주택임대차 계약 보호 신고와 보험 대항력 : 1주택임대차 계약에 대해 알아보겠습니다.
주택임대차 계약 보호 신고와 보험 대항력 : 1 주택임대차 계약(주택임대차 형태 및 개념, 「주택임대차보호법」의 적용)을 정리했습니다.

Ⅰ 주택임대차 이해하기

1. 주택임대차 형태 및 개념

1.1 타인 주택의 이용 형태

1.1.1 다른 사람의 주택을 이용하는 방법에는 일반적으로 다음과 같이 네 가지의 형태로 구분할 수 있습니다(「민법」 제303조 및 제618조 참조).

1.2 전세권과 임대차

1.2.1 전세권

. “전세권”이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다(「민법」 제303조).

1.2.2 임대차

 “임대차”란 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정을 말하는데, 흔히 「민법」에 따른 전세권 설정등기 없이 행하는 일반적인 형태인 전세계약 및 월세계약이 여기에 포함됩니다(「민법」 제618조 참조).

 특히, 주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차를 주택임대차라고 하여 우리 법은 「주택임대차보호법」에 따라 임차인에 대하여 특별한 보호를 하고 있습니다(「주택임대차보호법」 제2조).

1.2.3 전세권과 임대차의 비교

1.3 「주택임대차보호법」의 우선 적용 등

1.3.1 「주택임대차보호법」의 우선 적용 등

 주택의 임대차관계에 대해서는 「주택임대차보호법」의 규정이 우선적으로 적용되고, 「주택임대차보호법」에 규정되어 있지 않은 사항에 대해서는 「민법」의 임대차규정이 적용됩니다(「주택임대차보호법」 제1조 및 제2조 참조).

 주택임대차계약도 계약이므로 계약당사자에 의해 자유롭게 그 내용을 정할 수 있습니다. 그러나 「주택임대차보호법」에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다(「주택임대차보호법」 제10조).

2. 「주택임대차보호법」의 적용

2.1 「주택임대차보호법」의 보호 대상

2.1.1 자연인

· 「주택임대차보호법」은 자연인인 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하기 때문에, 그 보호 대상은 원칙적으로 대한민국의 국적을 가진 사람입니다(「주택임대차보호법」 제1조).

2.1.2 외국인 및 재외동포

 「주택임대차보호법」의 보호 대상은 대한민국 국적을 가진 자연인이므로, 외국인은 원칙적으로 「주택임대차보호법」의 보호 대상이 될 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제1조). 그러나 주택을 임차한 외국인이 전입신고에 준하는 체류지 변경신고를 했다면 예외적으로 「주택임대차보호법」의 보호 대상이 됩니다(「출입국관리법」 제88조의2제2항 및 서울민사지방법원 1993. 12. 16. 선고 93가합73367 제11부 판결: 확정).

 재외동포가 장기체류하면서 주택을 임대차하는 때에는 「주택임대차보호법」의 보호대상이 됩니다. 이를 위해 재외동포는 국내에 거소를 정하여 출입국·외국인청의 장, 출입국·외국인사무소의 장, 출입국·외국인청 출장소의 장 또는 출입국·외국인사무소 출장소의 장에게 신고를 하고, 국내거소가 변경되는 경우에는 새로운 거소를 관할하는 시·군·구(자치구가 아닌 구 포함) 또는 읍·면·동의 장이나 출입국·외국인청의 장, 출입국·외국인사무소의 장, 출입국·외국인청 출장소의 장 또는 출입국·외국인사무소 출장소의 장에게 14일 이내에 신고해야 합니다(「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조제1항 및 제2항).

2.1.3 법인

 법인은 특별한 사정이 없는 한 「주택임대차보호법」의 보호를 받지 못합니다.

 법인이 「주택임대차보호법」의 보호를 받기 위해 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라, 사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문입니다(대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결).
 예외적으로, 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사는 「주택임대차보호법」의 보호대상이 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조제2항 후단 및 「주택임대차보호법 시행령」 제2조).
 또한, 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다(「주택임대차보호법」 제3조제3항) .

2.2 「주택임대차보호법」의 적용 범위

2.2.1 주택의 임대차

 「주택임대차보호법」은 주택, 즉 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되고, 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다(「주택임대차보호법」 제2조).

 주거용 건물에 해당되는지 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 하는 것은 아니고, 그 실제 용도에 따라서 합목적적으로 판단합니다(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결).

 예를 들어, 임차인의 점유부분 중 영업용 휴게실 설비로 예정된 홀 1칸이 있지만, 그 절반가량이 주거용으로 쓰이는 방 2칸, 부엌 1칸, 화장실 1칸, 살림용 창고 1칸, 복도로 되어 있고, 그 홀마저 각방의 생활공간으로 쓰이고 있는 경우에는 주거용 건물로 「주택임대차보호법」이 적용됩니다(대법원 1987. 8. 25. 선고 87다카793 판결).
 그러나 여관의 방 하나를 내실로 사용하는 경우(대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2407 판결) 등 비주거용 건물에 주거의 목적으로 소부분을 사용하는 경우에는 「주택임대차보호법」의 보호대상에서 제외될 수도 있습니다.

 “주거용 건물”여부의 판단 시기는 임대차계약을 체결하는 때를 기준으로 합니다.

 임대차계약 체결 당시에는 주거용 건물부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조한 경우에는 「주택임대차보호법」의 적용대상이 되지 않습니다(대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결).
 주거용 건물이면 무허가 건물이나 미등기 건물을 주거를 목적으로 임대차 하는 경우에도 「주택임대차보호법」이 적용됩니다(대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결). 다만, 무허가 건물이 철거되는 경우에는 보증금을 돌려받기 힘들어지므로 주의할 필요가 있습니다.

2.2.2 미등기 전세

·  「주택임대차보호법」은 전세권등기를 하지 않은 전세계약(미등기 전세)에도 적용됩니다(「주택임대차보호법」 제12조).

2.2.3 「민법」에 따른 임대차 등기

· 「주택임대차보호법」은 주택에 대해 「민법」에 따라 임대차등기를 한 경우 주택의 임대차에 인정되는 대항력과 우선변제권에 관한 규정이 준용됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의4제1항).

2.3 「주택임대차보호법」의 적용 제외

2.3.1 일시 사용을 위한 임대차

 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 「주택임대차보호법」이 적용되지 않습니다(「주택임대차보호법」 제11조).

 예를 들어, 숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박계약은 일시 사용을 위한 임대차이므로 「주택임대차보호법」이 적용되지 않습니다(대법원 1994. 1. 28. 선고 93다43590 판결).

Ⅱ 주택임대차 계약

1. 계약 전 확인 사항

1.1 계약 당사자 본인 확인

1.1.1 계약 당사자 본인 확인

 임대차계약의 당사자는 임대인과 임차인입니다. 임대인은 임대주택의 소유자인 경우가 보통이나, 임대주택에 대한 처분권이 있거나 적법한 임대권한을 가진 사람도 임대인이 될 수 있습니다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결).

 주택의 소유자와 계약을 체결하는 경우에는 소유자의 주민등록증으로 등기부상 소유자의 인적사항과 일치하는지를 확인해야 합니다.

 주택 소유자의 대리인과 임대차계약을 체결하는 경우에는 위임장과 인감증명서를 반드시 요구해야 합니다.

1.2 부동산등기부 확인

1.2.1 부동산등기부의 개념

 “부동산등기부”란 토지나 건물과 같은 부동산의 표시와 부동산의 권리관계의 득실변경에 관한 사항을 적는 공적 장부를 말합니다(법제처, 『법령용어사례집』).

 부동산의 표시 : 부동산의 소재, 지번, 지목, 구조, 면적 등에 관한 현황을 말합니다.
 부동산에 관한 권리관계 : 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한, 소멸 등을 말합니다(「부동산등기법」 제3조).

1.2.2 등기부 및 등기사항증명서

 “등기부”란 전산정보처리조직에 의해 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성된 해당 등기소에 비치되어 있는 토지·건물의 등기를 하는 공부를 말하며, 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분됩니다(「부동산등기법」 제2조제1호 및 제14조제1항).

 “등기사항증명서”란 등기부에 기록되어 있는 사항을 증명하는 서류를 의미합니다(「부동산등기법」 제19조제1항).

1.3 등기부의 열람 또는 등기사항증명서의 발급

1.3.1 등기부의 열람

· 다음의 방법을 통해 누구든지 수수료를 내고 등기기록의 열람을 청구할 수 있습니다. 다만, 등기기록의 부속서류는 이해관계 있는 부분만 열람을 청구할 수 있습니다[「부동산등기법」 제19조, 「부동산등기규칙」 제31조, 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제3조, 「인터넷에 의한 등기기록의 열람 등에 관한 업무처리지침」(대법원등기예규 제1684호, 2020. 5. 13. 발령, 2020. 6. 5. 시행) 제2조 및 제4조].

1.3.2 등기사항증명서의 발급

· 다음의 방법을 통해 누구든지 수수료를 내고 등기사항증명서의 발급을 청구할 수 있습니다(「부동산등기법」 제19조제1항, 「부동산등기규칙」 제27조, 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제2조, 「인터넷에 의한 등기기록의 열람 등에 관한 업무처리지침」 제2조 및 제4조).

1.4 등기부의 구성 및 확인사항

1.4.1 등기부에는 표제부, 갑구(甲區), 을구(乙區)가 있습니다(「부동산등기법」 제15조제2항).

1.4.2 표제부

 토지등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번란, 지목란, 면적란, 등기원인 및 기타사항란이 있습니다(「부동산등기규칙」 제13조제1항).

 건물등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번 및 건물번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타사항란이 있습니다(「부동산등기규칙」 제13조제1항).

1.4.3 갑구와 을구

 갑구와 을구에는 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란이 있습니다(「부동산등기규칙」 제13조제2항).

 갑구에는 소유권의 변동과 가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매개시 결정 등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 기재되어 있습니다.

※ 갑구에서 확인해야 할 사항  임대차계약은 등기부상의 소유자와 체결해야 하므로, 먼저 부동산 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적사항을 확인해야 합니다. 실제로 매매 중에 있는 아파트의 임대차계약을 체결한 후 그 매매계약이 해제된 때에는 매수 예정인은 임대권한이 소멸되므로 그 임대차계약은 무효로 됩니다.  단독주택을 임차하는 경우에는 토지등기부등본과 건물등기부등본을 비교해서 토지소유자와 건물소유자가 같은 사람인지를 확인해야 합니다.  압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 되어 있지 않는지를 확인해서, 이러한 등기가 되어 있는 주택은 피해야 합니다. √ 압류 또는 가압류 이후에 주택을 임차한 임차인은 압류된 주택이 경매에 들어가면 일반채권자와 채권액에 따라 평등하게 배당을 받을 수 있을 뿐이고, 「주택임대차보호법」에 따른 우선변제를 받을 수 없게 됩니다. √ 가처분 등기 이후에 주택을 임차한 임차인은 가처분권리자가 소송에 승소하면 가처분 등기 이후에 행해진 모든 행위는 효력이 없으므로 보호받을 수 없게 됩니다. √ 가등기 이후에 주택을 임차한 임차인은 가등기에 기한 본등기가 이루어지면 본등기 권리자에게 임대차를 주장할 수 없으므로 보호를 받을 수 없게 됩니다.

· 을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권 등이 기재되며, 저당권, 전세권 등의 설정 및 변경, 이전, 말소등기도 기재되어 있습니다.

※ 을구에서 확인해야 할 사항  저당권이나 전세권이 등기되어 있는지 확인해서, 저당권이나 전세권이 많이 설정되어 있다면 그런 주택은 피해야 합니다. √ 저당권이나 전세권이 설정된 후 주택을 임차한 임차인은 저당권자나 전세권자 보다 후순위 권리자로 됩니다. 따라서 주택이 경매되면 저당권자나 전세권자가 배당받고 난 나머지 금액에 대해서만 배당받을 수 있기 때문에 임차보증금을 돌려받기 어려워집니다. √ 또한, 임차권등기를 마친 주택을 후에 임차하여 주택을 인도받고 주민등록 및 확정일자를 갖추었다고 하더라도 우선변제를 받을 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제6항).  근저당 설정금액이나 전세금이 주택의 시가보다 적다고 해서 안심해서는 안 됩니다.  지상권이나 지역권이 설정되어 있는지 확인해야 합니다. √ 지상권, 지역권은 토지의 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리로서 부동산 일부분에도 성립할 수 있고, 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수도 있으므로 주의해야 합니다. ※ 등기부에서 확인할 수 없는 권리관계도 있으므로 등기부를 열람하는 것 외에 상가건물을 직접 방문하여 상가건물의 권리관계를 확인할 필요가 있습니다. 예를 들어, 주택에 관한 채권을 가진 자가 그 채권을 변제받을 때까지 주택을 유치하는 유치권 등은 등기부를 통해 확인할 수 없습니다.

1.5 등기된 권리의 순위

1.5.1 등기된 권리의 순위

 같은 부동산에 관해 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따릅니다(「부동산등기법」 제4조제1항).

 등기의 순서는 등기기록 중 같은 구에서 한 등기 상호간에는 순위번호에 따르고, 다른 구에서 한 등기 상호간에는 접수번호에 따릅니다(「부동산등기법」 제4조제2항).

 따라서 같은 갑구나 을구 내에서는 그 순위번호로 등기의 우열을 가리고, 갑구와 을구 사이에서는 접수번호에 따라 등기의 우열을 가리게 됩니다.

 부기등기(附記登記)의 순위는 주등기(主登記)의 순위에 따릅니다. 다만, 같은 주등기에 관한 부기등기 상호간의 순위는 그 등기 순서에 따릅니다(「부동산등기법」 제5조).

1.6 확정일자 등 확인

1.6.1 확정일자 등 정보 확인

 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 다음의 정보를 열람 또는 그 내용을 기록한 서면의 교부를 요청할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의6제4항 및 「주택임대차보호법 시행령」 제6조제2항 참조).

 임대차목적물
 확정일자 부여일
 차임·보증금
 임대차기간

※ “확정일자부여기관”이란 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외, 특별자치도는 포함)·군·구(자치구를 말함)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인을 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조의6제1항 참조).

2.임대차계약

2.1 소유자

2.1.1 소유자

· 주택의 소유자와 계약을 체결하는 경우에는 소유자의 주민등록증으로 등기부상 소유자의 인적사항과 일치하는지를 확인해야 합니다.

2.1.2 공동소유자

 주택의 공동소유자 중 일부와 임대차계약을 체결하는 경우에는 공유자 일부의 지분이 과반수 이상인지를 등기부의 갑구에 기재되어 있는 공유자들의 소유권 지분으로 확인해야 합니다.

 공유 주택의 임대행위는 공유물의 관리행위에 해당하고, 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정하도록 하고 있기 때문입니다(「민법」 제265조 및 대법원 1962. 4. 4. 선고 62다1 판결).

2.2 대리인

2.2.1 주택 소유자의 대리인과 임대차계약을 체결하는 경우에는 대리인의 신분증, 소유자의 인감이 찍힌 위임장, 인감증명서를 확인하시기 바랍니다

 위임장에는 부동산의 소재지와 소유자 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름·주소 및 주민번호, 계약의 모든 사항을 위임한다는 취지가 기재되고 연월일이 기재된 후 위임인(소유자)의 인감이 날인되어 있어야 합니다.

 인감증명서는 위임장에 찍힌 위임인(소유자)의 날인 및 임대차계약서에 찍을 날인이 인감증명서의 날인과 동일해야 분쟁의 소지를 예방할 수 있습니다.

 주택 소유자의 처와 임대차계약을 체결한 경우

 그 처가 자신의 대리권을 증명하지 못하는 이상 그 계약의 안전성은 보장되지 않습니다. 부부에게 일상가사대리권이 있다고 하더라도 주택을 임대하는 것은 일상가사에 포함된다고 보지 않기 때문입니다.

2.3 전대인(임차인)

2.3.1 주택의 소유자나 소유자의 대리인이 아닌 전대인(임차인)과 전대차계약을 체결하려는 경우에는 임대인의 동의 여부를 확인해야 합니다.

 임대인의 동의 없이 전대차계약을 하였을 때에는 그 계약은 성립하나 전차인은 임차권을 주장할 수 없기 때문에 임대인의 인감증명서가 첨부된 동의서를 받아두는 것이 안전합니다.

 따라서 임대인이 주택의 반환을 요구하면, 전차인은 주택을 반환해야 하고, 임대인에게 전대차 보증금의 반환을 청구할 수 없습니다. 다만, 전차인은 전대차계약을 체결한 전대인(임차인)에게 전대차 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.

2.4 부동산 개업공인중개사

2.4.1 주택의 임대차계약을 체결하려는 당사자는 다음의 방법을 통해 시장·군수·구청장에게 등록된 중개사무소에서 계약을 체결하는 것이 안전합니다(「공인중개사법」

 해당 중개사무소 안에 게시되어 있는 중개사무소등록증, 공인중개사자격증 및 사업자등록증 등으로 확인(「공인중개사법」 제17조, 「공인중개사법 시행규칙」 제10조, 별지 제3호서식, 별지 제6호서식 및 「부가가치세법 시행령」 제11조 참조).

 해당 시·군·구청의 중개업무 담당부서에서 개업공인중개사 등록여부와 신분증·등록증 위조 여부를 확인

 씨:리얼(seereal.lh.or.kr) 또는 각 지방자치단체의 한국토지정보시스템 등을 통해 확인

2.4.2 중개업사무소에 게시된 ‘보증의 설정 증명서류’를 확인하여 보증보험 또는 공제에 가입했는지를 확인하고 개업공인중개사의 중개를 받은 것이 안전합니다(「공인중개사법 시행규칙」 제10조 참조).

. 개업공인중개사는 중개행위에서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 이를 보장하기 위해 보증보험이나 공제에 가입하도록 하고 있기 때문입니다(「공인중개사법」 제30조).

※ 임대인을 대리한 개업공인중개사와 주택임대차계약을 체결하는 경우 임차인의 주의사항  임대인으로부터 임대차계약을 위임받은 개업공인중개사가 임대인에게는 보증금이 적은 월세계약을 했다고 속이고 임차인의 보증금을 가로채는 등의 사기가 발생할 수도 있습니다. 따라서 임차인은 다음과 같은 주의를 해야 합니다. √ 개업공인중개사가 「공인중개사법」에 따른 등록한 개업공인중개사인지 확인하고, 공인중개사자격증 또는 중개업등록증과 사진, 신분증 및 얼굴을 대조하여 개업공인중개사의 신분을 확인합니다. √ 개업공인중개사가 소유자로부터 임대차에 관한 대리권을 받았다는 위임장과 인감증명서를 확인하고, 소유자에게 위임사실·계약조건 등을 확인하여 개업공인중개사의 대리권을 확인합니다. √ 주변시세보다 크게 싸거나 조건이 좋을 경우에는 일단 조심하고 해당건물의 권리관계, 소유자 등을 직접 꼼꼼히 확인합니다. ※ 개업공인중개사에게 임대차에 관한 대리권을 주는 경우 임대인의 주의사항  개업공인중개사가 위와 같은 사기행위를 한 경우 임대인에게 무권대리책임 등의 책임이 전가되므로, 개업공인중개사에게 임대차에 관한 권한을 위임하는 경우에는 다음과 같은 점에 주의해야 합니다. √ 개업공인중개사에게 임대차에 관한 포괄적 위임은 자제하고, 개업공인중개사가 임대인의 의사와 다르게 계약을 하지 못하도록 위임사항을 명확히 합니다. √ 위임장과 인감증명서를 주기적으로 변경하여 관리해야 합니다. √ 임대차계약의 보증금 및 월세를 임차인과 통화 등을 통해 확인하고 월세 및 보증금은 임대인 계좌로 직접 입금 받는 등 개업공인중개사가 보증금을 수령하지 못하도록 조치합니다.<서울특별시 서울부동산정보광장(land.seoul.go.kr) 참고>

3.임대차계약서의 작성

3.1 임대차계약의 자유

3.1.1 임대차계약의 자유

· 주택임대차계약은 원칙적으로 계약당사자가 자유롭게 계약기간, 해지조건 등 그 내용을 정할 수 있고, 반드시 계약서를 작성해야 하는 것도 아닙니다. 그러나 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해서는 임대차계약서를 작성하는 것이 좋습니다.

3.2 임대차계약서의 작성

3.2.1 임대차계약서의 작성

 계약당사자가 자유롭게 임대차계약의 내용을 정할 수 있으므로, 임대차계약서에 정해진 양식은 없습니다. 다만, 공인중개사를 통한 주택임대차계약서에는 다음의 사항이 기재됩니다(「공인중개사법」 제26조제1항 및 「공인중개사법 시행령」 제22조제1항).

 거래당사자의 인적 사항
 물건의 표시
 계약일
 거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항
 물건의 인도일시
 권리이전의 내용
 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한
 중개대상물확인·설명서 교부일자
 그 밖의 약정내용

<부동산임대차계약서의 예>

※ 주택임대차계약서의 정해진 형식은 없지만, 확정일자를 받기 위해서는 임대차계약서가 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다(「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」제3조).  주택임대차계약증서가 임대인·임차인의 인적사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 보증금 등이 적혀 있는 완성된 문서여야 합니다. 주택임대차의 주택과 그 기간 등이 기재되어 있지 않은 영수증 등에 확정일자를 받더라도 우선변제권의 효력은 발생하지 않으므로 주의해야 합니다.  계약당사자(대리인이 계약을 체결한 경우에는 그 대리인을 말함)의 서명 또는 기명날인이 있어야 합니다.  연결되는 글자에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 긋고 도장을 찍어 그 부분에 다른 글자가 없음을 표시해야 합니다.  정정한 부분이 있는 경우에는 그 난의 밖이나 끝부분 여백에 정정한 글자 수가 기재되어 있고, 그 부분에 계약당사자의 서명이나 날인이 되어야 합니다.  계약증서가 두 장 이상인 경우에는 간인(間印)이 있어야 합니다.  확정일자가 부여되어 있지 않아야 합니다. 다만, 이미 확정일자를 부여받은 계약증서에 새로운 내용을 추가 기재하여 재계약을 한 경우에는 그렇지 않습니다.

3.2.2 임대차 계약시 유의사항

 계약서 작성 시 다음의 유의사항을 확인하도록 합니다<출처: 국토교통부 마이홈(https://www.myhome.go.kr)-부동산 상식 참조>

 중개업자를 통해 계약할 시 중개업자가 작성한 중개대상물건 확인설명서와 계약 직전에 교부받은 등기사항전부증명서(구.등기부등본)을 확인한 후 실소유주(등기명의인)와 계약해야 합니다.

 만약, 실소유주(등기명의인)가 아닌 사람과 계약서를 작성한다면 명의인의 위임장을 받아야 합니다. 위임장 없이 실소유주가 아닌 사람과 맺은 계약은 원천적으로 무효이며, 대리 계약자가 가족이라 하더라도 법적인 대리권이 없습니다.

3.2.3 대금지급 시 유의사항

 중도금이나 잔금지급시 다음의 유의사항을 확인하도록 합니다<출처: 국토교통부 마이홈(https://www.myhome.go.kr)-부동산 상식 참조>

① 중도금이나 잔금을 지급할 때에는 대금 지급 내용이 적힌 영수증을 반드시 주고 받습니다.

② 중도금이나 잔금 기일 직전에 반드시 등기사항전부증명서(구.등기부등본)을 다시 한번 떼어 내용을확인합니다. ※중도금을 받은 다음 이중으로 매도하는 사고가 생겨날 수있기 때문입니다.

③ 당권, 임차권, 전세권 등을 인수할 경우에는 금융기관으로부터 해당 금액의 잔고증명을 받아확인합니다.

④ 거래물건과 관련된 각종 세금 및 공과금 관련서류를 확인합니다.

⑤ 잔금지급과 동시에 모든 거래가 완료되므로 잔금 지급일에는 계약서 작성시 준비하였던 서류를 다시한 번 준비합니다.

⑥ 부동산 중개업자에게 중개수수료를 지불합니다.

⑦ 매수인은 잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 위와 같은 권리이전 서류를 받아 60일 이내에관할 등기소에 이전등기 절차를 마쳐야 합니다. 60일 이내에 등기신청을 하지 않았을 경우 등기신청 해태에 따른 과태료를 내야 합니다.

⑧ 이전등기절차를 마친 다음 매수인은 등기사항전부증명서(구.등기부등본)을 떼어서 이전등기가 확실히되었는지 그 내용을 다시 한번 확인합니다.

※ 임대차계약 후 중도금 지급 전 계약해지  임차인이 계약 당시 계약금을 지급한 경우, 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 임차인은 지급한 계약금을 포기하고, 임대인은 받은 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제565조 참조).  계약금은 계약이 체결되었다는 증거금이며, 임대차계약 후 중도금 지급 전 계약해지 시 해약금의 성격을 가집니다. 또한, 계약금을 위약금으로 삼기로 하는 특약이 있으면 손해배상액의 예정의 성질도 가집니다(「민법」 제565조제1항 및 제398조제4항).

3.2.4 임대차의 존속기간

 임대차 기간은 보통 2년으로 하지만, 반드시 2년으로 기재할 필요는 없습니[(국토교통부, 주택임대차보호법 해설집(2020), 10쪽].

임대차 기간을 1년으로 정한 경우에도 임차인은 1년 후 이사를 가고 싶으면 이사를 가면서 임차보증금을 돌려달라고 할 수도 있고, 계속 살고 싶으면 최소한 2년간은 임차 주택에서 살 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항). 그러나 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보므로, 임대인은 1년으로 임대차계약을 체결했더라도 1년을 주장할 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항).

※ 특약사항에 명시할 사항  계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금 지불시까지 유지하여 양도한다는 내용  잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용  잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용 ·계약 불이행시 손해배상을 한다는 내용  각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용 <출처: 국토교통부 마이홈(https://www.myhome.go.kr)-부동산 상식 참조>

3.3 임대차계약 후 받아야 할 서류

3.3.1 주택임대차계약서

· 부동산 개업공인중개사는 중개대상물에 관해 중개가 완성되어 작성한 거래계약서를 거래당사자에게 각각 교부해야 합니다. 그리고 임대차계약서의 원본, 사본 또는 전자문서를 5년 동안 보존해야 합니다(「공인중개사법」 제26조제1항 및 「공인중개사법 시행령」 제22조제2항).

3.3.2 중개대상물 확인·설명서

 부동산 개업공인중개사는 거래계약서를 작성하는 때에 중개대상물확인·설명서를 거래당사자에게 발급해야 합니다(「공인중개사법」 제25조제3항, 「공인중개사법 시행령」 제21조제3항 및 「공인중개사법 시행규칙」 별지 제20호서식).

 만약, 부동산 개업공인중개사가 중개대상물확인·설명서를 작성해 주지 않거나, 그 작성된 내용이 사실과 다른 때에는 거래당사자는 부동산 개업공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다(「공인중개사법」 제30조).

3.3.3 공제증서

. 공제증서는 부동산 개업공인중개사의 중개사고에 대비하기 위한 손해배상책임 보장에 관한 증서로서, 부동산 개업공인중개사는 거래당사자에게 공제증서를 교부해야 합니다(「공인중개사법」 제30조제5항).

※ 전·월세 실거래가 확인  국토교통부에서는 2011년 1월부터 확정일자를 받은 주택을 대상으로 전·월세 가격자료를 제공하고 있습니다. 또한, 2011년 12월부터 아파트 외의 단독주택과 다가구·다세대주택 전·월세 가격자료까지 제공됩니다.  전·월세 가격자료는 주택 소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에서 임대차계약서에 확정일자를 받을 때 담당 공무원이 보증금, 임대료, 주택소재지 등 거래정보를 부동산거래관리시스템에 입력하여 수집합니다. 전·월세 가격자료는 확정일자를 부여받을 때 공무원이 수집할 뿐, 임차인이나 부동산 개업공인중개사에게 신고의무가 있는 것은 아닙니다.  전·월세 실거래가는 국토교통부 실거래가(rt.molit.go.kr) 또는 씨:리얼(https://seereal.lh.or.kr)에서 확인하실 수 있습니다.  주택은 그 특수성이 있습니다. 예를 들어, 같은 단지, 같은 동, 같은 평수의 아파트일지라도 그 각각의 노후 정도, 리모델링 등에 따라 가격이 다릅니다. 또한 거래시점의 부동산 시장의 상황에 따라서도 거래가격이 달라집니다. 따라서 주택의 전·월세의 가격자료가 현재의 거래가격을 알 수 있는 절대적인 기준이 될 수 없습니다. 다만, 지역별 전·월세의 가격자료를 통해 임차인은 대략적인 시세를 알 수 있습니다.

4.부동산 개업공인중개사의 책임 및 중개보수

4.1 부동산 개업공인중개사의 의무

4.1.1 부동산 개업공인중개사의 신의성실 및 비밀누설금지 의무

 개업공인중개사 및 소속공인중개사는 거래당사자에게 신의와 성실로써 공정하게 중개업무를 수행해야 합니다(「공인중개사법」 제29조제1항).

 부동산 개업공인중개사·소속공인중개사·중개보조원 및 개업공인중개사인 법인의 사원·임원(이하 “개업공인중개사 등”이라 함)은 중개업무로 알게 된 비밀을 누설하지 말아야 하고, 그 업무를 떠난 후에도 누설해서는 안 되며, 이를 위반한 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처해집니다(「공인중개사법」 제29조제2항 및 제49조제1항제9호).

4.1.2 부동산 개업공인중개사의 설명의무

 부동산 개업공인중개사는 주택임대차계약을 하려는 사람에게 다음의 사항에 대하여 성실·정확하게 설명하고 중개대상물의 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 함께 제시해야 합니다(「공인중개사법」 제25조제1항 및 「공인중개사법 시행령」 제21조제1항).

 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계
 법령규정에 따른 거래 또는 이용제한 사항
 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항
 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항

 거래예정금액·중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역
 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항
 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태
 벽면·바닥면 및 도배의 상태

 일조·소음·진동 등 환경조건
 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건
 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

 부동산 개업공인중개사는 확인·설명을 위해 필요한 경우에는 중개대상물의 임대의뢰인에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있습니다(「공인중개사법」 제25조제2항).

 임대의뢰인이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 때에는 그 사실을 임차의뢰인에게 설명하고, 중개대상물확인·설명서에 기재해야 합니다(「공인중개사법 시행령」 제21조제2항).

4.1.3 중개대상물확인·설명서의 교부·보존 의무

 부동산 개업공인중개사는 거래계약서를 작성하는 때 중개대상물확인·설명서를 거래당사자에게 발급해야 하고, 그 원본, 사본 또는 전자문서를 3년간 보존해야 합니다(「공인중개사법」 제25조제3항, 「공인중개사법 시행령」 제21조제3항 및 제4항, 「공인중개사법 시행규칙」 제16조제1호 및 별지 제20호서식).

 중개대상물확인·설명서에는 부동산 개업공인중개사의 서명 및 날인이 있어야 하며, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인해야 합니다(「공인중개사법」 제25조제4항).

4.1.4 공제증서의 교부 의무

 부동산 개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음의 사항을 설명하고, 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공해야 합니다(「공인중개사법」 제30조제5항 및 「공인중개사법 시행령」 제24조제1항).

 보장금액(법인 개업공인중개사는 2억원 이상, 비법인 개업공인중개사는 1억원 이상)
 보증보험회사, 공제사업을 하는 자, 공탁기관 및 그 소재지
 보장기간

4.2 부동산 개업공인중개사의 손해배상책임

4.2.1 부동산 개업공인중개사의 손해배상책임

 부동산 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(「공인중개사법」 제30조제1항).

 부동산 개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(「공인중개사법」 제30조제2항).

4.3 부동산 중개보수 및 실비

4.3.1 중개보수 및 실비 지급

· 중개의뢰인은 중개업무에 관해 부동산 개업공인중개사에게 소정의 보수를 지급해야 합니다. 다만, 부동산 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 지급하지 않아도 됩니다(「공인중개사법」 제32조제1항).

※ “중개보수”란 부동산거래로 계약이 체결되어 부동산 개업공인중개사와 중개의뢰인 사이에 수수되는 금액을 말합니다. 거래금액에 따른 일정요율과 한도액 및 지급시기는 지방자치단체의 조례로 규정되어 있습니다(「공인중개사법」 제32조제3항 및 제4항).

 중개의뢰인은 부동산 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 부동산 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 중개보수를 지급할 필요가 없으나, 거래당사자의 의사에 따라 해제된 경우에는 중개보수를 지급해야 합니다(「공인중개사법」 제32조제1항).

 중개의뢰인은 부동산 개업공인중개사에게 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행보장에 소요된 실비를 줄 수 있습니다(「공인중개사법」 제32조제2항).

 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우에는 중개사무소의 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라 보수 및 실비를 지급합니다(「공인중개사법 시행규칙」 제20조제3항).

4.3.2 중개보수 및 실비의 한도

 주택(건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상인 경우도 주택에 포함)임대차에 대한 중개보수의 한도는 거래금액에 따라 1천분의 3부터 1천분의 6 이내에서 시·도의 조례로 정하는 요율 한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정합니다(「공인중개사법 시행규칙」 제20조제1항, 제6항 및 별표 1 참조).

※ 「공인중개사법 시행규칙」 (국토교통부령 제902호, 2021. 10. 19., 일부개정)시행 전에 「공인중개사법」 제32조제4항에 따라 종전의 시·도 조례로 정한 중개보수가 「공인중개사법 시행규칙」 별표 1의 개정규정에 따른 상한요율을 초과하는 경우에는 해당 시·도의 조례가 제정되거나 개정되기 전까지 별표 1의 개정규정에 따른 상한요율을 적용합니다[(「공인중개사법 시행규칙」 부칙 제2조제2항(국토교통부령 제902호, 2021. 10. 19., 일부개정)].

 실비의 한도는 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 비용으로 하되, 개업공인중개사가 영수증 등을 첨부하여 매도·임대 그 밖의 권리를 이전하려는 중개의뢰인(계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비의 경우에는 매수·임차 그 밖의 권리를 취득하려는 중개의뢰인을 말함)에게 청구할 수 있습니다(「공인중개사법 시행규칙」 제20조제2항).

 부동산 개업공인중개사는 중개보수·실비의 요율 및 한도액 표를 해당 중개사무소 안의 보기 쉬운 곳에 게시해야 합니다(「공인중개사법」 제17조, 「공인중개사법 시행규칙」 제10조제2호).

4.3.3 한도를 초과한 중개보수 및 실비 수수 금지

· 부동산 개업공인중개사는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 중개보수 또는 실비의 한도를 초과하여 금품을 받아서는 안 되며, 이를 위반한 때에는 과태료 또는 영업정지나 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처해지게 됩니다(「공인중개사법」 제33조제1항제3호 및 제49조제1항제10호).

※ 중개보수는 중개의뢰인 쌍방이 요율 및 한도액 내에서 각각 지급해야 하고, 한도액을 초과하는 때에는 한도액의 범위 내에서 지급하면 됩니다(「공인중개사법 시행규칙」 제20조제1항). ※ 만약, 개업공인중개사가 수수료 또는 실비의 한도를 초과하여 요구하는 경우에는 그 초과분은 무효이고, 한도를 초과하여 지급한 수수료 또는 실비의 반환을 청구할 수 있습니다(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결).  한도를 초과하는 보수 또는 실비를 요구하는 경우 거래당사자는 초과분에 대해 지급을 거절할 수 있으며, 계속하여 한도 초과 보수 또는 실비를 요구하면 행정관청에 신고할 수 있습니다.

5.전월세자금 대출

5.1 전월세자금 대출의 종류

5.1.1 전월세자금 대출의 종류

 정부는 무주택 서민층의 주거안정을 위해 서민들의 보금자리 마련에 필요한 자금을 지원해 주고 있습니다. 이를 위해 정부는 주택도시기금을 활용하여 전월세자금을 대출해 주고 있습니다(「주택도시기금법」제1조 및 제3조 참조).

 주택도시기금을 활용한 전월세자금 대출은 다음과 같습니다(주택도시기금 기금e든든).

그 밖에 시중은행에서도 전세자금대출 상품을 운용하고 있습니다.

5.2 주택 임대차 계약 신고 의무

5.2.1 주택 임대차 계약 신고제(전월세신고제)의 개념

 “주택 임대차 계약 신고제”란 임대차 계약 당사자(임대인과 임차인을 말함)가 임대차 계약 체결일부터 30일 이내에 임대기간, 임대료 등의 계약내용을 주택 소재지 관할 신고관청에 공동으로 신고해야 하는 제도입니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2제1항 참고).

※ 임대차 신고대상은 2021년 6월 1일부터 체결되는 신규, 갱신(금액변동 없는 갱신계약은 제외함)임대차 계약입니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 부칙<법률 제17483호, 2020. 8. 18.> 제2조 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제4조의3제1항 참조).

5.2.2 주택 임대차 계약 신고제(전월세신고제)의 대상

 주택 임대차 계약 신고는 관련 법에서 정하는 신고지역 및 신고금액에 해당하는 경우에 신고 대상이 됩니다.

 임대차 신고대상 지역은 수도권(서울, 경기도, 인천) 전역, 광역시, 세종시, 제주시 및 도(道)의 시(市)지역(도 지역의 군은 제외함)이 해당 됩니다[「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제4조의3제2항 및 국토교통부 부동산거래관리시스템(https://rtms.molit.go.kr)-서비스안내 참조].

 주택 임대차 계약 신고제는 신고 금액이 임대차 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 임대차 계약(임대차 계약을 갱신하는 경우로서 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 경우는 제외함)에 대하여 적용됩니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제4조의3제1항).

5.3 신고절차 및 방법

5.3.1 주택 임대차 계약 신고에는 어떤 내용이 들어가야 하나요?

 신고 내용에는 임대인·임차인의 인적사항, 임대 목적물 정보(주소, 면적 또는 방수), 임대료, 계약기간, 체결일 등 다음의 사항을 내용으로 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」제6조의2제1항).

 임대차계약당사자의 인적사항
√ 자연인인 경우: 성명, 주소, 주민등록번호(외국인은 외국인등록번호를 말함) 및 연락처
√ 법인인 경우: 법인명, 사무소 소재지, 법인등록번호 및 연락처
√ 법인 아닌 단체인 경우: 단체명, 소재지, 고유번호 및 연락처

 임대차 목적물(주택을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약인 경우에는 그 권리의 대상인 주택을 말함)의 소재지, 종류, 임대 면적 등 임대차 목적물 현황
 보증금 또는 월 차임
 계약 체결일 및 계약 기간
 계약갱신요구권 행사여부(계약을 갱신한 경우에만 해당 함)

5.3.2 주택 임대차 계약 신고 방법 알아보기

 신고방법은 계약 당사자인 임대인과 임차인이 공동으로 ‘주택 임대차 계약 신고서’에 공동으로 서명 또는 날인하여 신고해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」제6조의2제2항 및 별지 제5호의2서식).

 위에도 불구하고 신고의 편의를 위해 임대인 또는 임차인 중 한 명이 당사자가 모두 서명 또는 날인한 ‘주택 임대차 계약 신고서’에 다음의 서류를 첨부하여 제출하는 경우에는 공동으로 신고한 것으로 봅니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」제6조의2제3항 및 별지 제5호의2서식).

 주택 임대차 계약서(계약서를 작성한 경우만 해당함)
 입금증, 주택 임대차 계약과 관련된 금전거래내역이 적힌 통장사본 등 주택 임대차 계약 체결 사실을 입증할 수 있는 서류 등(주택 임대차 계약서를 작성하지 않은 경우만 해당함)
 계약갱신요구권을 행사한 경우 이를 확인할 수 있는 서류 등

 계약 당사자인 임대인 또는 임차인 중 한 명이 신고를 거부해 단독으로 신고하려는 경우에는 위의 서류 등에 ‘단독신고사유서’를 첨부하여 제출해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」제6조의2제5항).

※ 부동산거래계약시스템을 통해 주택 임대차 계약을 체결한 경우에는 임대차계약당사자가 공동으로 주택 임대차 계약 신고서를 제출한 것으로 봅니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」제6조의2제8항).

5.3.3 주택 임대차 계약 신고는 어디에서 해야 하나요?

· 주택 임대차 계약 신고는 임대한 주택의 관할 읍·면·동 주민센터를 방문하여 통합민원창구에서 오프라인으로 신고하거나 부동산거래관리시스템(https://rtms.molit.go.kr)에서 온라인으로도 신고 가능합니다[「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2제5항 및 국토교통부 부동산거래관리시스템(https://rtms.molit.go.kr)-자주하는 질문-참조].

5.4 주택 임대차 계약 신고를 하지 않으면 어떻게 되나요?

5.4.1 임대차 신고를 하지 않거나 거짓신고를 하면 과태료가 부과됩니다.

 주택 임대차 계약의 신고 또는 주택임대차 계약의 변경 및 해제 신고를 하지 않거나(공동신고를 거부한 자를 포함) 그 신고를 거짓으로 한 자는 100만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제28조제5항제3호).

※ 시행일로부터 1년(`21.6.1～`22.5.31)간 계도기간으로, 계도기간 중에는 과태료가 부과되지 않습니다[국토교통부 “6월 1일부터 ｢주택 임대차 신고제｣를 본격 시행합니다. 1년 동안 계도기간을 운영하며 과태료가 부과되지 않습니다.” 2021. 5. 31. 보도자료(https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95085588) 참조].

6.보증금의 보호

6.1 대항력

6.1.1 대항력의 개념 및 요건

 “대항력”이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

 임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

6.1.2 주택의 인도

 「주택임대차보호법」에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 ‘주택의 인도’가 필요합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

 “주택의 인도”란 점유의 이전을 말하는데, 주택에 대한 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이전하는 것을 말합니다. 즉 임차인이 입주해서 살고 있는 것을 뜻합니다.

6.1.3 주민등록 및 전입신고

 「주택임대차보호법」에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 임차인이 주민등록을 마쳐야 하며, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록을 된 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

 전입신고는 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동할 때 신거주지의 시장·군수 또는 구청장에게 하는 신고로서, 세대주 등 신고의무자는 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 전입신고를 해야 합니다(「주민등록법」 제10조, 제11조 및 제16조제1항).

 대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 일시적이나마 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 전체적으로나 종국적으로 주민등록을 이탈한 것이므로 대항력은 전출로 인해 소멸되고, 그 후 임차인이 다시 임차주택의 주소로 전입신고를 하였더라도 소멸했던 대항력이 회복되는 것이 아니라 새로운 전입신고를 한 때부터 새로운 대항력을 취득하는 것입니다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결).
 대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않습니다(대법원 1996.1.26, 선고, 95다30338 판결).

6.1.4 대항력의 발생시기

 대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

 여기에서 “그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”고 함은, 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지입니다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결).

 예를 들어, 홍길동이 2011년 12월 1일 임차주택을 임차보증금 1억원에 임차하여 2011년 12월 15일 전입신고를 마쳤다면, 그 다음 날인 2011년 12월 16일 00:00부터 대항력이 생기게 됩니다.
 대항력을 취득한 임차인과 주택에 대한 저당권 또는 가압류 등의 권리관계는 그 요건을 갖춘 선후에 따라 결정됩니다.

6.2 우선변제권

6.2.1 우선변제권의 개념과 요건

 “우선변제권”이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).

 우선변제권은 임차인이 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).

6.2.2 확정일자의 취득

 “확정일자”란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다(대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결).

 확정일자는 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고, 허위로 날짜를 소급하여 주택 임대차계약을 체결하여 우선변제권 행사를 방지하기 위해 마련된 제도입니다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결).

 확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함함)·군·구(자치구를 말함)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 “확정일자부여기관”이라 함)에게 부여받을 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의6제1항).

 확정일자부여기관(지방법원 및 그 지원과 등기소는 제외함)이 작성하는 확정일자부에는 다음의 사항이 기재됩니다(「주택임대차보호법 시행령」 제4조제1항).

 확정일자번호
 확정일자 부여일
 임대인·임차인의 인적사항

√ 자연인인 경우: 성명, 주소, 주민등록번호(외국인은 외국인등록번호)
√ 법인이거나 법인 아닌 단체인 경우: 법인명·단체명, 법인등록번호·부동산등기용등록번호, 본점·주사무소 소재지

 주택 소재지
 임대차 목적물
 임대차 기간
 차임·보증금
 신청인의 성명과 주민등록번호 앞 6자리(외국인은 외국인등록번호 앞 6자리)

6.2.3 확정일자를 받는 절차

 임차인의 우선변제권을 위한 확정일자는 임차인 등이 주택임대차계약증서 원본 또는 사본을 소지하고, 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함함, 이하 같음)·군·구(자치구를 말함, 이하 같음)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 공증인을 방문하여 부여받을 수 있습니다(「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제2조제1항).

 또한, 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결한 경우 해당 주택의 임차인은 정보처리시스템을 통해 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 있습니다. 이 경우 확정일자 부여 신청은 확정일자부여기관 중 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에 대하여 합니다(「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제2조의2).

※ 확정일자를 위한 임대차계약서 확인사항  확정일자를 받기 위해서는 계약서가 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다(「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제3조). 1. 주택임대차계약증서가 임대인·임차인의 인적사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 차임·보증금 등이 적혀 있는 완성된 문서여야 합니다. 주택임대차의 주택과 그 기간 등이 기재되어 있지 않은 영수증 등에 확정일자를 받더라도 우선변제권의 효력은 발생하지 않으므로 주의해야 합니다. 2. 계약당사자(대리인이 계약을 체결한 경우에는 그 대리인을 말함)의 서명 또는 기명날인이 있어야 합니다. 3. 연결되는 글자에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 긋고 도장을 찍어 그 부분에 다른 글자가 없음을 표시해야 합니다. ㄴ 4. 정정한 부분이 있는 경우에는 그 난의 밖이나 끝부분 여백에 정정한 글자 수가 기재되어 있고, 그 부분에 계약당사자의 서명이나 날인이 되어 있어야 합니다. 5. 계약증서(전자계약증서 제외)가 두 장 이상인 경우에는 간인(間印)이 있어야 합니다. 6. 확정일자가 부여되지 않았어야 합니다. 다만, 이미 확정일자를 부여받은 계약증서에 새로운 내용을 추가 기재하여 재계약을 한 경우에는 그렇지 않습니다.

 확정일자를 받으려는 임차인은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 600원의 수수료를 내야합니다. 계약증서가 4장을 초과하는 경우에는 초과하는 4장마다 100원씩 더 내야 합니다(「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제8조).

 「국민기초생활 보장법」 제2조제2호에 따른 수급자
 「독립유공자예우에 관한 법률」 제6조에 따라 등록된 독립유공자 또는 그 유족(선순위자만 해당)
 「국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률」 제6조에 따라 등록된 국가유공자 또는 그 유족(선순위자만 해당)
 「고엽제후유의증 등 환자지원에 관한 법률」 제4조에 따라 등록된 고엽제후유증환자, 고엽제후유의증환자 또는 고엽제후유증 2세환자

 「참전유공자예우 및 단체설립에 관한 법률」 제5조에 따라 등록된 참전유공자
 「5·18민주유공자예우 및 단체설립에 관한 법률」 제7조에 따라 등록 결정된 5·18민주유공자 또는 그 유족(선순위자만 해당)
 「특수임무유공자 예우 및 단체설립에 관한 법률」 제6조에 따라 등록된 특수임무수행자 또는 그 유족(선순위자만 해당)

 「의사상자 등 예우 및 지원에 관한 법률」 제5조에 따라 인정된 의상자 또는 의사자유족(선순위자만 해당)
 「한부모가족지원법」 제5조에 따른 보호대상자
 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결하고 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청한 사람

 확정일자를 받은 주택임대차계약서를 분실·멸실한 경우에는 해당 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에서 확정일자 부여 시 작성한 확정일자부를 열람하고 이에 의하여 확정일자를 받은 사실을 증명할 수 있으면, 우선변제권을 주장할 수 있습니다(「주택임대차보호법」제3조의6제3항 및 「주택임대차보호법 시행령」제5조, 제6조 참조).

6.2.4 우선변제권의 발생시기

 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결).

 우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 합니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결).

※ 전세금보장신용보험  주택의 임차인이 임대인으로부터 회수해야 할 임차보증금을 보호받기 위해 본인이 스스로 가입할 수 있는 보험상품으로 전세금보장신용보험이 있습니다.  이 보험에 관한 업무는 서울보증보험에서 취급하고 있습니다.  전세금보장신용보험은 임차기간 중 해당 주택이 경매되거나 임대차계약이 해지 또는 종료된 후 30일이 경과되었음에도 불구하고 임차보증금을 반환 받지 못함으로써 임차인이 입은 손해를 보상해 줍니다.

7.주택임대차 등기

7.1 주택임대차 등기

7.1.1 임차인은 당사자간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대해 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다(「민법」 제621조제1항).

7.1.2 주택임대차 등기의 효과

 임차인은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 기존에 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 주택의 인도와 주민등록과 같은 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(「주택임대차보호법」 제3조의4제1항 및 제3조의3제5항).

 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정)을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 권리가 없습니다(「주택임대차보호법」 제3조의4제1항 및 제3조의3제6항).

7.2 주택임대차 등기절차

7.2.1 등기신청인

 주택임대차의 등기는 임대인이 등기의무자가 되고 임차인이 등기권리자가 되어 공동으로 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원 또는 등기소에 신청해야 합니다(「부동산등기법」 제7조제1항 및 제23조제1항).

 임대인이 임차권등기에 협력하지 않는 경우, 반대약정이 없으면 임대인에 대해 임차권등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있으므로, 임차인은 ‘임차권설정등기절차를 이행하라’는 취지의 이행판결을 받아 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다(「민법」 제621조제1항 및 「부동산등기법」 제23조제4항).

7.2.2 등기신청

 주택임대차의 등기는 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하여 신청할 수 있습니다(「부동산등기법」 제24조제1항제1호).

 임차권설정 또는 임차물 전대의 등기를 신청하는 경우에는 다음을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공해야 합니다(「부동산등기법」 제74조 및 「부동산등기규칙」 제130조제1항).

 차임(借賃)
 범위

 차임지급시기
 존속기간(다만, 처분능력 또는 처분권한 없는 임대인에 의한 단기임대차인 경우에는 그 뜻도 기재)
 임차보증금
 임차권의 양도 또는 임차물의 전대에 대한 임대인의 동의
 임차권설정 또는 임차물전대의 범위가 부동산의 일부인 때에는 그 부분을 표시한 도면의 번호

※ 임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 「민법」 제621조제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 위의 사항 외에 다음의 사항을 적어야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면을 첨부해야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의4제2항).  주민등록을 마친 날  임차주택을 점유한 날  임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날

 임대차의 등기를 신청하는 경우 다음 정보를 그 신청정보와 함께 첨부정보로서 등기소에 제공해야 합니다(「부동산등기규칙」 제46조제1항, 제60조제1항제3호, 제62조, 제65조제1항 및 제130조제2항).

 등기원인을 증명하는 정보 : 약정에 따른 경우에는 임차권설정 계약서, 판결에 따른 경우에는 판결정본과 확정증명서
 등기원인에 대해 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보 및 인감증명

√ 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보
√ 신청인이 법인인 경우에는 그 대표자의 자격을 증명하는 정보
√ 대리인이 등기를 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 정보

 임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 그 부분을 표시한 지적도나 건물도면
 임차권자의 주민등록번호 등·초본(3개월 이내의 것)
 임차권 설정자인 소유자의 인감증명서(3개월 이내의 것)
 등록면허세 영수필 확인서

7.2.3 수수료 납부

· 신청인은 임대차의 등기 신청수수료 15,000원을 납부합니다[「등기신청수수료 징수에 관한 예규」(대법원 등기예규 제1733호, 2021. 7. 2. 발령, 2021. 7. 6. 시행) 별표 1 ].

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