%(계약금을 주택가격의 10% 범위 안에서 받은 경우에는 70%)

다만, 주택도시기금이나 금융기관으로부터 주택건설자금의 융자를 받아 입주자에게 제공하는 경우 계약금 및 중도금의 합계액은 세대별 분양가에서 세대별 융자지원액을 뺀 금액을 초과할 수 없습니다(「주택공급에 관한 규칙」 제60조제2항 단서).

※ 주택도시기금의 납부

“주택도시기금”이란 정부가 주거복지 증진과 도시재생 활성화를 지원하기 위한 자금을 확보·공급하여 설치한 기금을 말합니다(「주택도시기금법」 제1조 및 제3조).

사업주체가 주택도시기금을 받아 아파트를 건설하여 분양하는 경우 분양을 받은 계약자는 주택도시기금을 자신의 채무로 인수하여 변제하게 됩니다. 따라서, 분양대금에 주택도시기금도 포함됩니다.

1.2.3 분양대금의 납부시기

분양대금은 다음에 해당되는 시기에 납부해야 합니다(「주택공급에 관한 규칙」 제60조제4항).

청약금 : 입주자 모집시
계약금 : 계약 체결 시
중도금 : 아파트의 건축공정이 전체 공사비의 50% 이상이 투입된 때 또는 지붕의 구조가 완성된 때를 기준으로 그 전후 각 2회(중도금이 분양가격의 30퍼센트 이하인 경우 1회) 이상 분할 납부(다만, 기준시점 이전에는 중도금의 50%를 초과할 수 없고, 최초 중도금은 계약일로부터 1개월이 경과한 후에 받아야 함)
잔금 : 사용검사일 이후
다만, 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 전체 입주금의 10%에 해당하는 금액을 제외한 잔금은 입주일에, 전체 입주금의 10%에 해당하는 잔금은 사용검사일 이후에 받을 수 있습니다.

√ 완공된 주택에 대해 동별 사용검사를 받거나 사용검사권자로부터 임시 사용승인을 받아 입주하는 경우
√ 동별 사용검사를 받거나 임시 사용승인을 받은 주택의 입주예정자가 사업주체가 정한 입주예정일까지 입주하지 않는 경우

잔금의 구체적인 납부 시기는 입주자모집공고 내용에 따라 사업주체와 당첨자 간에 체결하는 주택공급계약에 따라 정하면 됩니다.

※ 아파트 분양 당첨자에 대해서는 해당 아파트별로 집단 대출을 시행하는 은행이 있으므로 청약 시 확인하시기 바랍니다.

※ 계약체결 시기에는 전매제한 시기도 명확해 집니다. 입주 전 전매를 하려는 분들도 있을 수 있으므로 확인한 후 계약을 체결하시기 바랍니다. 전매기한에 대한 자세한 내용은 이 콘텐츠 < 전매제한 대상 및 기간 확인 >에서 확인할 수 있습니다.

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1.3 옵션 계약의 체결

1.3.1 선택품목의 결정

분양가격에 포함되지 않는 품목으로 입주자 모집공고에 제시되어 입주자가 추가로 선택할 수 있도록 하는 품목은 다음과 같습니다(「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제4조제1항).

발코니 확장
시스템 에어컨(천장에 매립하는 형태) 설치
다음 중 어느 하나에 해당하는 붙박이 가전제품의 설치

√ 오븐, 쿡탑, 식기세척기, 냉장고(냉동고 포함), 김치냉장고, 세탁기 및 주방 텔레비전
√ 홈오토메이션, 홈시어터 시스템
√ 그 밖에 사업주체가 입주자모집승인 신청 전에 승인권자의 의견을 들어 정하는 품목

다음 중 어느 하나에 해당하는 붙박이 가구의 설치
√ 옷장, 수납장, 신발장
√ 그 밖에 사업주체가 입주자모집승인 신청 전에 승인권자의 의견을 들어 정하는 품목

기술의 진보나 주거생활의 변화에 따라 국토교통부장관이 필요하다고 인정하여 관련 업계의 의견을 들어 고시하는 품목의 설치

1.3.2 옵션 계약의 체결

. 옵션 계약은 사업주체가 통지한 체결일에 품목을 선택하여 체결이 진행되고, 분양계약과 마찬가지로 계약금과 잔금을 지급하는 형태로 비용을 지불하면 됩니다.

2. 입주 전 확인사항

2.1 마감자재 등의 변경 통보

2.1.1 마감자재 등에 관한 정보 제공

사업주체는 분양계약을 체결하면서 입주예정자에게 다음에 해당하는 자료 또는 정보를 제공해야 합니다(「주택법」 제54조제4항 본문).

견본주택에 사용된 마감자재 목록표
공동주택 발코니의 세대 간 경계벽에 피난구를 설치하거나 경계벽을 경량구조로 건설한 경우 그에 관한 정보

다만, 입주자 모집공고에 이를 표시(인터넷 게재 포함)한 경우는 제외됩니다(「주택법」 제54조제4항 단서).

2.1.2 마감자재 등의 변경사항 통보

사업주체는 마감자재 생산업체의 부도 등으로 인한 제품의 품귀 등 부득이한 사유로 마감자재 목록표의 마감자재와 다르게 마감자재를 시공·설치하려 경우에는 당초의 마감자재와 같은 질 이상으로 설치해야 합니다(「주택법」 제54조제6항).

사업주체가 마감자재 목록표의 자재와 다른 마감자재를 시공·설치하려는 경우에는 그 사실을 입주예정자에게 알려야 합니다(「주택법」 제54조제7항).

2.1.3 표시 또는 광고의 사본 제출

사업주체는 공급하려는 주택에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제6호에 따른 기반시설의 설치·정비 또는 개량에 관한 사항이 포함된 표시 및 광고를 한 경우해당 표시 또는 광고의 사본을 주택공급계약 체결기간의 시작일부터 30일 이내에 시장·군수·구청장에게 제출하여야 합니다(「주택법」 제54조제8항 전단 및 「주택법 시행령」 제58조).

이 경우 시장·군수·구청장은 제출받은 표시 또는 광고의 사본을 사용검사가 있은 날부터 2년 이상 보관하여야 하며, 입주자가 열람을 요구하는 경우 이를 공개하여야 합니다(「주택법」 제54조제8항 후단).

이를 위반하면 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「주택법」 제106조제3항제6호).

2.2 입주자 사전점검 및 입주절차 확인

2.2.1 입주예정일 통보

사업주체는 입주자모집 공고에 포함된 입주예정일을 고려하여 실제 입주가 가능한 날부터 2개월 전에 입주예정월을, 실제 입주가 가능한 날부터 1개월 전에 실제 입주가 가능한 날을 주택 공급계약의 계약자에게 각각 통보해야 합니다(「주택공급에 관한 규칙」 제60조의2제1항).

※ 사업주체는 원활한 입주를 위하여 입주가 가능한 날부터 60일 이상의 입주지정기간을 설정해야 합니다. 다만, 500호 또는 500세대 미만의 주택을 공급하는 경우에는 45일 이상으로 할 수 있습니다(「주택공급에 관한 규칙」 제60조의2제2항).

2.2.2 입주자 사전점검 절차

“입주자 사전점검”이란 입주 전 계약자의 입주 만족과 편의를 도모하고자 아파트 시설물의 시공상태를 직접 확인하고 점검하는 절차를 말합니다(경기주택도시공사 ―청약정보 ―입주가이드―입주전 사전점검).

입주 전 사전점검 절차

< 경기주택도시공사 ―청약정보 ―입주가이드―입주전 사전점검 >

2.2.3 입주절차 확인

< 경기주택도시공사 ―청약정보 ―입주가이드―입주절차 >

※ 아파트 입주 시 내야 하는 세금과 소유권이전등기 등에 관한 자세한 내용은 이 사이트 < 부동산 매매 > 콘텐츠에서 확인하실 수 있습니다.

※ 아파트 입주 시 이사절차, 주의사항, 입주 전 확인사항 등에 관한 자세한 내용은 이 사이트 < 이사 > 콘텐츠에서 확인하실 수 있습니다.

아파트분양과 주택청약 방법 총정리 : 5 계약체결 및 입주